本文是一篇金融论文，本研究从一个相对独特的视角对社会热点领域问题进行梳理分析，着眼于我国房地产泡沫与金融风险在国民经济的重要地位，作为热点问题，房地产金融领域的过度膨胀与我国当前“高效管控地产泡沫，防范化解金融风险”的要求不相契合。
第1章 绪论
1.1 研究背景与意义
1.1.1研究背景
我国房地产业自身具有产业链长、融资量大、波及范围广的特点，也是经济发展的重要组成部分，其波动会对国民经济产生巨大影响。1998年我国开始实行住房制度改革政策以来，伴随着我国房地产业逐步开放，市场改革持续推进，房地产业经历了二十余年的高速增长期。2016年党中央提出了促进我国房地产市场平稳健康发展的定位要求，首先要有效抑制房地产泡沫，其次也要防止房地产行业出现大起大落。2017年党中央明确提出“房住不炒”的政策定位。2018年中央经济工作会议也明确提出加快构建我国房地产业健康发展的长效机制，并采取因城施策、分类指导的路线方针。2020年全国住房和城乡建设工作会议再次强调，进一步推动城市高质量发展，稳妥实施房地产长效机制方案，解决好大城市房地产行业突出问题。以上房地产调控政策的密集出台，可以看出我国房地产行业仍然存在着诸多短板和发展瓶颈。2022年我国的GDP总量达121万亿人民币，其中房地产业增加值为7.4万亿人民币，占GDP比重为6.1%（数据来源：国家统计局）。
2021年银保监会主席郭树清表示，房地产领域的核心问题是房地产泡沫较大，金融化泡沫化倾向尤其明显，是国家金融体系的最大灰犀牛。房地产市场是资金和资源高度密集型产业，2022年我国的固定资产投资57.9万亿人民币，其中房地产业投资为13.3万亿人民币，占比超22.9%。房地产行业涉及银行、保险、工程、服务、建材等诸多领域的上下游产业，具有投资大、风险高、供应链长的特点。如何高效的防范化解房地产市场将会引发的系统性金融风险，目前已经作为我国金融领域研究的重点对象。随着全球金融一体化和自由化，金融风险会在国家与国家之间传递，风险传导的方向并非是不可逆的、单向的，金融危机的爆发最终将引致全球经济的衰退。这在2008年美国次贷危机中已得到了充分验证。2022年底，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，进一步强调疏通各类融资渠道，保持房地产融资平稳有序，有效缓解房企流动性压力，控制房企信用风险，缓和房地产价格大起大落势头。如何防范房地产泡沫可能引发的金融风险已成为一个亟需解决的实际问题，需要深入研究。
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1.2 研究内容与方法
1.2.1研究内容
本研究的核心研究内容是在梳理房地产泡沫及房地产金融风险二者关系的基础上，结合新冠疫情事件，阐明房地产泡沫与房地产金融风险之间的相互作用机制，并提出针对消除房地产市场泡沫、高效预防和解决房地产金融风险、推动国家经济及各项事业高效发展的优化策略和建议。本研究内容分为以下六个部分：
第1章为绪论部分。首先对论文框架的相关研究背景、意义、研究方法、研究内容和创新点做全面的概述。
第2章是国内、国外文献综述部分。将相关文献整理汇总，分为三个维度进行研究，分别为：房地产泡沫研究、房地产金融风险研究及疫情期间金融风险研究。最后对文献进行总体评价。
第3章为理论分析部分。本章首先对房地产泡沫及房地产金融风险的相关概念进行明确界定，并结合现实情况进行细致分析。其次对本研究的理论基础部分做阐述。进而对财富水平、信贷水平及新冠疫情三者的影响机制进行相关理论分析。
第4章为房地产泡沫与金融风险的测度研究部分。本章首先对房价收入比的内涵进行拓展，通过构建并改进数学统计模型对我国房地产泡沫进行科学测度。然后，使用因子分析法对因变量房地产金融风险进行分析和测度，获得所研究论题的相关数据指标。
第5章为房地产泡沫对金融风险的实证检验部分。本章首先对房地产泡沫、房地产金融风险、财富水平、信贷水平、新冠疫情五个变量的数据指标进行描述性统计和相关性分析，然后使用含调节的中介效应分析步骤对五个变量之间的作用机理进行实证研究，从而得出实证研究结果，为下一步提出相关措施和建议奠定坚实的实证基础。
第6章为结论与展望部分。本章在上述理论研究与实证研究分析的基础之上，得出最终研究结论，并根据最终研究结论提出本文相关的启示与建议。归纳总结，提出本研究的不足以及相关研究展望。
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第2章 国内外文献综述
2.1 房地产泡沫研究
2.1.1房地产泡沫形成机理研究
国内外学者对房地产泡沫的形成机理皆有深入的调查和研究。以美国作为对比参照，梳理日本20年期间房地产泡沫的形成、演变及破裂过程，可将日本房地产泡沫的成因归咎于社会制度、居民心理预期及社会文化等方面。在此基础上，也有学者经过对美日两国房地产市场研究分析，发现一国的房地产贷款占比上升势必会推升房价，低房产税、低利率则会刺激房地产投资，在此作用下，政府如采取加息加税举措将会导致房地产泡沫的急速破裂[1][2]。Degen & Fischer(2017)研究考察了2001至2006年期间瑞士85个地区的住房价格和移民流动的关系，结论表明，即便在房价波动较小且移民流动适中的情形下，移民与房价二者仍然存在一定的关联。一个地区有1%的人口流入，住房价格就会上涨2.7%左右[3]。
同时，通过研究日本与美国历史上两次房地产泡沫危机，以及德国房地产行业平稳有序发展的历史教训与经验，国内学者也提出了建立国家房地产基金、发展商品住宅租赁市场、推动住房储蓄银行设立及强化管理、征收资本利得税和房地产税等政策性建议[4]。在建立模型及实证检验方面，国内诸多学者也论证得出房地产泡沫形成的相关机理，例如，通过建构信贷房地产配给模型的基础上研究银行信贷业务与房价波动二者之间的关系，可发现信贷配给广度的波动和变化对房地产价格会产生显著的影响，导致产生明显的房地产泡沫现象。此外，采用GMM估计方法进行实证检验，结果表明加大金融杠杆的波动性会对经济增长带来显著的负面效应，产生泡沫。适当的货币政策和财政政策可在早期防止房地产市场出现价格泡沫[5][6]。杜丽群、程俊霞和郜震浩（2020）从实证检验的角度分析了房地产价格的波动与房地产泡沫之间的相关性，认为货币政策对房地产价格的影响非常大，价格的上涨极易引起泡沫的积累和叠加，货币政策应作为政府调控房地产价格的重要政策手段之一[7]。我国居民消费者为抵抗通货膨胀而对房地产的投资性需求巨大，从而印证了房地产已成为我国居民的重要投资品。居民消费者这种实际的投资需求，也对房地产泡沫的形成和发展存在着的巨大的风险隐患。
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2.2 房地产金融风险研究
2.2.1房地产金融风险理论研究
房地产金融风险存在已久，回顾2008年全球金融危机的爆发，可以看出世界范围内固定资产价格的有升有降势必将导致社会财富的再分配，从而致使银行的存贷款结构形成未知变数，造成系统性金融风险的发生，进一步影响全球其他国家和地区，形成国际金融危机[14]。杨晨姊（2018）对房地产金融风险产生的原因进行深入考察研究，认为房地产企业经营风险、个人房贷违约、房地产创新金融产品研发滞后及相关法律体系不健全等共同作用会导致金融风险的加剧[15]。与此同时，培育住房租赁市场、优化完善土地供给制度及落实房地产税，并从规范房地产市场及完善金融市场两个维度着手，才能彻底解决房价泡沫和金融膨胀的互推作用现象[16]。近年来随着中国三四线城市房地产市场的发展壮大，结合其本身的投融资特点及风险，理论研究发现，贷款集中度高、融资方式单一、分散金融风险能力差、民间融资占比过高是房地产风险外溢的主要因素[17]。Ewald.W(2010)认为造成房地产泡沫的根本原因是房地产价格的大幅下降，房价的暴跌比股市崩盘更具危险。居民消费者购置房地产的大部分资金都是来源于银行贷款，房价下跌直接导致居民消费者信心降低，还贷压力加大，使整个金融机构面临严重威胁，进而影响金融市场稳定[18]。在此基础上，也可依据“谐振强度”与“市场活性”两个维度，建立系统性金融风险指数评价体系，得出结论发现房地产金融风险的升降幅度对经济周期、金融周期的非对称性影响存在显著差异[19]。除此之外，房地产金融创新也是导致金融风险的重要推动力，应深刻认识系统性金融风险的传播途径和新诱因，不断完善宏观审慎政策架构[20][21]。并且，房地产价格下降极容易对土地财政、银行业资产负债以及相关产业链产生连带的负面冲击，房地产金融风险进一步扩散也会导致系统性金融风险[22]。在以上理论基础上，随着房地产金融风险理论研究的不断深入，学者们对国内外大量相关文献资料进行全面而深入的梳理和总结，为我国建构金融风险长效防控机制、进一步完善“双循环”新格局下的金融监管体系提供参考，以切实推动经济社会的高质量发展[23]。
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第3章 房地产泡沫对金融风险影响的理论分析 ................................ 11
3.1 概念界定与理论基础 ............................ 11
3.1.1 概念界定 ............................ 11
3.1.2 理论基础 .............................. 13
第4章 房地产泡沫与金融风险的测度研究 ......................... 25
4.1 房地产泡沫测度 ........................ 25
4.1.1 模型构建 ................................. 25
4.1.2 指标测度 ................................. 26
第5章 房地产泡沫对金融风险影响的实证检验 ................................ 35
5.1 描述性统计分析 .......................... 35
5.2 相关性分析 ...................................... 36
5.3 含调节的中介效应分析....................... 38
第5章 房地产泡沫对金融风险影响的实证检验
5.1 描述性统计分析
描述性统计分析是对数据资料进行整理和归纳的统计分析过程。通过描述性统计分析相关指标，则可探究出多个统计量和数据的特征，例如标准差、极大值、均值、极小值等，描述性统计分析主要是用来描述数据集中趋势和离散程度的功能。基础统计分析过程是连续资料统计描述应用最为重要的一个环节。表5-1为本文实证所用指标的描述性统计分析结果。
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房地产泡沫度作为本研究所设定的自变量，平均值0.032略大于中位数0.017，但标准差0.072明显高于平均值和中位数。标准差是描述数据离散程度的重要指标，体现出房地产泡沫度数据间的波动幅度较大，其最大值与最小值差值亦是较大，可看出房地产泡沫度受经济社会及大环境的影响较为显著且震荡频繁，这在第三章和第四章的理论分析与测度分析中已充分得到验证。该指标的选取与现实基本相符，具有一定的实际研究意义。
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第6章 结论与展望
6.1 研究结论
本研究在汇总整理全世界房地产金融领域文献和相关研究成果的基础之上，对房地产泡沫、房地产金融风险、财富水平、信贷水平、新冠疫情五个变量进行细致而深入的研究。经过调查搜集整理2006-2021年期间数据资料，理论与实践相结合，首先理论分析所研究变量之间相互作用关系，后经过实证检验分析获取最终研究结论，共分为以下三个方面：
首先，房地产泡沫对房地产金融风险有显著的正向影响关系。经过理论分析可充分发现，当房地产泡沫不断累积叠加，房地产企业资金回笼降速、购房者家庭负担持续加重，居民可支配收入减少，金融机构流动性不足，社会总需求持续下降，诱发房地产金融风险。经实证分析可发现，本文所搜集指标数据之间的相关联性极高，房地产泡沫对房地产金融风险的总效应影响显著，且产生明显的正向促进作用。
其次，财富水平、信贷水平在房地产泡沫与房地产金融风险的关系之间起中介作用。房地产泡沫通过流动性机理、抵押价值机理和资本金机理等三个信贷水平机理作用于房地产金融风险。同时，随着地产泡沫规模不断膨胀，财富水平持续上升导致房地产过度金融化。经过大量数据及实证检验也可看出，财富水平与信贷水平两个中介变量对因变量房地产金融风险的作用影响显著，影响房地产金融市场稳定。二者从中起到中介作用，且为部分中介效应。
最后，本研究证实了新冠疫情在房地产泡沫与房地产金融风险的关系中起到调节作用。通过理论分析可发现，当社会发生新冠疫情时，房地产泡沫越过相关中间作用环节，加速了房地产金融风险的发生概率。实证分析将新冠疫情作为一个调节变量，起到调节效应，调节变量交互项对房地产金融风险影响显著。疫情冲击的外溢效应比较明显，这在实证数据中充分得以体现。综上，本研究结论对房地产泡沫、房地产金融风险、信贷水平、财富水平及新冠疫情之间的作用机理进行了全面而深入认识和理解，也对本文所立研究内容开展了科学的论证研究，为下一步提出相关建议和措施打下坚实的理论基础和实证基础。
参考文献（略）