第一章 引 言
中国国民生产总值已经连续两年跌破 7%，对于经济结构转型、就业增长带来较大压力。国内经济发展进入了以“速度变化、结构优化、动力转换”为三大特点的新常态。近几年中国政府采取的财政和货币政策重点在稳增长、调结构、防风险，坚持优化服务改革、简政放权、放管结合，缩小区域差距，为产业创新提供驱动力，加速新型城镇化进程。产业地产行业因此抓住时代契机，异军突起，步入快速发展阶段。华夏幸福作为产业地产行业的先行者和领跑者，自 2011 年上市以来,年度销售额保持了持续快速增长,年复合增长率达到 46%。打造产业新城业务以“四个坚持”为核心，从城市环境基底-功能平台-核心动力-发展抓手，探索实践了产业新城建设的整体路径。在此笔者结合质量分析法及比率分析法，对华夏幸福财务绩效进行深入分析，通过财务状况分析探究其快速发展过程中管理经验总结和面临的风险，为产业其他地产企业提供借鉴。分析企业财务绩效，必须结合企业所在行业。由于产业地产行业内部结构和运行机制相对复杂，本文应用商业生态系统理论对产业地产的系统组成和价值逻辑进行了分析。
1.1 选题背景
“产业地产”的概念在 2003 年由产业园运营商联东集团首次提出，随后引起政府、地产开发商、投资机构以及相关企业的密切关注。张江高科、华夏幸福、联东集团等企业是国内最早进入该领域的企业。2010 年全球金融危机结束后，产业地产进入爆发期，华夏幸福、亿达集团、武汉光谷、廊坊宏泰等产业地产商陆续上市，国内大型地产开发商绿地、万科、富力等纷纷涉足产业地产项目，美国普洛斯公司进入国内物流地产领域，海外资本陆续在国内投资产业地产项目。2014 年国务院发布 43 号文和 62 号文开始清理地方债务和规范地方税收，标志着产业地产进入转折突破的发展阶段。近几年国内住宅地产、商业地产增长乏力，产业地产却一举成为“朝阳产业”。产业地产市场容量很大，整个行业又属于交叉行业，内部交易机制较为复杂。对于业内企业来说，紧密结合行业特点，建立与主营业务相匹配的财务战略和管控体系，提高财务绩效是事关企业持续发展的重要问题。产业地产行业需要结合城市产业规划，对开发区域进行产业定位，并进行基础设施建设，建立生活配套设施，引入具有产业带动效应的企业。整个过程会投入大量资金，引入教育、医疗、商业等各行业各业的资源，属于资本密集型行业。本文应用商业生态系统理论对对产业地产行业进行系统分析，以华夏幸福为案例研究财务绩效的实际内涵，剖析企业管理问题，提出改进建议。
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1.2 研究意义及目的
1.2.1 研究意义
1、从商业生态系统的视角对产业地产行业进行分析，为行业分析提供了一种新的视角。2、通过对华夏幸福的财务绩效研究，探析企业经营现状和未来发展前景，发现企业管理有待提升之处，提升企业管理能力，有助于同行企业进行对标研究，具备一定的现实意义。3、为相关从业人员了解产业地产行业的领军企业提供参考。
1.2.2 研究目的
由于笔者本人在产业地产行业工作，想通过本次研究实现以下三点目标：1、分析产业地产行业的发展历程和市场格局，找出行业特点，以总结业内典型企业财务绩效特征。2、通过对华夏幸福进行财务绩效分析，了解企业资产质量、利润质量、现金流质量，找到以上几种质量的内在联系，清晰了解企业管理现状。3、立足于企业经营全局通盘分析企业管理质量在财务绩效中的综合体现。
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第二 章 相关理论
行业特性决定了企业的战略选择。不同的行业，因为供需关系、技术水平、竞争激烈程度差异较大，企业的经营逻辑迥异。只有了解行业的市场结构、运行机制、内在价值逻辑后，才能清晰的认知企业的生存环境、发展脉络、战略选择对财务绩效的影响，理解企业如何利用资源，包括：人、材料、机器和货币1，最终实现企业利润和所有者权益最大化。现在，全球已进入工业 4.0 时代，产业地产顺应了国内宏观经济的发展趋势，如雨后春笋般发展起来，成为经济转型和产业结构调整的重要载体，肩负起促进城市发展、打造高新技术产业集群、加速企业科研创新、培育新型产业的伟大使命。由于产业地产综合了产业和地产两大领域，行业内涵较为复杂，对于产业地产的研究尚未完全成熟。本章对产业地产行业的内涵、发展历史、商业模式、产品及营销特点进行了分析，并采用商业生态系统的视角进一步揭示了产业地产行业的价值逻辑。
2.1 产业地产理论
“产业地产”自 2003 年首次被联东集团提出，至今行业内扔未能就如何定义达成共识。联东集团的定义是“围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营2。”上述定义是从产业价值链的角度出发，聚焦于平台打造，通过平台整合产业资源，从而为企业、政府等客户群体提供产品和服务。产业地产的核心在于针对目标区域的资源禀赋导入产业，地产只是其中一种产品形式；产业地产的运作模式是结合目标区域的现有资源，包括区位、城市规划、现有产业基础、社会资源、人力资源等，对区域进行产业定位，有效利用企业招商能力，引入符合区域发展的企业，同时为引入企业打造服务性平台，实现协同发展。产业地产的内涵主要总结如下：1、以产业导入为内核，以地产产品作为外壳输出。产业地产的主要客户来自企业和政府。结合区域政府的产业规划，利用区位相对优势，通过强大的招商系统，引入有扩大产能需求或者意欲将创新技术大规模商业化的企业，从而引入产业链条上、下游或者能够建立衍生合作关系的企业，形成产业价值网。为了打造良好的商业生态，产业地产商以目标企业为核心，提供全生命周期的服务。前期会向客户提供投融资服务，然后根据企业需求匹配研发、生产制造厂房或者办公写字楼，同时提供相关的住宅、酒店、会展、医疗、教育等商业配套、公共服务，逐步形成有区域特色的商业生态系统。产业地产除了出售地产商品，还从中取得多种增值服务收益，主要有产业服务收入、股权投资收益、商业营业收入、物业管理费等。2、资本密集型产业。产业地产项目前期开发需要进行大量的产业、城市规划，投入基础设施建设，不论从资金投入还是开发周期比传统的房地产开发都是要投入更多、期限更长。根据兰德咨询的经验，产业地产的开发流程比房地产开发流程多 2-3倍3。开发流程更长意味着构成经营环境变量的因素更多，风险更大，资本成本更高。产业地产作为资本密集型产业，唯有有效整合资金、产业、土地等各类生产要素，才能保证产业项目开发成功，并实现运营服务保值增值。3、实现产业和城市的融合。产业地产以产业为载体，以地产为依托，最终实现城市竞争力的提升。一个运作良好的产业地产项目应该首先具备满足导入产业发展所需的基本配置，在创造大量就业岗位、税收的同时，还应为由此聚集的人群提供商业、医疗、教育、娱乐等配套服务，打造新型城市。
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2.2 商业生态系统
詹姆斯·弗·穆尔（James. F. Moore）在 1993 年提出，“商业生态系统是以组织和个人的相互作用为基础的经济联合体”7，包括四个子系统：社会以及自然环境系统、竞争系统、核心生态系统、支持系统。其结构如下：1、社会及自然环境系统：对商业生态系统产生重要影响的外部环境。包括：政治、经济、科技、社会等。2、竞争系统：系统内直接或者间接提供产品和服务的供应商，彼此之间相互竞争。3、核心生态系统：核心企业产业网上的不同种类的成员，包括消费者、制造商、代理商以及供应商。4、支持系统：为确保商业生态系统正常运作和实现价值创造，提供融资服务、行业标准、政策支持等系统成员，包括投资机构、政府部门、行业协会以及高校、研发机构等。商业生态系统由类型丰富的成员构成，各自独立却又相互有联系，彼此影响。打破了地域和行业的界限，身在异地的企业仍然可以因为共同的利益诉求形成不同形式的联盟，处于价值链上某一节点的企业产品线可能涉及多个行业，若干条的价值链又相互交叉构成价值网，形成多行业融合发展的局面。
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第三章 华夏幸福基本情况.......18
3.1 华夏幸福简介.........18
3.1.1 华夏幸福历史沿革.....18
3.1.2 华夏幸福股权结构.....18
3.1.3 华夏幸福组织结构.....19
3.1.4 华夏幸福战略目标.....19
3.2 华夏幸福商业模式..........20
3.3 华夏幸福业务创新案例...........22
第四章 华夏幸福财务绩效分析........23
4.1 华夏幸福盈利质量分析...........23
4.1.1 利润表分析........23
4.1.2 利润结构与现金流量结构关系分析.............25
4.1.3 利润结构与资产结构对应关系分析.............27
4.1.4 财务比率分析.............27
4.2 华夏幸福资产质量分析...........28
4.3 华夏幸福现金流量分析...........36
第五章 研究结论.......38
5.1 研究结论........38
5.2 华夏幸福发展建议.........39
5.3 不足之处与展望.............39
第四章 华夏幸福财务绩效分析
企业管理总体来说，就是要做好三件事情：“产品”、“效率”和“财力”，三者之间是乘数关系，企业的价值=产品*效率*财务。产品就是对利润表的解读，效率是资产负债表的体现，财力凸显于现金流量表。本文使用质量分析法和比率分析法，就盈利质量、资产管理质量和现金流质量三个方面综合分析华夏幸福的财务绩效，从而揭示出企业的管理现状。
4.1 华夏幸福盈利质量分析
首先结合 2015 年度财务报表及附注，对华夏幸福自身利润来源、结构进行分析，进一步对利润结构与现金流量结构的相关关系进行分析，最后用比率分析法对企业2011-2015 年度的盈利趋势进行综合分析。高质量的企业利润，应表现为企业对利润具备较好的支付能力，利润所带来的净资产增加能够为企业未来发展奠定良好的资产基础。华夏幸福主营业务收入增长较快，产业园区开发毛利率远高于房地产开发。2015 年华夏幸福主业为产业新城运营业务，包括产业园区开发和房地产开发两个业务板块。产业园区开发主要包括产业发展服务（招商引资、投资服务）、基础设施建设、土地整理等。产业发展服务资金投入少，注重运营，伴随园区招商引资快速发展，产业发展服务收入和利润增长空间很大。除招商引资带来的产业发展服务收益外，综合服务、参投分红等，都是培育增长型业务。近几年华夏幸福开发的产业园签约入园企业的数量和投资金额均在稳步增长，2014 年签约投资额为 502 亿元，2015 年全年签约投资额 536.7 亿元，累计投资额实现 2368 亿；根据近 5 年数据的平均值，一般签约额的 30%将转化为实际落地投资额，政府会按照约定的比例，向华夏幸福支付产业发展服务费。华夏幸福招商引资能力的提升，带来产业发展结算收入的快速增长。
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结论
随着产业地产行业不断走向成熟，地方政府逐渐意识到简单的“投资、造城、卖地”模式无法持续发展，“引入产业、导入人口、增加税收”是打造区域竞争力的关键。华夏幸福作为典型的决策驱动型组织18，敏锐的捕捉到产业市场的未来走向，快速决策，高效执行。在规模扩张的同时，通过打造商业生态系统，和政府、高校、行业协会金融机构等进行战略合作，多元化招商引资，形成产业区域聚集。这种模式在国内得到快速复制，并吸引许多地方政府主动要求合作，华夏幸福的营收稳步上涨。综合上述分析，本文对华夏幸福的整体财务绩效作出如下基本判断：就盈利能力而言，企业受益于在全国复制固安模式，京津冀一体化的宏观政策，强大的招商策划能力，通过产业导入人口聚集和消费，促使土地增值，实现了收入和利润的快速增长。就资产总体状况而言，华夏幸福的整体资产质量可以满足企业的经营活动需要，且有较强的盈利性、变现性和周转性。企业没有明显的不良资产占用，中长期融资能力较强。就现金流状态而言，华夏幸福在国内进行同心一体化的扩张，投资建设学校、医院、酒店等各类配套设施，虽然企业的核心利润带来了一定规模的经营活动净现金流量，但是并不足以弥补折、发放股利。但由于华夏幸福融资能力较强，采取多种融资方式，因此企业的筹资活动也对现金流转顺畅做出了很大的贡献。展望未来，华夏幸福一直以“全球技术商业化”作为产业发展的核心动力，孵化和培育高新技术产业，高效实现商业化和资本化，都和宏观经济形势、产业地产市场供需、竞争格局的变化息息相关。国内专家指出，2017 年政府稳增长的政策力度会持续加大，GDP 预计增速 6.5%左右；房地产和基础建设投资增速进一步回落；固定资产整体投资增速将比 2016 年下降，外部环境主要在出口方面对我国经济产生影响，今年中国出口形势不容乐观。近两年中国出口出现负增长，2016 年出口总量在全球出口份额占比首度出现下降。内外部经济环境的风险都会影响企业的投资行为，华夏幸福对于产业新城的打造实际是投资拉动的，有效应对外部环境风险等不利因素，持续保持盈利增长，面临很大的挑战。
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参考文献（略）