第一章 绪 论
一、 研究背景及意义
机遇与风险总像一枚硬币的两个面——如影随行。房地产企业作为一个典型的资金密集型行业，房地产项目的开发需要企业投入大量的资金，并且运营周期长，资金回收期长以及投资变现能力差等特点决定了其必然会面临超过一般行业的巨大财务风险。而当前国际的经济形势（国际金融危机一波接一波，全球的经济复苏缓慢）以及我国国内的宏观经济与金融货币政策的变更，对房地产行业的发展产生了重大影响。前有 2007 年的多轮行业调整政策（如：国六条、国八条）的轮番轰炸，从而导致 2008 年全年房地产行业的集体重挫；后有今年的国务院及六部委相续出台“新国十条”、“新国六条”等文件，使得楼市从五月初开始出现逆转迹象，交易量与价格都出现不同程度的萎缩，大部分潜在客户持观望情绪。但 2009 年 3 月份后，随着国家 4 万亿投资的刺激政策的出台，全国掀起了狂热的房产热潮，此轮行情直到 2010 年底才有所降温，自 2011 年 3 月份开始国家对房地产行业的调整日益趋紧，到目前为止没有任何松动的迹象，全国的房价正处在非常微妙的时期，由此可见房地产行业对政策的敏感性非常之大，加之我国的房地产企业大多起步时间晚、基础差、规模小，企业运行远未实现规范化，与国外房地产业相比有相当大的差距。不少房产企业资产负债比率居高不下，房地产企业承受着巨大的财务风险。在行业发展的势头强劲时，这些隐藏的风险也许不足之患，但一旦发生宏观环境或是政策的激烈变动时，房地产行业的这些财务风险将会导致整个行业乃至国民经济的动荡。
笔者一直从事房地产行业的工作，对这些年来房地产行业的浮浮沉沉有深切的感受。当前，我们又面临着向左还是向右的关键抉择时期，借着国家又一次的宏观调控关口，我想尝试做一些行业财务风险防范方面的探索和思考。
（二）研究目的和意义
目前，我国企业普遍存在财务风险意识淡薄、对财务风险的认识错误或不足的情况。特别是房地产这个新兴行业，现有的风险管理的理论与现实脱节比较严重，风险防范的技术与手段则比较匮乏。往往是“大家都蒙起眼睛过日子，谁碰到灾难性风险谁倒霉”，因此企业的普遍生存状态令人担忧。企业财务风险的防范及措施非常有限，急需对该领域的诸多问题进行深入的研究，解决一些行业经营的困境。诚然，风险是现实生活中不可避免的事物，不以人们的意志为转移。正如众多知名企业界人士所总结的那样：风险就如同人们必然面对死亡一样，已成为不可避免的事情。有两个事件很能说明这个问题，1、上世纪 70 年代入选世界 500强的企业，到了 1983 年就只剩下三分之二了，到 1998 年这个比例跌到了 60%。2、2001 年从国内的“银广厦事件”到国外的“安然事件”，再到 09 年从美国开始蔓延的全球金融危机都令世人感到无比惊叹。既然无法避免，那就坦然面对，当然，我们应该是在理性框架内去识别、分析、应对、控制和监督风险，才能使我们的企业更好的防范风险、驾驭风险、化解风险。
随着国内房地产市场的进一步调整，行业的整体走向还是一团迷雾的情况下，各房地产企业间的竞争变得越来越激烈，面临的各类风险也越来越复杂和严峻，特别是房产企业的财务风险在巨大投入与销售不振的双重挤压下更是危机四伏。在“一招不慎，全盘皆输”的环境下，房企要想生存发展，必须要识别所面临的风险，分析风险的成因以及建立防范风险的手段。风险防范管理就是企业要在保证一定收益水平的前提下，尽可能地使资产负债相匹配。在新经济时代，财务管理在企业的各种管理中处于战略核心地位。其中，对于财务风险的认识、控制和防范的研究已经成为当今企业所面临的重要课题。财务风险作为一种信号，能够全面综合反映企业的经营状况。目前，我国市场经济体制刚刚建立，配套的社会服务监督体系尚不健全，经济运行的基本面在不断做出调整，房地产行业的企业生存环境非常复杂、不确定因素也非常多，在这样的内外部形势下，房企进行风险防范具有重大的理论意义和现实意义。
1、有利于我国经济的健康发展。房企是微观经济活动的重要组成部分，并且在很长一段时间内甚至占据国民经济的支柱性产业，上缴的利税也是国家财政收入中举足轻重、不可或缺的一块。加之我国的传统家庭住房观念原因，房子问题已早就不仅是个经济问题，更是个必须得认真对待的政治问题，可以说是动一发而伤全身。但现在如房地产企业普遍存在的不良资产过多，偿债能力太差，财务风险管理手段不完善等因素，很容易导致整个行业的不信任危机，进而使整个社会经济的健康发展必然会受到影响。因此，加强对房地产企业财务风险的防范管理，促进房产公司朝着有序化、规范化、制度化建设方向努力，有助于我国经济发展、社会稳定。
2、有利于增强我国房地产企业的国际竞争力。现阶段我们的房企绝大部分都是在国内发展，竞争也非常激烈。但终究这些企业应该走出过门，在世界的大舞台上去与国际一流的地产商“同台共舞”，否则眼光总是盯在国内，就不会有长远的发展。退一步讲，你不出去，也挡不住别人进来，就我们的房企现有的实力与经营能力，当跨国的大型房企与他们一起竞争时，这将是个灾难。因此，不断改进我国房企的管理水平、防范好企业的财务风险，保证房企的稳定发展壮大，不断缩小与国际一流地产商的差距，才能使我们的房企在未来的国家竞争中处于不败之地。
3、有利于推进我国房地产行业财务风险的防范理论的发展。尽快提出具有中国特色的房地产行业财务风险的防范管理理论体系，逐步摆脱一直以来 “传统风险管理理论”的一济膏药包治百病的局面。
第二章 房地产企业财务风险的特征及成因分析
一、 财务风险的定义
财务风险的含义有狭义和广义之分，狭义的财务风险是指由于融资不当或是资产结构不合理而导致企业的到期债务违约风险。而广义的财务风险则是指企业在各项活动中由于各种难以预料和无法控制的因素，使企业在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果与预期的目标发生偏差，从而形成的使企业蒙受经济损失或更大收益的可能性。本文讲的房地产行业的财务风险是指广义的财务风险。
二、房地产企业的发展现状及财务风险特征
（一） 国外房地产行业现状
美国的房地产业 20 世纪 80 年代以后一直是世界上理性和规范发展的成熟市场典范。但进入 21 世纪后随着人民的生活水平的不断提高和人口的自然增长，促使了美国房地产价格的一路走高，逐渐出现了房地产的次贷危机并最终引发了2008 年世界范围内的金融危机。由于美国国内累积的可供出售房屋较多，加之通货膨胀压力加大，两难境地导致美国房地产市场很难尽快回暖。再说我们的近邻日本，它是亚洲先进入发达国家行列的国度，其房地产企业的发展和房地产市场的培育已日趋理性和规范。日本房地产市场的发展也是经历过多次阵痛才到今天这样格局的。最大一次房地产泡沫来自于 20 世纪 80 年代，当时日本的房地产价格上涨速度飞快，短时期内涨幅巨大，但由于日本经济内部压力不断加大，最终日本在股市崩溃的同时，楼市的泡沫也同时被挤破。这次泡沫的破灭不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，直到现在日本房市才得以逐步恢复元气，进入新一轮的增长周期。
第三章 房地产企业财务风险识别.....................28-39
一、企业财务风险的一般识别方法 .....................28-29
二、房地产企业财务风险的识别..................... 29-32
三、房地产企业财务风险的防范及措施..................... 32-39
第四章 相关实例研究---苏州H 房产公司财务.....................39-54
一、H 房产公司的基本情况介绍..................... 39
二、H 房产公司现行开发模式及其财务.....................39-46
（一） 公司现行的开发模式介绍 .....................39-40
（二） 现行开发模式下的财务风险状况..................... 40-46
三、H 房产公司财务风险的防范措施..................... 46-54
（一） 项目投资评估阶段的风险防范..................... 47
（二） 项目开发资金筹集阶段的风险防范 .....................47-48
（三） 项目销售阶段的资金回笼风险防范 .....................48-49
（四） 其他一般性防范措施..................... 49-54
第五章 本文研究的相关总结及展望..................... 54-56
一、本文研究相关总结..................... 54
二、本文研究中存在的不足 .....................54-55
三、研究课题的未来展望 .....................55-56
结论
众所周知，房地产行业同其他行业相比，具有投资大、风险高、周期长、回报期久、地域性强的特点。由于我国房地产业起步晚、底子薄、规模小、行业欠缺规范化，加之我国的金融体系仍不够完善，使得不少房产企业有较高的预收账款、长短期借款、存货比例非常高、资产负债率居高不下等，这些都要求企业必须提高偿债能力，进而将在一定程度上制约企业的经营活动，从而影响企业的盈利能力，甚至有可能导致企业在某个特定的时候面临资金短缺、入不敷出的窘境，从而使企业承受着巨大的财务风险。本文从财务风险防范的一般理论研究现状出发，引申到房地产领域财务风险的成因分析及形成环节，从房地产行业一般的风险产生原理到实例 H 房产公司的风险存在现状，一层层抽丝剥茧，最终给出了 H 房产公司解决目前财务风险困境的方案。通过研究分析，主要得出以下观点：
（一）房地产企业的财务风险特征明显、成因复杂。需要结合房地产开发的特点，从宏观环境、经济政策、企业资产结构、管理水平、风险意识等多方面进行分析，才能对财务风险的成因有全面、客观的认识；
（二）房地产企业的财务风险主要产生于项目投资估算、开发资金筹集、销售款项回笼等三个关键环节。因此，房地产企业的财务风险识别主要就是对该三个环节的风险进行识别。当然，房地产开发经营过程中其他环节的风险因素也不可忽视，需要管理者智慧地处理好开发过程中各个环节的风险识别，从而有的放矢地采取防范措施；
（三）房地产企业的财务风险防范措施，也必须从开发的三大环节入手，“对症下药”地采取适当的措施，同时辅以风险防范的一般性措施，才能取得理想的风险防范效果。
参考文献
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