1 绪论
1.1 研究目的及意义
2006 年财政部发布了 CAS3，针对投资性房地产的后续计量模式，CAS3 提供了两种模式供企业选择：历史成本模式和公允价值模式。历史成本模式因其可靠性、简便性，得到了绝大多数上市公司的青睐。但是，在这种计量模式下，投资性房地产与传统型资产的计量方法几乎一致，这一计量模式并没有体现出投资性房地产的独特性。并且随着时间的推移，依旧按照历史成本对实际价值已经发生变化的投资性房地产进行计量也有失偏颇。与历史成本计量模式不同，公允价值模式与企业资产计量上高度的相关性，并帮助投资者了解企业真实经营绩效。但是，有许多因素影响着公允价值的可靠性，例如：房地产市场的变动性、公允价值获得的途径等。因此，两种计量模式在实际应用中究竟有何区别，对企业的影响到底如何，一直是学术界研究的热点。 近年来，随着我国房地产市场的发展，投资性房地产的价值与当初取得时的历史成本相差较大，如果同固定资产、无形资产等传统型资产的计量模式相同，仍按其初始价值计量，计提折旧、进行减值测试，则其的账面价值与真实的市场价格将产生巨大的差异。因此，对于持有投资性房地产的公司而言，选择哪一种计量模式更能够客观、真实地体现其投资性房地产的真实价值，对其财务报表的真实性是十分重要的。在新准则出台之时，各界广泛预测众多公司会倾向于选用公允价值模式。
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1.2 国内外研究现状
世界上最早对投资性房地产的概念、计量方法进行规范的国家是英国。在 1981 年11 月，当时的英国会计准则委员会（ASC）发布了第一个与投资性房地产相关的会计准则：《标准会计实务公告第 19 号》（SSAP19）。该公告规范了投资性房地产的定义，规范了投资性房地产的会计处理模式、财务报告的披露方法等①。并在 1992 年 10 月和 1994年 7 月，对 SSAP19 进行修改和完善。 2000 年 3 月，国际会计准则委员会（IASB）在巴西包罗的理事会上，通过了《国际会计准则第 40 条——投资性房地产》（IAS40），并于 2001 年 1 月 1 日正式开始实施。在 2003 年 12 月，对 IASB40 进行过修订，明确了投资性房地产的两种后续计量模式：历史成本模式和公允价值模式。同时，在满足某些特定条件下，两种计量模式可以互相转化②。对于选择历史成本计量模式进行投资性房地产核算的的企业，在其对外披露的财务报表中，也必须同时披露其所持有的投资性房地产的公允价值。同时，企业能否将其持有的房地产划分为投资性房地产的一个前提是：企业能否取得其所持有的投资性房地产的公允价值。由此可以看出，IASB 更倾向于公允价值模式；在实务运用中，国际企业中也采用公允价值计量模式的占很大的比重，这与我国的现状正好相反。 美国的一般公认会计原则（US GAAP）里面，不存在专门的针对投资性房地产的会计原则。但为了与国际会计准则的趋同，FASB 在 2010 年在其委员会议上将增加有关投资性房地产的项目提上议事日程，并且在同年 7 月 14 日的委员会议上，参照 IAS40更新了有关投资性房地产的会计准则。2011 年 10 月 21 日，FASB 出台了准则更新征求意见稿中：针对房地产企业，将投资性房地产的计量模式改为单一的公允价值模式。
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2 投资性房地产的相关理论
2.1 投资性房地产的相关概念
CAS3 规定：投资性房地产，是指为了赚取租金或用于资本增值，或两者兼有持有的房地产。并且，投资性房地产应当能单独计量、出售。包括以下三项：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物①。 从 CAS3 的应用指南中对投资性房地产定义的解读中可以看出：（1）以经营租赁方式出租的土地使用权、建筑物及企业取得的、并且准备在增值后转让的土地使用权，均属于投资性房地产。闲置土地，不属于这个范畴。 （2）如果一项房地产的兼有投资性房地产和固定资产的特性，此时，若属于投资性房地产的部分能够从中区分出来，可以单独计量和出售的，则认定为投资性房地产；否则不予确认。（3）企业按租赁协议出租的建筑物，按协议规定提供的相关辅助服务不重大的，确认为投资性房地产。但是，归属权和经营权都属于同一家企业的旅馆饭店，如果该旅馆饭店主营业务是提供客房服务，则其不能确认为投资性房地产。（4）企业为生产、经营管理等目的而持有的房地产不属于投资性房地产的范畴；进行房地产开发的房地产企业销售的，处于开发阶段的商品房、土地均不符合投资性房地产的定义，应归类为存货。
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2.2 投资性房地产准则分析
投资性房地产的确认条件同其他资产的确认条件一致，CAS3 中规定确认一项投资性房地产在符合定义的条件下，还需要同时满足两个条件： （1）相关经济利益很可能流入企业；（2）成本能够可靠计量。在初始计量方面，按照取得方式的不同，CAS3 将投资性房地产的初始计量分为一下三种情况：（1）外购获得的投资性房地产的成本=购买价款+相关税费+可直接归属于该资产的支出；（2）自行建造方式获得的，成本主要由从建造开始，该到达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；（3）其他方式取得的，其初始成本遵循相关会计准则的规定。即投资性房地产的初始入账价值与取得方式无关，均应按照历史成本进行计量。同时，将与投资性房地产有关的后续支出可以资本化或者费用化。其中，进行资本化的后续支出指满足相关确认条件的，在发生时直接计入投资性房地产的成本；而不满足确认条件的后续支出，应在发生时费用化，直接计入当期损益。
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3 皇庭国际简介 ......... 14
3.1 皇庭国际的发展历程 ...... 14
3.2 皇庭国际的股东情况 ...... 14
3.3 皇庭国际的战略方向 ...... 16
3.4 皇庭国际的治理模式 ...... 17
3.5 皇庭国际的主营业务 ...... 18
3.6 皇庭国际的经营环境 ...... 18
3.7 皇庭国际的财务状况 ...... 19
4 皇庭国际投资性房地产计量模式变更分析 ...... 23
4.1 皇庭国际投资性房地产计量模式变更动因分析 ..... 23
4.1.1 融资的需求 .......... 23
4.1.2 扭亏为盈，规避退市风险 ..... 24
4.2 计量模式变更前后对投资性房地产账面价值的影响 ........ 24
4.2.1 计量模式变更前皇庭国际投资性房地产的账面价值 .... 24
4.2.2 计量模式变更后皇庭国际投资性房地产的账面价值 .... 25
4.3 计量模式变更对财务状况的影响 .......... 27
4.3.1 计量模式变更对财务状况的有利影响 ......... 27
4.3.2 计量模式变更对财务状况的不利影响 ......... 27
4.4 投资性房地产计量模式变更的个例对比分析 ....... 28
4.4.1 皇庭广场以成本模式计量 ..... 28
4.4.2 皇庭广场以公允价值模式计量 ........ 29
4.5 历史成本模式计量下存在的问题 .......... 29
4.6 公允价值计量模式的优点 ......... 31
4.7 皇庭国际投资性房地产计量模式变更的启示 ....... 32
5 推广公允价值计量模式的建议 ......... 34
5.1 健全房地产市场环境 ...... 34
5.2 加强对公允价值计量的监督 ....... 34
5.3 改进财务评价指标 ........ 35
4 皇庭国际投资性房地产计量模式变更分析
4.1 皇庭国际投资性房地产计量模式变更动因分析
依据皇庭国际 2012 年度财务报告，目前其持有的投资性房地产中，在建项目主要位于深圳福田中心区域，以经营租赁的方式出租投资性房产均位于大中城市市区。由此观之，皇庭国际所持有的投资性房地产的所在地均属于房地产市场活跃的区域，因此，企业能够从房地产市场中获得真实、可靠的公允价值，从而做出合理的估计。但是，从宏观环境及对皇庭国际经营状况的分析，本文认为还有以下两个因素。在皇庭国际对外披露的其 2012 年报中可以发现，皇庭国际面临着紧张的资金压力，为缓解现金流紧张的局面，集团将采取多种途径筹集资金，积极洽谈融资事宜。根据中国证券监督管理委员会发布的《上市公司证券发行管理办法》规定，上市公司通过增发途径募集资金的金额不得超过上年度期末经审计净资产的 50%，因此，皇庭集团要想摆脱资金的困境，就需要进行融资，而提高其净资产正是获得融资的一个必备条件。 2012 年，皇庭国际下属的林业公司完成采伐迹地萌芽更新 4500 亩，完成 13,666 亩林木资源的伐前调查评估及经济分析。由于广东、东北部部分地区政府对树木采伐政策缩紧，公司林木变现受到当地采伐指标的限制，共计完成林木变现面积 12,273 亩，回笼变现资金合计 1150 万元，实现营业收入 1004.5 万元，林木及林地变现收入为公司注入了资金。 同时，为盘活资产，集中资源做好公司核心项目，做强公司主业，并解决公司现金流问题，2012 年，皇庭国际及其下属控股子公司分别出售了深国商商业管理有限公司和龙岗国商企业有限公司股权，合计出售价格为 12,000 万元人民币，为公司的经营提供了一定的现金流。2012 年，旗下子公司深圳市融发投资有限公司成功从平安信托有限责任公司借款人民币 12 亿元，其中人民币 10 亿元用于归还前期借款，其余 2 亿元投资于皇庭广场项目，主要用于其开业前的装修、招商、宣传等准备工作。
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结论
本文以皇庭国际为案例，通过对比分析其投资性房地产计量模式变更前后对企业的影响，为企业如何选择两种计量模式得出了启示。最后，对如何推广公允价值的应用提出了建议。总体来看，本文得出如下结论： 首先，计量模式的选择应立足于企业自身情况。皇庭国际在 2012 年为了短期内获得较大利润、规避退市风险而选择变更其投资性房地产计量模式的。近年来，这种扭亏为盈、为企业带来可观益处的案例一直备受市场的关注。这就有可能是一些急需脱离困境的企业盲目跟风。熟不知一个企业的会计政策变更是需要在了解企业自身的发展状况下，经过谨慎研究后作出的决策。因此，投资性房地产后续计量模式的选择一定要基于企业自身的发展需求。 其次，应该健全房地产市场。房地产行业不同于其他行业，其市场的有效性受国家政策、宏观经济环境的影响较大。房地产市场诱人的高收益背后是潜在的高风险，企业选择以公允价值进行后续计量时就意味着比成本模式面临着更多的市场环境影响、价格的波动。一个企业若想选择公允价值模式作为其投资性房地产的后续计量模式，就需要有一个有效的房地产市场作为其背后的支撑。 再次，鉴于投资性房地产公允价值模式计量对财务报表中财务数据的影响较大，为了防止出现有人利用其操纵利润的现象出现，相关的监管部门应当出台具体的准则以加强对公允价值计量的监督。 最后，随着我国企业与国际企业的合作、竞争越来越密切，公允价值成为一个不可或缺的会计计量属性。而投资性房地产的公允价值计量模式也是大势所趋。因此，为了更快更好地推广公允价值模式，让越来越多的企业得到公允价值计量模式的益处，我们要从稳定房地产市场，大力发展估值技术，加强对企业盈余管理的监控，降低公允价值计量模式的应用风险等方面着力进行改进和完善。
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参考文献(略)