本文是一篇财务管理论文，笔者认为租赁准则的修订反映出我国租赁事业正在蓬勃发展，原租赁准则已经不能够满足企业经营管理的需求，准则的修订为我国租赁业的高速发展也提供了坚实的保障。我国租赁业的发展起步较晚，但是租赁业务的增长速度较快，目前租赁业已成为我国经济市场中不可或缺的一环。
第一章 绪论
第一节 选题背景及研究意义
一、选题背景
租赁作为一种现代交易手段，能够有效地将融资、融物、技术服务、贸易融合于一体，是我国实现经济发展模式快速转变的重要组成部分之一，近年来增长速度始终能够保持着较快的提升。现代服务业中租赁业已成为不可或缺的一环，按照下表1.1所示，2019年我国的融资租赁企业数量约为1.21万家，较2016年增长70.37%，融资租赁业务量约为66,540亿元，较2016年增长24.84%。截止2019年末，中国租赁业务总量约占全球的23.20%，位于世界第二位。
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租赁业高速发展的同时，表外融资问题也在不断加剧。近年来，仅世界范围内的上市公司开展的租赁业务量就超过了3万亿美元。但是根据国际会计准则理事会的统计数据表明，约超80%租赁业务都被简单地按照经营租赁进行账务处理，不在资产负债表中披露。
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第二节 国内外相关文献综述
一、原租赁准则质量研究
（一）经营租赁表外融资问题严重
早在2005年就有专家学者对400多名财务相关人员发放调查问卷，发现大多数人员认为准则的划分标准过于单一，财务报告的真实性不高，容易造成报表使用者的误判（Beattle等，2005）。通过对企业的报表情况进行研究，发现在实务操作中，企业常常通过策划租赁合同，设计租赁合同，就将租赁业务列示为长期的经营租赁，形成了表外融资的情况，在报表中隐藏了企业的财务杠杆风险（王韵，2011）。由于原租赁准则没有很好的体现实质重于形式的原则，不论是经营租赁还是融资租赁从本质上来说都是资产使用权转移，但是两种模式共存给予企业选择会计处理的方式，降低了财务报告的可比性（孟钟剑，2011）。我国租赁行业尚处于国内资产投资交易市场不成熟的阶段，尽管租赁会计处理方式有利于租赁业务的创新，但同时也导致表外融资问题频繁发生（胡娟，2011）。所以经营租赁资产进行表内处理能够更完整地体现企业的资产状况，更有利于外部使用者对企业有完整的认知（Graham等，2013）。
(二) 融资租赁会计处理方式不合理
原租赁准则下企业融资租赁只要求承租人按照实际利率法对未确认融资费用进行分摊，但是对租赁资产以及租金的减值测试及重新估计方面并未做明确的规定，导致企业融资租赁资产计量的公允性较差（唐红娟，2011）。同时通过对原租赁准则下租赁双方会计处理的比较，融资融资租赁业务中存在准则与出租人租赁内含利率不符、尚未明确租赁期届满后的会计处理、出租人未担保余值的减值处理可能不满足成本效益原则等问题，需要对租赁准则进行修订（连红奇，2014）。针对融资租赁资产转出问题，后续学者研究认为，按公允价值结转融资租赁资产，有可能造成“融资租赁资产”科目金额不为零的情况，违反了实质重于形式的会计原则（白露珍，2012）。
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第二章 概念界定与理论基础
第一节 概念界定
一、租赁的定义
将我国最初的租赁会计准则与国际租赁准则进行对比可以发现：IAS17会计准则中租赁的概念是指承租人取得货物一定时间的使用权并支付一笔或多笔付款；而我国原租赁准则中租赁是指在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人，以获取租金的协议。通过对两者之间的差异进行研究，可以发现IAS17中“换取付款”与我国原租赁准则中的“取得租金”的概念在描述上虽然不同，但是表达的最终内涵是相似的。通过对国内外租赁的定义差异研究后发现，租赁业务取得的对价除了租金以外，也可以是等价货物或者服务，还可以是剩余价值。根据租赁业务的经济实质来适用会计处理方法，对于承租人而言经营租赁业务仅支付租金即可，但是融资租赁不同，除了支付资金以外还得承担维护和修理等费用。尽管如此，企业通过融资租赁能够对自由资金进行灵活安排，能够有效降低现金流风险。我国新租赁准则中关于租赁资产的控制权概念基本与国际会计租赁准则趋同，国际会计租赁准则认为是体现在企业将资产在一定时期内借给另一方并取得对价，而我国的租赁会计准则认为如果资产在一定时期内转移控制权至另一方并取得对价，那么这个业务就应当归属于租赁的范畴，对应的合同也会归到租赁合同的范围。
二、使用权资产
使用权资产是新租赁准则的产物，原租赁准则中租赁资产的使用权和所有权归属于不同主体，就导致承租人的资产负债表中不反映租赁资产，仅仅披露部分租赁信息于报表附注中。使用权资产是指承租人租赁期间内拥有的能够使用租赁资产的权利。即使使用权资产属于无形权利，但是在租赁期内预期收益和风险都归属于企业，相当于承租方的资产。承租人在租赁期开始日对使用权资产和租赁负债进行初始计量，后续计量的会计处理参照固定资产，租赁资产就能够在资产负债表中进行列示，有效解决表外融资问题。
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第二节 理论基础
一、租赁会计理论
租赁会计就是企业对租赁业务的会计处理，以时间来排序的话，租赁会计理论主要分成了法定所有权、风险报酬转移、使用权三个模型，其中：
法定所有权模型认为所有权的实质是所有权人为了取得所有物预期能够实现的经济利益，在法律规定的基础上能够采取的各类方法的权力。租赁物的法定所有权在财产的独占性角度可以认为应属于出租人而非承租人，出租人在享有收取租赁资产的租金的权利的同时也应该利润表中应反映租赁资产的折旧摊销费用，出租资产对应按折现率计算应分摊的利息费用也需要在当期损益中体现。法定所有权模型对承租人而言，租赁资产通常只包含了部分使用权，租赁业务的本质无法体现，更会导致承租人的财务报表失真。伴随着经济的高速发展，承租人为了粉饰财务报表，通常会人为调整租赁合同，运用法定所有权模型中表外融资漏洞达到目的，隐藏真实经营情况。
风险报酬转移模型在早期国际会计准则制定机构讨论中就提到了控制的含义，简单粗暴地按照租赁资产预期经济利益流入的75%、90%两个数值来分类租赁业务。实务操作过程中，合同主体常常通过修改、限制等方式来对合同条款进行调整来达到合同中租赁业务成为形式上的经营租赁，降低资产负债率的目的。为了解决这一问题，租赁准则的核心向风险报酬模型转移，划分租赁类型的标准也演变成了租赁资产的风险报酬是否向承租人转移。承租人取得了租赁资产的所有权的同时也承担着租赁资产带来的各类风险，也因此融资租赁业务由此不断催生，融资租赁业务中承租人需要披露租赁资产和负债，资产的后续计量按照月度对折旧和利息费用进行计提。尽管租赁模型的会计处理有了长足的进步，但承租人表外融资的问题依旧存在。
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第三章 新租赁准则对实体零售业财务影响 .................. 13
第一节 新租赁准则修订背景 .................................... 13
一、修订历程 ........................ 13
二、修订原因 ...................... 14
第四章 新租赁准则对永辉超市财务影响 .................... 21
第一节 零售业概况 ......................... 21
一、零售业简介 ............................... 21
二、新租赁准则在零售业的实施现状 ..................................... 21
第五章 实体零售企业应对措施 ............................ 38
第一节 加强融资管控 .............................. 38
一、拓宽融资渠道 ............................... 38
二、完善信息沟通机制 .......................... 39
.第五章 实体零售企业应对措施
第一节 加强融资管控
一、拓宽融资渠道
新租赁准则的修订给实体零售企业带来了消极影响，导致企业融资渠道受限，融资结构被破坏，融资成本变高。实体零售业有必要调整企业的融资方式以更好的适应新租赁准则带来的改变。新租赁准则实施后，面临资产负债率等财务指标恶化的情况，实体零售企业向银行再借款的难度大大增加，所以需要拓宽多方面的融资渠道，开展多元化融资，优化融资结构，在保障资金充足的情况下降低财务风险。
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现阶段，实体零售企业的发展速度较快，需要创新发展理念，通过构建完善的融资体系，开辟多元化融资渠道以促进内在动力的发展，实现融资效率的提高。对于实体零售企业而言，可以参照其他行业的模式，运用资产证券化的方式取得融资，将未来的商超及物业收入作为未来期间的现金流出售给投资者，能够在一定程度上提高商超及物业收入的流动性，有效优化资本结构同时降低融资成本。
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第六章 研究结论与展望
本文从租赁准则的修订背景出发，介绍了原租赁准则存在的缺陷并介绍了新租赁准则的主要变化内容及财务影响，然后对我国实体零售业的租赁现状进行了整体描述，选取实体零售龙头企业永辉超市作为案例进行分析，结合永辉超市2020年财务报告中披露的租赁信息，按照新租赁准则对其2020年度的资产负债表、利润表、现金流量表进行重述，并与原租赁准则下会计处理的财务数据进行对比，从而得出新租赁准则对永辉超市财务报表、财务指标、财务管理的影响。
第一，对财务报表的影响。本文以永辉超市2020年的数据为基础，按照新租赁准则重述了永辉超市2020年度三大主表。适用新租赁准则后，实体零售业的资产和负债会同步增加，又由于使用权资产财务费用逐年递减的特性，永辉超市净利润较原租赁准则减少4.75亿元，减少28.74%，利润降幅较大。新租赁准则要求将企业的租赁业务现金流出填列于筹资活动支付的现金流量中，能够更准确地反映企业的现金流转。
第二，对财务指标的影响。施行新租赁准则后，实体零售业的资产和负债大幅上升，资产负债率、利息报账倍数等财务指标将劣化；又因为使用权资产大幅增加，导致总资产周转率、固定资产周转率等财务指标降低，可能导致外界对企业营运能力产生质疑；租赁资产利息费用在整个租赁期间呈现从高到低的态势，会使得实体零售业前期资产净利率、销售净利率等财务指标呈现不同程度的降低。
第三，对财务管理的影响。融资方面：实体零售业确认租赁资产以后，原先资本结构被打破，运营能力指标恶化，可能导致金融机构降低对实体零售业的信用评级，进而压降放贷规模，间接导致融资难度增加；投资方面：租赁资产需要确认租赁负债、分摊折旧费用和利息费用，导致租赁业务的处理成本升高，因此实体零售业在发生租赁业务时选择购买门店的方式更有利于财务状况，但企业综合考虑到现金流、发展战略因素，投资行为需要更加审慎考虑；营运管理方面：在新租赁准则下，企业的经营压力相较之前会有所增加，需要推动营运管理战略升级，加强财务培训，识别营运风险，促进营运管理提升。
参考文献（略）