第一章 绪论
1.1 选题背景和意义
1.1.1 选题背景
自 20 世纪 90 年代以来，随着我国城镇化建设进程的加快，和城镇住房制度的深化及改革，房地产行业已经成为国民经济的支柱产业，在改善人民生活水平方面起到了不可替代的作用，并日益受到社会各界的广泛关注，同时也成为各项经济研究的热点关注行业。在这二十几年间，房地产行业由于我国房改制度的推行、国内生产总值（GDP）的高速增长、国家货币政策宽松等因素，利润率一直保持着极快的增长速度。据统计，2016 年 GDP 总值绝对额为 744127 亿元，房地产行业产值为 48133 亿元，占 GDP 总额比重为 6.5%，比上年同期增长 8.6%。2016 年，我国房地产调控政策开始向去库存方向明显倾斜，而且货币环境也相对宽松，房地产行业整体情况明显回升，在房地产投资、土地购置、商品房销售额等各项指标上均表现抢眼。据国家统计局发布数据显示，2016年全国商品房销售面积157349万平方米，较上年提升22.5%，2015年该数据增速为6.5%。商品房销售额 117627 亿元，较上年增长 34.8%，2015 年该数据增速为 14.4%，商品房销售增速提升显著。2016 年全国房地产开发投资 102581 亿元，较上年增长 6.9%，2015年该数据增速为 1.0%。房地产开发企业土地购置面积 22025 万平方米，较上年下降 3.4%，2015 年该数据较上年下降 31.7%。在商品房市场交易火热的背景下，各大地产商的投资意愿显著提升，土地交易市场也逐渐火爆，2016 年土地成交价款 9129 亿元，较上年增长 19.8%，2015 年该数据较上年下降 23.9%。截止 2016 年末，全国商品房待售面积 69539万平方米，较 2015 年末下降 3.2%，商品房去库存效果显著。
1.1 选题背景和意义
1.1.1 选题背景
自 20 世纪 90 年代以来，随着我国城镇化建设进程的加快，和城镇住房制度的深化及改革，房地产行业已经成为国民经济的支柱产业，在改善人民生活水平方面起到了不可替代的作用，并日益受到社会各界的广泛关注，同时也成为各项经济研究的热点关注行业。在这二十几年间，房地产行业由于我国房改制度的推行、国内生产总值（GDP）的高速增长、国家货币政策宽松等因素，利润率一直保持着极快的增长速度。据统计，2016 年 GDP 总值绝对额为 744127 亿元，房地产行业产值为 48133 亿元，占 GDP 总额比重为 6.5%，比上年同期增长 8.6%。2016 年，我国房地产调控政策开始向去库存方向明显倾斜，而且货币环境也相对宽松，房地产行业整体情况明显回升，在房地产投资、土地购置、商品房销售额等各项指标上均表现抢眼。据国家统计局发布数据显示，2016年全国商品房销售面积157349万平方米，较上年提升22.5%，2015年该数据增速为6.5%。商品房销售额 117627 亿元，较上年增长 34.8%，2015 年该数据增速为 14.4%，商品房销售增速提升显著。2016 年全国房地产开发投资 102581 亿元，较上年增长 6.9%，2015年该数据增速为 1.0%。房地产开发企业土地购置面积 22025 万平方米，较上年下降 3.4%，2015 年该数据较上年下降 31.7%。在商品房市场交易火热的背景下，各大地产商的投资意愿显著提升，土地交易市场也逐渐火爆，2016 年土地成交价款 9129 亿元，较上年增长 19.8%，2015 年该数据较上年下降 23.9%。截止 2016 年末，全国商品房待售面积 69539万平方米，较 2015 年末下降 3.2%，商品房去库存效果显著。
根据中国指数研究院发布的数据，2016 年销售额超过百亿的房地产企业已经达到131 家，该数据较 2015 年增加 27 家，这些房地产企业的销售总额共计 5.7 万亿元，而根据国家统计局数据显示，截止 2016 年末我国房地产开发企业数目为 94948 家，商品房销售总额为 11.7 万亿元，百亿房地产企业占比仅为 0.14%，市场份额却已接近 50%。大型房地产企业的骄人业绩给外界公众带来了房地产行业仍然保持着强劲上升势头的观感，但是被忽略的是，随着房地产行业集中度不断提高，行业内已隐约呈现出寡头垄断格局，仅恒大、万科、碧桂园 3 家房地产企业合计占市场份额已近 10%。因此，行业中其他规模略小的房地产企业所面临的市场竞争压力日趋激烈，其生存空间也在不断被这些寡头企业所挤压。
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1.2 研究现状
1.2.1 国外研究现状
（1）国外绩效评价理论的发展进程
绩效考核最早起源于 19 世纪中叶，英国率先进行了文官（公务员）制度改革，建立起注重表现、才能的考核制度，通过该制度优胜劣汰，实施奖励与升降，直到 19 世纪末传入美国，才开始慢慢地运用于企业的绩效考核。随着现代企业制度的产生及兴起，大量劳动密集型企业开始向资本密集型企业转变，企业所有者为了加强对资本的控制，对企业绩效评价的需求越来越旺盛。
1.2.1 国外研究现状
（1）国外绩效评价理论的发展进程
绩效考核最早起源于 19 世纪中叶，英国率先进行了文官（公务员）制度改革，建立起注重表现、才能的考核制度，通过该制度优胜劣汰，实施奖励与升降，直到 19 世纪末传入美国，才开始慢慢地运用于企业的绩效考核。随着现代企业制度的产生及兴起，大量劳动密集型企业开始向资本密集型企业转变，企业所有者为了加强对资本的控制，对企业绩效评价的需求越来越旺盛。
最早开始对企业绩效评价进行研究的是美国科学管理之父泰勒（1911），他将研究成果著成《科学管理原理》一书，书中介绍了成本考核理论，对企业生产阶段投入的各种成本产出做出了评价。而这篇著作也为西方国家的绩效评价理论研究奠定了基础。
随着资本主义经济的快速发展，企业管理的视角逐渐由单纯的成本考核转变为全面的财务绩效考核。1919 年，美国杜邦公司提出了著名的杜邦分析法，这个财务分析方法以权益报酬率为起点，将其分解为销售利润率与资产周转率这两个重要的财务指标，由此来对企业的财务绩效进行评价。相较于从外部难以获取的企业成本数据，财务指标容易获取，易于企业之间进行比较，因此，杜邦分析法迅速在全世界范围内得到广泛运用。
随着资本主义经济的快速发展，企业管理的视角逐渐由单纯的成本考核转变为全面的财务绩效考核。1919 年，美国杜邦公司提出了著名的杜邦分析法，这个财务分析方法以权益报酬率为起点，将其分解为销售利润率与资产周转率这两个重要的财务指标，由此来对企业的财务绩效进行评价。相较于从外部难以获取的企业成本数据，财务指标容易获取，易于企业之间进行比较，因此，杜邦分析法迅速在全世界范围内得到广泛运用。
20 世纪 20 年代，Alexander Wole，R.W. Duning（1928）率先提出了信用能力指数概念。通过选取的 7 个财务指标即流动比率、产权比率、固定资产比率、存货周转率、应收账款周转率、固定资产周转率和自有资金周转率来对企业的盈利能力和偿债能力进行评价。当然，沃尔分析法也存在着一些问题，比如他选择的 7 个指标是否有无用的指标，为什么不选择其他指标。其次，这 7 个指标在权重的确定上太过主观，合理性不能达到一致的认同。
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第二章 房地产企业财务绩效评价理论基础
2.1 房地产企业财务绩效评价相关概念
（1）房地产企业
房地产开发是指在合法取得国有土地使用权的土地上进行房屋建设、基础设施建设的行为。具体来说，就是根据某一区域内社会和经济发展水平、城市规划要求以及用户需求进行房屋建设、配套设施建设等投资行为，并以此实现经济效益的活动。而房地产企业就是以房地产开发活动为主要盈利手段的企业
（2）财务绩效评价
根据《中央企业总会计师工作职责管理暂行办法》相关定义，财务绩效定量评价是指对企业一定期间的盈利能力、资产质量、债务风险和经营增长四个方面进行定量对比分析和评估。而具体到企业的财务绩效评价，需要根据企业经营状况和评价目的来选择合适的指标体系，利用该指标体系，并结合一定的数理统计方法，在目标企业不同年份之间进行纵向对比，也可以在同行业中进行横向对比，以此得到目标企业综合财务绩效评价结论，该评价结论能够客观地反映目标企业的财务状况，对可能存在的财务风险进行预警，便于企业进行财务投资决策。
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第二章 房地产企业财务绩效评价理论基础
2.1 房地产企业财务绩效评价相关概念
（1）房地产企业
房地产开发是指在合法取得国有土地使用权的土地上进行房屋建设、基础设施建设的行为。具体来说，就是根据某一区域内社会和经济发展水平、城市规划要求以及用户需求进行房屋建设、配套设施建设等投资行为，并以此实现经济效益的活动。而房地产企业就是以房地产开发活动为主要盈利手段的企业
（2）财务绩效评价
根据《中央企业总会计师工作职责管理暂行办法》相关定义，财务绩效定量评价是指对企业一定期间的盈利能力、资产质量、债务风险和经营增长四个方面进行定量对比分析和评估。而具体到企业的财务绩效评价，需要根据企业经营状况和评价目的来选择合适的指标体系，利用该指标体系，并结合一定的数理统计方法，在目标企业不同年份之间进行纵向对比，也可以在同行业中进行横向对比，以此得到目标企业综合财务绩效评价结论，该评价结论能够客观地反映目标企业的财务状况，对可能存在的财务风险进行预警，便于企业进行财务投资决策。
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2.2 财务绩效评价的相关理论
（1）委托代理理论
委托代理理论是过去 30 多年里契约理论最重要的发展之一。它是 20 世纪 70 年代初一些经济学家深入研究企业内部信息不对称和激励问题发展起来的。委托代理理论以研究委托代理关系为主要内容，所谓委托代理关系是指一个或多个行为主体根据书面或者隐含的契约，指定或者雇佣另一些行为主体为其服务，同时给予后者一定的决策权，并根据后者提供的服务数量和质量支付相应的报酬。其中授权者就是委托人，而被授权者就是代理人。
随着现代公司制度的产生和发展，公司的所有权和经营权进一步分离，于是作为委托人的公司所有者，以及作为代理人的公司经营者之间的矛盾也愈发激烈，所有者追求利益最大化，而经营者希望得到更多报酬和空闲时间等。由于二者之间信息不对称，所有者难以像经营者一样了解公司的实际经营情况。而委托代理理论的核心研究目标就是在这种情况下，所有者如何设计一套既能约束又能激励经营者的制度体系，来解决企业内部的委托代理问题。因此，通过对企业进行财务绩效评价来对经营者的管理水平进行评判成为解决这一问题最有效的方式之一。
（2）财务分析理论
（1）委托代理理论
委托代理理论是过去 30 多年里契约理论最重要的发展之一。它是 20 世纪 70 年代初一些经济学家深入研究企业内部信息不对称和激励问题发展起来的。委托代理理论以研究委托代理关系为主要内容，所谓委托代理关系是指一个或多个行为主体根据书面或者隐含的契约，指定或者雇佣另一些行为主体为其服务，同时给予后者一定的决策权，并根据后者提供的服务数量和质量支付相应的报酬。其中授权者就是委托人，而被授权者就是代理人。
随着现代公司制度的产生和发展，公司的所有权和经营权进一步分离，于是作为委托人的公司所有者，以及作为代理人的公司经营者之间的矛盾也愈发激烈，所有者追求利益最大化，而经营者希望得到更多报酬和空闲时间等。由于二者之间信息不对称，所有者难以像经营者一样了解公司的实际经营情况。而委托代理理论的核心研究目标就是在这种情况下，所有者如何设计一套既能约束又能激励经营者的制度体系，来解决企业内部的委托代理问题。因此，通过对企业进行财务绩效评价来对经营者的管理水平进行评判成为解决这一问题最有效的方式之一。
（2）财务分析理论
所谓财务分析，是指搜集与决策有关的各种财务信息，并通过专门的技术加以分析和解释的一种技术。会计核算资料、报表资料和其他决策相关资料是进行财务分析所需的财务信息的主要来源。财务分析的方法与分析工具众多，在具体应用时需要根据分析者的目的来选择，最常使用的是围绕财务指标进行单指标、多指标的综合分析，再加上一些参照值（如预算、目标等），运用一些分析方法（比率、趋势、结构、因素等）进行分析，然后通过直观的格式（报表、图文报告等）展现给用户，为使用者提供了解企业的经营成果、预测企业未来经营状况所需的财务信息，从而帮助使用者做出正确的决策。财务分析理论就是在财务分析的过程中所使用的方法论，构建财务绩效评价指标体系需要以该理论为基础。
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第三章 房地产企业财务绩效评价指标体系构建 ............................... 16
3.1 房地产企业财务绩效影响因素分析 .................................. 16
3.1.1 房地产行业财务绩效影响因素 ................................ 16
3.1.2 江西房地产市场的发展情况 .................................. 18
第四章 江西 W 公司近 5 年财务绩效对比评价与分析 ........................... 25
4.1 江西 W 房地产公司情况介绍 ........................................ 25
4.1.1 江西 W 房地产公司简介 ...................................... 25
4.1.2 江西 W 房地产公司财务状况 .................................. 25
第五章 江西 W 公司财务绩效行业对比评价与分析 .................... 32
5.1 样本选取依据和数据来源 .............. 32
5.1.1 样本选取依据 ................ 32
5.1.2 数据来源 ................... 32
第五章 江西 W 公司财务绩效行业对比评价与分析
5.1 样本选取依据和数据来源
5.1.1 样本选取依据
本文以江西 W 公司的财务绩效评价为研究对象，因此，为了使行业对比更能凸显可比性，遵循以下原则在房地产行业上市公司中筛选样本：
（1）考虑到盈利情况比较糟糕的企业某些指标可能无法计算，本文剔除了未能连续两年盈利的企业；
（2）为避免企业财务数据不全，剔除了带有 ST 和 ST*标识的企业；
（3）依据证监会对房地产上市公司的分类，选取沪深两市 A 股中的房地产行业板块上市公司作为样本；
（4）W 公司 2016 年销售额为 55 亿元，选取同年销售额在 25 亿元至 80 亿元之间的房地产行业上市公司，增加行业对比数据的可比性。
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第六章 提高江西 W 公司财务绩效水平的相关建议
参考文献（略）
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第三章 房地产企业财务绩效评价指标体系构建 ............................... 16
3.1 房地产企业财务绩效影响因素分析 .................................. 16
3.1.1 房地产行业财务绩效影响因素 ................................ 16
3.1.2 江西房地产市场的发展情况 .................................. 18
第四章 江西 W 公司近 5 年财务绩效对比评价与分析 ........................... 25
4.1 江西 W 房地产公司情况介绍 ........................................ 25
4.1.1 江西 W 房地产公司简介 ...................................... 25
4.1.2 江西 W 房地产公司财务状况 .................................. 25
第五章 江西 W 公司财务绩效行业对比评价与分析 .................... 32
5.1 样本选取依据和数据来源 .............. 32
5.1.1 样本选取依据 ................ 32
5.1.2 数据来源 ................... 32
第五章 江西 W 公司财务绩效行业对比评价与分析
5.1 样本选取依据和数据来源
5.1.1 样本选取依据
本文以江西 W 公司的财务绩效评价为研究对象，因此，为了使行业对比更能凸显可比性，遵循以下原则在房地产行业上市公司中筛选样本：
（1）考虑到盈利情况比较糟糕的企业某些指标可能无法计算，本文剔除了未能连续两年盈利的企业；
（2）为避免企业财务数据不全，剔除了带有 ST 和 ST*标识的企业；
（3）依据证监会对房地产上市公司的分类，选取沪深两市 A 股中的房地产行业板块上市公司作为样本；
（4）W 公司 2016 年销售额为 55 亿元，选取同年销售额在 25 亿元至 80 亿元之间的房地产行业上市公司，增加行业对比数据的可比性。
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第六章 提高江西 W 公司财务绩效水平的相关建议
6.1 对江西 W 公司提高盈利能力的建议
虽然 2016 年 W 公司盈利能力得分在行业内同规模企业中的排名靠前，但是从 W公司自身近五年的盈利能力得分来看，其 2016 年得分仅高于 2015 年，且不足 2012 年的一半，说明 W 公司的盈利能力仍存在较大的问题。根据第四章盈利能力维度的分析，W 公司的成本控制问题在近年显得尤为突出，使得公司盈利能力的继续成长受到了阻碍。所以，从以下两点对公司的成本控制提出相应建议：
（1）加强项目可行性分析避免盲目开发
虽然 2016 年 W 公司盈利能力得分在行业内同规模企业中的排名靠前，但是从 W公司自身近五年的盈利能力得分来看，其 2016 年得分仅高于 2015 年，且不足 2012 年的一半，说明 W 公司的盈利能力仍存在较大的问题。根据第四章盈利能力维度的分析，W 公司的成本控制问题在近年显得尤为突出，使得公司盈利能力的继续成长受到了阻碍。所以，从以下两点对公司的成本控制提出相应建议：
（1）加强项目可行性分析避免盲目开发
参考文献（略）