第1章 绪 论
1.1 选题背景及研究对象
本人所在的公司—A 公司近期拟在成都市双流县开发一个大型房地产项目—L 湖项目，该项目尚处于投资决策阶段。作为 A 公司的一员，深感该项目的成败与本人息息相关，意识到将 MBA 学习中学到的在理论知识用于 L 湖项目的投资和经营决策中，不仅可使学习成果融会贯通，也能为 L 湖项目的决策和公司的发展提供帮助，故取材L 湖项目完成本次 MBA 毕业论文。
1.2 写作目的
通过实际案例，运用房地产项目财务评价理论，对评价对象的相关经济数据进行全面的分析、论证、估算和评价。不仅在对大型房地产项目的经济指标测算、风险评估和财务评价实务方面做出有益的尝试，同时也为丰富该项目的投资决策信息、完善 A 公司的投资决策过程做出应有的贡献。
1.3 研究方法和研究思路
本文运用房地产项目财务评价理论，利用调查与统计得出的数据，通过对 L 湖项目相关财务数据的全方位分析、论证、预测及估算，完成了该项目的财务评价，全文分三大部分对选题进行了论述：第一部份，包括第 2 章和第 3 章，主要介绍了项目情况和财务评价的原理、工具。第 2 章：介绍 A 公司和 L 湖项目的基本情况，对项目周边环境、市场环境、政策环境等各方面进行分析、评估和预测，以了解项目面临的机遇与威胁，为下一步的财务评价和风险分析奠定基础。第 3 章：介绍房地产项目财务评价原理及财务评价体系的主要指标，说明相关指标的内涵。第二部分，包括第 4 章、第 5 章和第 6 章，主要阐述了财务分析的内容。第 4 章：介绍项目的开发周期安排、进行项目投资成本分析和估算、做出融资模式分析和筹划，并估算财务费用。第 5 章：分析 L 湖项目开发过程中可能遇到的风险，提出了防范措施建议，同时也为财务数据的估算和财务评价提供可参照的信息。第 6 章：对项目的收入、税金、经营费用进行估算、编制项目的损益表和现金流量表、计算相应的静态财务评价指标和动态财务评价指标，并进行分析。第三部分，综合分析项目的财务指标，得出财务评价结论。
4第2章 A 公司及 L 湖项目基本情况分析
2.1 A 公司相关背景资料
2.1.1 A 公司的基本情况
A 公司是成立于 1995 年 10 月的民营房地产公司，注册资本人民币 30000 万元，主要致力于房地产项目的投资和开发，拥有二级房地产开发资质，在银行的信用评级为 AA 级或 AAA 级。经过十余年的发展，A 公司的实力日渐强大，成功开发了不少项目。住宅项目方面，在成都开发了 TL 苑、XT 花园、JY 花园、FD 莱茵等项目；商务楼方面，开发了面积约 4 万平方米的成都 DA 广场。2001年，A 公司决策层敏锐地洞察到成都市向南发展的意义，并迅速在成都南部地区寻找发展机会，次年最终确定了位于成都市天府大道终点，距成都市中心 15 公里的 4000 多亩土地的开发项目——即现在的L 山项目，并取得了巨大成功。截止 2008 年底，L 山项目已销售住宅产品约 577000 平方米，实现销售收入 41.2 亿元。A 公司的实际控制人是 L 酒集团，该集团有着较为雄厚的经济实力，2008 年实现销售收入 16 亿元，经营活动净现金流量 6 亿元，在多家银行的信用评级为 AAA 级。L 酒集团决策层非常支持和看好 L 湖项目，可为该项目提供强有力的资金支持。
2.1.2 A 公司的理念和发展战略
1 理念及市场定位
A 公司认为，中国目前的大城市已进入小康社会，开始向富裕社会转型。在这种巨大的历史机遇下，A 公司以当年万科在温饱时代打造小康时代住宅产品的领先者的姿态，率先在国内打造富裕时代的住宅产品。A 公司瞄准的是高端复合型地产细分市场。高端复合型地产是将高端产业和高端住宅相互融合的一种产品，它顺应城市发展的轨迹 ，远离现有城市但遵循城市发展的主线，土地规模大、开发收益高、产品具有不可复制性。随着项目开发的逐步成熟，土地的价值将得到极大的提升，不仅带动了周边区域的土地升值，同时也大幅度提升了所在区域的产业能级，得到地方政府的极大支持，为企业未来获得新的土地资源以持续发展创造了空间。L 山项目是 A 公司在高端复合型地产领域的一次成功的实践，如果说 L 山项目上是用高尔夫运动这种高端产业推动高端住宅取得成功的话，那么在今后公司其他项目上，A 公司还将运用高端复合型地产开发模式，只是所选择的高端产业必须充分运用当地的优势资源，能充分带动区域的发展，所选择的高端住宅形态也必须符合当地富裕人士居住、投资的需求，并与产业相配套相协调。
2 A 公司的发展战略
公司的战略是重点打造二至三个大型战略项目，使公司在规模和实力上成为中国在高端城郊房地产项目开发的一流开发商和领跑者。这些战略项目是具有数十亿至上百亿价值体量的高端复合型地产。在规划和新建城市的大项目中，A 公司才能充分发挥整合优势，启用国际顶尖的规划和设计团队，在国际化的视野与理念下，组织与运作更加纯熟，驾驭项目的能力更强，最终打造出国内顶尖的高质量的作品。以国内一流地产企业销售规模达到上百亿为标准线，其利润率一般为 10％左右，而高端复合型地产的利润高达 30％，因此理论上以 30 多亿的销售额就可以跻身一流地产企业。
第3章 房地产项目财务评价的原理和方法.......... 45-51
3.1 房地产项目财务评价的理论基础......... 45-48
3.1.1 房地产项目财务评价的概念......... 45
3.1.2 房地产项目财务评价的原理......... 45-47
3.1.3 房地产开发项目财务评价......... 47-48
3.2 房地产项目财务评价的指标体系......... 48-51
3.2.1 房地产开发项目经济效益的概念.........49
3.2.2 房地产开发项目财务评价......... 49-51
第4章 L 湖项目的投融资分析......... 51-58
4.1 项目开发周期安排......... 51
4.2 投资成本分析......... 51-53
4.2.1 土地费用......... 51-53
4.2.2 建安工程投资 .........53
4.3 融资模式分析 .........53-58
4.3.1 房地产项目资金来源途径.........53-56
4.3.2 项目的资金运作思路......... 56
4.3.3 项目的投资与融资计划.........56-57
4.3.4 项目的借款还本付息情况......... 57-58
第5章 L 湖项目风险分析及其防范......... 58-64
5.1 房地产投资风险的主要类型......... 58-59
5.1.1 外部风险.........58
5.1.2 内部风险......... 58-59
5.2 房地产投资风险产生的原因......... 59-60
5.3 项目面临的主要风险分析......... 60-64
结论
据初步估算，L 湖项目的主要财务指标如下：项目的投资利润率为 34.27%，高于房地产项目平均利润水平；财务净现值 FNPV(I=10%)为 11.91 亿元，大于零；财务内部收益率 FIRR 为 19.85%，远高于基准收益率 10%和贷款利率 6%；静态投资回收期为 7.1 年，动态投资回收期为 8.17 年，对于 L 湖这样一个投资金额巨大，建设期长达 12年的房地产项目来说是较为合理的。综上所述，从财务评价的角度看，L 湖项目具有较高的经济可行性。
参考文献
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