第一章 绪论
1.1 研究背景与意义
1.1.1 研究背景
作为我国国民经济重要支柱产业的房地产行业，自始至终在国民经济中承担着关键性作用。自 1998 年住房体制改革以来，加上房贷的放开和公积金制度的全面实施，大部分房地产行业都采取了重资产运营模式，凭借银行贷款融资、投资、开发建造，通过土地增值和项目销售赚取利润，在项目完成后收回本金，这种模式无疑是绝大多数房地产企业成功的必由之路。然而，房地产市场的供求关系已经从卖方市场逐渐转变为买方市场，房价从整体的全线快涨逐步转变成普遍下跌，房地产企业的利润率大幅下降，暴利时代已经是明日黄花了。此外，房地产企业项目运营成本高，周期长，资金周转慢，融资渠道单一，获取利润的时间较长，当市场变化时，企业容易遭受较大的冲击。
从“十二五”、“十三五”引导房地产市场实现并保持健康有序的发展规划，到“国十条”、“新国八条”的推出，严苛购房贷款政策的施行，限制了房地产市场的快速扩张。新政策的出台对房地产市场产生了巨大的影响，许多房地产企业的销售额大幅缩水，房价上涨势头得到了有效的控制。2015 年，国家开始对商品房价格严加控制，并制订与限购、限贷和税收有关的政策。2016 年，国家宏观调控进一步深化，各地政府因城施策，相继出台了极其严格的房地产市场调控政策和商品房限购资格，包括调整商品房价格，使其价格回落，最终稳定在合理区间范围内。2017 年，房地产税征收原则第一次对外公开，央行上调中期借、贷利率等政策，使得房地产企业资金成本持续增加，土地供应不平衡导致土地价格的上涨，进而加大房地产企业的资金压力。2018 年，中央重点深化基础制度改革，加强风险控制，一方面推进住房租赁制度建设，另一方面深化商品房制度改革，调整住房和土地供应结构，完善居民基本住房制度。三至五年内，热门城市住房租赁和共有产权房用地达到 50%以上，抑制住宅杠杆率，势必将房地产泡沫得到有效遏制。落实房地产调控政策要做好两手抓，一是采用传统的限购、限售、限贷等手段，二是加强市场监管、规范市场秩序。
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1.2 文献综述
1.2.1 轻资产运营相关研究
（1）轻资产运营内涵研究
Wernerfelt（1984）在研究中提出，“轻资产”是指企业自身所拥有的不完全流动、异质的战略资源，它体现在企业所拥有的不易被其他企业提及的独特能力上。由此看出，轻资产通常是企业所拥有的无形资产，比如企业品牌、专利权、客户关系等；同时，无形资产在市场上还具有极强的排他性和不可替代性，是企业生产经营过程中的核心竞争力[1]。Barney（1991）对这些要素做了更进一步的阐述，他认为，“资源基础观点”有两个前提：一是在企业拥有的所有资源中，价值高、数量少、可替代性极低的资源；二是整合这些资源的独特能力[2]。Amit（1993）在他的研究中对“轻资产”这一概念进行了界定，他认为轻资产除了企业知识产权、客户关系、渠道，还包括企业形象与口碑、创新能力、市场推广能力、优秀人才资源、企业组织架构等。在市场不断扩大、企业间相互竞争中，轻资产运营模式的优势就显得尤为重要，同时该模式能帮助企业持续稳定地发展并在激烈的市场竞争中独占鳌头[3]。
王翊（2012）研究的切入点是资金方面，之前采用的重资产运营模式往往资金成本较高，而企业占用较少的资金则是轻资产运营模式最显著的特性之一。当下，品牌商标、技术能力、客户网络等通常划分到轻资产范畴，而各类固定资产、存货则划归到重资产范畴[4]。刘闲月等（2012）则认为，企业在口碑形象、技术创新、知识资产、客户关系、渠道等价值链上高附加值环节投入更多的人力、物力、财力，将轻资产视为提升企业核心竞争力的关键因素，保证企业稳定、快速的发展，进而为企业创造更多的价值。但为构建企业自身发展体系，对公司凝聚力、人员配置能力、分工协作能力、公司资金合理分配能力和吸收新知识能力提出了更高的要求[5]。杜海霞（2015）将“轻资产运营模式”定义为通过运用杠杆原理撬动合作伙伴投入资本产生巨大经济效益的智力资本，因此，企业可以在期初投入较少的资金撬动巨额的资产，进行日常生产经营，从而实现企业价值最大化这一目标[6]。吴东秀（2016）则认为，企业为了增加利润、提高经营活动投入产出比，轻资产运营是成功的必经之路。另外一个选择轻资产运营模式的原因在于，外部形势对企业日常经营活动的影响越明显，那么选择轻资产运营模式的可能性也就越大[7]。刘晔（2017）以华谊兄弟为研究对象，认为轻资产包含企业文化、品牌专利、企业管理制度、知识资产、网络、合作关系以及渠道等。制片和影院两大重要环节占比影片利润分成的 70%以上。华谊兄弟充分利用品牌和人力资源，打造强势电影“IP+当地文化”，影响价值链下游的影院，加大广告业务和电子游戏领域的明星渗透力度，调动更多的外部资源参与企业日常经营[8]。
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第二章 相关概述与理论基础
2.1 概念界定
2.1.1 轻资产
轻资产起源于国外，它与“设备、厂房、办公楼等”为代表的重资产是相对的。重资产一般占据企业高额的资本，而轻资产一般不具有特定的实物形态，但却是与企业价值创造密切相关的一种资源。基于财务视角，我们所说的轻资产主要反映在企业的品牌、研发、客户关系和服务等方面，以无形资产和表外资产的形式存在于企业的资产之中。
2.1.2 轻资产运营模式
轻资产运营模式深受国际著名管理咨询公司麦肯锡所推崇，该模式下，企业外包产品制造和零售分销业务，自身则进行研发、设计和售后服务等业务，通过多方合作，实现企业价值最大化的一种资源配置方式。该模式下，企业充分利用在前期生产经营活动中积累的经验、口碑、人脉、人力、管理等轻资产去撬动企业内外部的资源，确保企业具备独有的竞争优势，提高企业财务绩效。
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2.2 EVA 指标的计算方法
2.2.1 EVA 指标的调整原则
对于EVA指标的调整项目，斯腾尔特公司提出在使用EVA指标时需要对164个会计科目进行调节。由于调整数量巨大，若对所有项目均进行调整，则整个评估过程的成本过高、可操作性极低，这无疑降低了 EVA 的实用性和适用性。企业在实际运用 EVA 的过程中，只需要根据企业自身的特性与实际经济业务情况调整 5-10 个重要项目即可满足计算需要。从实践角度来看，企业应基于以下原则经行调整：
①可获得性原则，即在进行 EVA 值调整的过程中，具体会计科目的数据获取相对容易，不会因获取数据花费企业过多资源；
②重要性原则，即该会计科目数额较大或对 EVA 结果有较大影响时，代表它是十分重要的，在计算 EVA 时需要进行调整，而不是调整所有的会计科目，避免管理成本上升，管理效率低下；
③针对性原则，即不同行业中的不同企业要根据业务类型制定适合企业自身的调整措施，只调整必要的会计科目，而不是盲目的调整全部科目；
④可改善性原则，即所调整的项目是基于管理层控制和影响范围之内的、选取的会计科目在财务评价体系之内并具有实践意义，采取手段改善之后可以实现提升公司业绩的目标；
⑤可操作性原则，即 EVA 指标具有普适性，易于理解，操作性强，无需反复修改。
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第三章 WK 地产集团轻资产运营模式分析............................18
3.1 WK 地产集团基本情况.............................18
3.1.1 WK 地产集团简介..................18
3.1.2 WK 地产集团业务经营分析.......................19
第四章 EVA 模型下 WK 轻资产运营财务绩效分析.........................32
4.1 基于 EVA 模型各项指标计算.............................32
4.1.1 税后净营业利润的计算......................32
4.1.2 资本总额的计算.........................33
第五章 研究结论与启示..........................48
5.1 研究结论...........................48
5.2 经验借鉴与启示.........................49
第四章 EVA 模型下 WK 轻资产运营财务绩效分析
4.1 基于 EVA 模型各项指标计算
4.1.1 税后净营业利润的计算
税后净营业利润（Net Operating ProfitAfter Tax，简写 NOPAT）是自由现金流量测算中重要的概念之一，是指在营业利润的基础上扣除利息收支、实付所得税额、追加的营运资本及其他投入，再加上折旧及摊销，该指标反映了企业资产的盈利能力。其计算公式为：
税后净营业利润=息税前利润×（1-所得税率）+利息费用+少数股东损益+商誉摊销+递延所得税贷方余额+资本化研发费用-费用化摊销+各项计提准备金合计-非经常性损益 公式（4-1）
根据上述公式，需要对以下部分进行调整：
1、在净利润的基础上，加上所得税费用和利息费用，得到息税前利润；
2、将息税前净利润中的所得税费用扣除，得到息前税后净利润，进而计算得出每年平均所得税率；
3、将计算、提取的各项准备金加回，该项根据 WK 地产集团财务报告中当期的资产减值损失余值填列，其中包括存货跌价准备、坏账准备、固定资产减值准备、无形资产减值准备等；
4、加上应予以资本化的研发成本与广告费用；
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第五章 研究结论与启示
5.1 研究结论
经过几十年的迅猛发展，房地产业已逐渐成为我国经济新的增长点，作为国民经济重要产业的地位也未曾改变。但随着行业的不断发展、经济环境的日新月异、市场供求关系的变化，房地产行业的黄金时代已不复存在，我国的房地产企业以及不能再依靠资产增值来获取收益，很难再延续以往的重资产运营模式，企业亟待解决经营模式的快速转型。所以，越来越多的房地产企业寄希望于轻资产模式，而 WK 地产集团作为我国房地产行业的龙头企业，对其他企业试水轻资产运营模式有较强的借鉴作用。
本文在对 WK 地产集团转型轻资产运营模式的动因、优势以及策略具体分析之后，运用 EVA 模型对其轻资产运营模式的财务绩效进行定量分析，深入分析了轻资产转型前后的财务绩效水平，以及对比分析 EVA 指标与传统财务指标，得出以下研究结论：
第一、轻资产运营模式能提高企业的盈利能力。房地产行业通常是以收取预收款这一方式进行房屋销售，这会使企业负债居高不下，当市场不景气、消费需求不足的情况下，导致房销售业绩快速下滑，极易造成资本链断裂进而导致破产。但轻资产运营并不会像过去重资产运营那样投入大量的人力、物力、财力，而只是在项目开发运营和运营过程中投入较少，这种运营模式，可以大大缓解企业的财务压力。正是由于资金压力的减少，企业可以获取相较于之前更多的现金流。并且，企业充分利用外部资金，减少自身对项目的资金投入，公司的经营风险也随之下降。通过这种形方式，企业可以充分通过向合作方输出品牌、服务、管理等轻资产，使企业实现小投入大产出的效益，其收益渠道也更加多元化。
第二、轻资产运营模式可以缓解企业的资金压力。过去，银行是企业经营和发展的主要渠道，而在轻资产运营模式中，企业通常把高投入低产出的开发环节外包给更其他专业的合作方，而企业自身将更多的人力、物力、财力用于创新、销售、服务环节。这除了降低企业资金压力之外，还使企业拥有了大量的自由资金，可用于其他风险更小、收益更高的项目中。此外，轻资产运营模式使企业开始像资金证券化探索，通过发行项目债券获取了许多资本投资，在一定程度上缓解企业的融资压力。
参考文献（略）