第一章 绪论
1.1 研究背景
当今社会房地产行业可以说与每个中国人的生活息息相关。房地产行业的并购事件在近年来层出不穷，这一现象的背后有着深刻的社会原因。自 1998 年我国实行住房制度改革以来，房地产业飞速发展。根据国家统计局数据，截止 2017年我国城镇人口占总人口比重为 58.52%，随着城镇化程度的提高，我国房地产行业，房地产企业都在不断发展壮大。作为资源整合行业，房企数量随着市场规模扩大而迅速增加。规模的扩大并不意味着我国房地产行业不存在问题，恰恰相反目前我国房地产业发展存在许多问题，主要问题有三个：房地产企业数量多而规模较小、市场集中度不高、缺乏主导型企业。截止到 2016 年底，美国 TOP5房企和 TOP10 房企市占率分别为 20%和 29%，而中国仅为 13%和 19%。中国香港房地产企业 TOP3 和 TOP4 市占率分别是 29%和 33%，而中国内地仅有 9%和11%，这说明我国房地产行业集中度提升空间巨大。
2016 年以来，一二线城市土地供应紧张，土地溢价率迅速提高，各地“地王”频现。为防止土地市场过热，避免地价倒逼房价，各大城市陆续出台土地调控政策。主要从拿地规则、房企资金供给、土地保证金及拍地付款期限、楼盘预售等方面进行限制。2016 年伊始，房地产行业面临又一波政策调控，在融资渠道方面受到政府严厉控制。股权融资方面，当前房企 IPO 处于实质性暂停阶段。债权融资方面，银监会多次下文，要求金融机构严查房地产开发企业资质；2017年证券业协会将违规开展房地产信托业务纳入信托公司现场检查要点。
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1.2 研究目的与意义
1.2.1 研究目的
本文在前人研究成果基础上，运用 HHM 方法，从并购的全生命周期视角和参与主体视角出发，对恒大地产并购深深房这一案例，运用模糊综合评价进行分析，希望达到以下目的：
（1）探究恒大地产并购深深房这一事件中存在的财务风险，并针对并购财务风险的评价结果提出针对性建议，以帮助恒大地产集团防范并购财务风险。
（2）提出全生命周期和参与主体视角下房地产企业并购财务风险框架以供房地产企业参考。
1.2.2 研究意义
第一，对房地产企业并购财务风险控制提供建议。目前国内外学者关于企业并购财务风险有许多著述，但是对房地产企业并购财务风险关注较少。基于多维度、多视角的房地产企业并购财务风险研究也较少，只是在为数不多的期刊内提到过，本文对于这一方面有一定补充。
第二，本文提出的方法具有一定可操作性。本文引入 HHM 方法，结合恒大并购深深房这一事件，从多视角、多维度对房地产企业并购财务风险进行识别，同时，运用模糊综合评价方法对此次并购事件财务风险分析与评价，这一方法切实可行，可操作，有一定实用价值。
第三，本文为恒大地产并购深深房财务风险防范提供了相应建议。本文运用HHM 方法与模糊综合评价方法对房地产企业并购财务风险进行识别、分析、评价，并提出相应并购财务风险防范建议，可供房地产企业参考。
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第二章 相关概念与理论
2.1 相关概念的界定
2.1.1 并购概念界定
第三章 基于 HHM 方法恒大地产并购深深房财务风险识别..................................13第一，对房地产企业并购财务风险控制提供建议。目前国内外学者关于企业并购财务风险有许多著述，但是对房地产企业并购财务风险关注较少。基于多维度、多视角的房地产企业并购财务风险研究也较少，只是在为数不多的期刊内提到过，本文对于这一方面有一定补充。
第二，本文提出的方法具有一定可操作性。本文引入 HHM 方法，结合恒大并购深深房这一事件，从多视角、多维度对房地产企业并购财务风险进行识别，同时，运用模糊综合评价方法对此次并购事件财务风险分析与评价，这一方法切实可行，可操作，有一定实用价值。
第三，本文为恒大地产并购深深房财务风险防范提供了相应建议。本文运用HHM 方法与模糊综合评价方法对房地产企业并购财务风险进行识别、分析、评价，并提出相应并购财务风险防范建议，可供房地产企业参考。
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第二章 相关概念与理论
2.1 相关概念的界定
2.1.1 并购概念界定
并购一般是指企业之间进行收购或者兼并行为的总称,通常被定义为：目标企业被占有主导作用的企业吞并，一家企业由两家或者多家单独企业合并形成。兼并是指一家企业吸收另一家企业的资金、业务，将两家独立的企业合并为一家。收购是一家企业将另一家企业股票、债券通过购买的形式转换为自己企业新的股票债券，目标企业法人地位被保存，但是目标企业的经营权被转手。
本文研究的并购行为，既包括兼并又包括收购，指的是企业在结合自身发展战略与行业发展趋势的前提下，通过对其他企业的收购，实现自身的发展壮大，掌握更为丰富的社会资源。并购方通过付出现金、股票、债券等多种方式来获取目标企业的控制权，实现对目标企业的控制，就是企业并购。
2.1.2 企业并购财务风险概念界定
企业并购活动从伊始到最后整合，要经历目标企业筛选、尽职调查、方案设计、资产评估等一系列活动，以上行为都可能导致并购财务风险发生。本文研究的企业并购财务风险被定义为：因为各种无法预测的因素导致企业并购这一事件中出现的不确定性。这种不确定性将导致并购方在实施并购后，经营成果、财务状况无法达到预期目标，乃至造成并购方承受经济损失，出现财务状况恶化的情况。
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本文研究的并购行为，既包括兼并又包括收购，指的是企业在结合自身发展战略与行业发展趋势的前提下，通过对其他企业的收购，实现自身的发展壮大，掌握更为丰富的社会资源。并购方通过付出现金、股票、债券等多种方式来获取目标企业的控制权，实现对目标企业的控制，就是企业并购。
2.1.2 企业并购财务风险概念界定
企业并购活动从伊始到最后整合，要经历目标企业筛选、尽职调查、方案设计、资产评估等一系列活动，以上行为都可能导致并购财务风险发生。本文研究的企业并购财务风险被定义为：因为各种无法预测的因素导致企业并购这一事件中出现的不确定性。这种不确定性将导致并购方在实施并购后，经营成果、财务状况无法达到预期目标，乃至造成并购方承受经济损失，出现财务状况恶化的情况。
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2.2 相关理论的阐述
2.2.1 动态并购风险控制理论
动态并购风险控制理论是信息不对称理论与现代财务管理相结合的产物，随着并购活动的筹划、开展、推进，并购财务风险来源也会不断发展、变化，即使在同一阶段，也会因为并购双方决策互动而产生财务风险。该理论主要有两层含义：一是并购财务风险控制要贯穿并购全过程，即并购前规划设计、并购中交易执行、并购后整合。在并购交易的整个流程中对并购财务风险实时控制。二是以并购双方行为信号传递为基础，根据双方的行为信号，不断调整自身行动策略，实现动态并购财务风险控制。动态并购风险管理理论要求企业根据双方变化情况做出调整和应对。
2.2.1 动态并购风险控制理论
动态并购风险控制理论是信息不对称理论与现代财务管理相结合的产物，随着并购活动的筹划、开展、推进，并购财务风险来源也会不断发展、变化，即使在同一阶段，也会因为并购双方决策互动而产生财务风险。该理论主要有两层含义：一是并购财务风险控制要贯穿并购全过程，即并购前规划设计、并购中交易执行、并购后整合。在并购交易的整个流程中对并购财务风险实时控制。二是以并购双方行为信号传递为基础，根据双方的行为信号，不断调整自身行动策略，实现动态并购财务风险控制。动态并购风险管理理论要求企业根据双方变化情况做出调整和应对。
2.2.2 风险基础财务管理理论
风险基础财务管理理论是财务管理与风险管理结合的产物，即将财务活动与风险预测、决策和预防控制相结合。风险基础财务管理理论对企业有三点要求：首先，是从财务风险管理角度来预测可能出现的不确定性风险；其次，是在对其进行分析的前提下，考虑对该风险的处理措施，最后，是做出相关决策，进行风险控制。
企业并购，会受到所处行业状况、国家政策等外部环境的影响，而这往往是企业难以控制的，也是极有可能给企业并购带来财务风险的。风险基础财务管理理论正是要求企业对并购财务风险全方位的识别，包括外部环境。
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风险基础财务管理理论是财务管理与风险管理结合的产物，即将财务活动与风险预测、决策和预防控制相结合。风险基础财务管理理论对企业有三点要求：首先，是从财务风险管理角度来预测可能出现的不确定性风险；其次，是在对其进行分析的前提下，考虑对该风险的处理措施，最后，是做出相关决策，进行风险控制。
企业并购，会受到所处行业状况、国家政策等外部环境的影响，而这往往是企业难以控制的，也是极有可能给企业并购带来财务风险的。风险基础财务管理理论正是要求企业对并购财务风险全方位的识别，包括外部环境。
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3.1 恒大地产并购深深房情况简介.......................13
3.1.1 房地产行业发展概况.........................13
3.1.2 恒大地产与深深房基本情况.......................13
第四章 基于模糊综合评价法恒大地产并购深深房财务风险评价......................29
4.1 恒大地产并购深深房财务风险评价体系构建.....................29
4.1.1 房地产企业并购财务风险模糊综合评价模型构建......................29
4.1.2 财务风险评价指标选择..................30
第五章 恒大地产并购深深房财务风险动态控制.....................43
5.1 并购前准备风险的控制......................43
5.1.1 审慎选择中介机构，发掘表外信息.....................43
5.1.2 维护资产评估机构独立性，选择合理价值评估方法..................44
第五章 恒大地产并购深深房财务风险动态控制
5.1 并购前准备风险的控制
5.1.1 审慎选择中介机构，发掘表外信息
中介机构的专业胜任能力，直接影响并购前尽职调查的结果。并购方应选择有良好声誉、专业胜任能力强，拥有丰富经验的中介机构，进行尽职调查工作，对被并购企业进行充足的调查和搜集信息。重视被并购企业的财务状况、股权结构、董监高等管高层管理人员信息、分析被并购企业行业竞争力、市场前景、行业定位、盈利能力、资本结构等。
恒大地产此次对深深房的并购，并没有聘请中介机构对深深房进行尽职调查。虽然深深房是此次并购名义上的并购方，但鉴于此次并购交易的实质，恒大地产作为实际上的并购方，理应聘请中介机构在并购开始前，对深深房进行尽职调查。尽职调查内容应该包括深深房的盈利能力、股东结构、负债情况、资产负债状况、是否存在未决诉讼，以及其他可能存在影响深深房资产价值和盈利能力的情况。结合此次并购的实际情况，恒大地产可以采取以下措施：
（1）增加对表外资源的关注
（1）增加对表外资源的关注
对于深深房的尽职调查，不能局限于深深房的财务报表数据。在并购过程中，过度依赖、信任目标企业的财务报表，极可能掉入并购陷阱。由于财务报表本身的局限性，并不能够完全反映企业自身的经营管理情况，如企业管理层是否恪尽职守、勤勉尽责；公司董监高对于并购的意见、态度等。对于深深房的尽职调查，应重点关注其管理层对于并购的意见。深深房作为一家国有上市公司，公司高管普遍具有国资背景，在深圳市国资企业工作经历丰富、人脉资源广泛。以深深房董事总经理陈茂政为例，他先后担任深圳市住宅工程开发有限公司经理，深圳市城开集团副总等职位，可以说在深圳的国资房企里资历丰厚。如果获得深深房高管对此次并购的支持，不仅有利于并购的实施，更能对并购交易通过深圳国资委审批起到助推作用，对于并购财务风险的防范有所帮助。
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第六章 结语
6.1 研究结论
随着我国房地产行业集中度不断提高，房地产企业通过并购获取土地资源，进入区域市场，会越来越普遍。如何分析、识别、防范并购财务风险，对于房地产企业可说是至关重要。因此，对于房地产企业并购财务风险的研究具有一定的实践价值。
本文首先运用 HHM 方法，从全生命周期视角和并购参与者视角将房地产企业并购财务风险划分为并购前准备风险、并购中执行风险和并购后整合风险三个风险集，各风险子集下包括了尽职调查风险、价值评估风险、融资成本风险、融资不足风险、偿债风险、业绩承诺风险、政府干预风险、财务整合方式风险、财务整合效率风险等九类风险，并具体识别恒大并购深深房案例中的九类风险。其次，运用模糊综合评价方法对恒大地产并购深深房的财务风险进行分析、评价，得出这一并购事件处于较高风险等级，且需要重点防范财务整合方式风险、财务整合效率风险、业绩承诺风险等四类风险，并提出了相应建议。
参考文献（略）
6.1 研究结论
随着我国房地产行业集中度不断提高，房地产企业通过并购获取土地资源，进入区域市场，会越来越普遍。如何分析、识别、防范并购财务风险，对于房地产企业可说是至关重要。因此，对于房地产企业并购财务风险的研究具有一定的实践价值。
本文首先运用 HHM 方法，从全生命周期视角和并购参与者视角将房地产企业并购财务风险划分为并购前准备风险、并购中执行风险和并购后整合风险三个风险集，各风险子集下包括了尽职调查风险、价值评估风险、融资成本风险、融资不足风险、偿债风险、业绩承诺风险、政府干预风险、财务整合方式风险、财务整合效率风险等九类风险，并具体识别恒大并购深深房案例中的九类风险。其次，运用模糊综合评价方法对恒大地产并购深深房的财务风险进行分析、评价，得出这一并购事件处于较高风险等级，且需要重点防范财务整合方式风险、财务整合效率风险、业绩承诺风险等四类风险，并提出了相应建议。
参考文献（略）