1 绪论
1.1 研究背景及意义
1.1.1 研究背景
我国房地产市场相较于欧美、日本等发达国家起步较晚，但发展却很迅速。如果从 1978 年改革开放算起，房地产 40 年可以说经历了迅猛的起步和成长并逐步成熟，目前已经成为国民经济的重要行业。
（1）现实背景
从行业本身来看，高收益的房地产行业具有高财务风险的特点。我国的房地产行业经历了几十年的发展后，房地产行业已成为国民经济发展的重要支柱。对于房地产项目开发来说，一般会经历拿地前测算、投资拿地、前期开发报建、工程建设、房屋交付、业主物业服务等环节后才能获得收益。所以，房地产行业也具有投资开发周期长、资金需求量大、投资金额高等特点。这也说明获得高收益的房地产企业也需要承担高风险。
从国内来看，拿地越来越困难，房地产行业门槛越来越高，生存也越来越困难，财务风险加大。随着中国城市化水平的快速提升，城市将会慢慢的不具备大规模的房地产项目开发。又加上，政府对房地产企业的住宅开发附加上越来越多的附加条件，例如产业、文化、商业、医疗、教育等。如此，想单纯依靠传统住宅开发来获利的企业，拿地必定越来越困难。
从国际来看，中国只有 3 家优质的房地产企业才能名列全球 500 强的名单中，而国内目前存在如此多数量的中小规模房地产企业，从而，房地产企业尤其是中小房地产企业，为了规避被淘汰的风险，陆续走向转型道路，从而面临转型中的财务风险。比如，由传统住宅向地产+文化转型，这种方式以万达、恒大、等为范例；由传统住宅地产向地产+健康养老转型，万科等多家房地产企业相继进军养老地产领域；由传统住宅地产向地产+产业转型；由传统住宅地产向地产+金融转型，房地产企业由于资金需求量大，因此一直以来和金融机构密不可分。房地产和金融已经慢慢发展为互相合作的关系。
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1.2 国内外研究现状
1.2.1 国外研究动态
3.1 ZN 房地产公司简介及经营概况分析 .......................... 191.2.1 国外研究动态
（1）企业财务风险研究
Knight（1921）提出了风险是可以测量的，风险测量出来以后，企业获得的成果，就是企业获得的利润[29]。Fitzpatrick（1932）指出判断财务风险的方法可以采用单变量分析法，经过对比多家公司后研究得出，净利润除以股东权益的结果和股东权益除以负债的结果都可以准确衡量企业的财务风险[30]。Birgham（1979）通过研究证明无法按时偿还债务的情况、无法利用财务杠杆以致每股收益发生变动，这些情况就可能是企业的财务风险[31]。Horne 和 Wachowiceand（2002）提出，导致企业财务风险的因素有很多，主要包括外部原因和内部原因，外部原因是宏观环境多变和复杂，内部原因是企业自身管理水平，比如筹资能力差、投资决策不正确等因素[32]。
（2）企业财务风险识别研究
Knight（1921）提出了风险是可以测量的，风险测量出来以后，企业获得的成果，就是企业获得的利润[29]。Fitzpatrick（1932）指出判断财务风险的方法可以采用单变量分析法，经过对比多家公司后研究得出，净利润除以股东权益的结果和股东权益除以负债的结果都可以准确衡量企业的财务风险[30]。Birgham（1979）通过研究证明无法按时偿还债务的情况、无法利用财务杠杆以致每股收益发生变动，这些情况就可能是企业的财务风险[31]。Horne 和 Wachowiceand（2002）提出，导致企业财务风险的因素有很多，主要包括外部原因和内部原因，外部原因是宏观环境多变和复杂，内部原因是企业自身管理水平，比如筹资能力差、投资决策不正确等因素[32]。
（2）企业财务风险识别研究
Alnoor Bhim Tni 和 Mtholi Ncube(2011)认为识别应该结合企业所处的时期进行分析，从该时期企业的经营现金流量净额的变化来识别财务风险[33] 。
（3）企业财务风险控制研究
（3）企业财务风险控制研究
Chen 和 Shimerda（1981）提出，财务比率是分析企业财务报表的一种很有效的途径，并且能对企业的财务状况进行评价[33]。Jordan 等（2001）指出，公司的资本结构发生变化，会使公司股东应承担的财务风险发生变化，另外，过度举债会增加企业的财务风险水平[34]。Doherty.N.A(2000)分析了风险管理一共分为三个阶段，识别、评价、控制，而且深度分析了风险整体理论[35]。Modigliani Franco 和 Merton Miller(1961)提出了如下理论，一个企业的企业价值的大小，与该企业是通过何种方式筹资，是没有相关性的，该理论为筹资方式的研究提供了基础，并且，企业开始注重筹资风险的控制 [35]。
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2 基本理论问题分析
2.1 财务风险及其特征
（1）财务风险的内涵
风险与财务风险的概念最早出现与 19 世纪 30 年代，由早期的西方经济学家提出了财务风险的概念，随着财务风险逐渐被重视，财务风险管理被越来越多的学者研究从而演变为一门单独的管理科学。风险经常是与损失有所联的概念，一般风险是指未来有可能发生事件的不确定性，或某件事的不可控制性。引起的损失发生的不确定性或损害程度的大小[32]。风险包括很多种，站在企业的角度上来看更是如此，因为企业要面临各种各样的风险，而财务风险就是企业必须面对的风险，并且较其他类风险更需企业谨慎处理。
财务风险的概念，一般而言区分为狭义财务风险和广义财务风险。狭义的财务风险概念认为，财务风险就是企业用货币资金偿还到期债务的不确定性。此种观点认为，企业的财务风险与负债经营有关，企业的财务风险是到期无法偿还债务而引起的，企业的资金全部为股权投入，没有债务，企业就不存在经营风险。这种观点显然是狭义的，因为根据财务管理的概念，财务管理是企业在日常运营过程中对资金的管理和运营的控制、调配等，由此可见，企业财务风险更倾向于由于企业经营过程中的资金运作的不确定性也带来的风险。也就是说，广义的财务风险一般是指企业在日常的经营管理和财务事务中可能出现的一切不确定因素给企业带来的预期红利和实际发生事件偏离的可能性或者损失状况[19]。 本文选取的是广义的财务风险进行研究。
（2）财务风险的基本特征
首先，财务风险具有客观性。企业的日常经营离不开财务活动，而财务风险是存在于企业财务活动中的风险，必然一直存在。由于财务活动这种行为活动是客观的，所以对于企业来说这种财务活动中的财务风险是客观的，因此是不能完全消除的，会对企业产生影响。
其次，财务风险具有不确定性。企业面临的风险包括外部的宏观环境影响和企业内部组织管理风险的双重影响，因此存在很多的不确定性，企业的财务活动也受各种因素的影响，也存在不确定性，财务风险何时何地发生、风险的危害程度如何都是无法确定的，因此企业要注意这些不确定因素可能给带来的财务风险，提前准备好应对方法。
最后，财务风险具有损益性。企业的财务风险不仅仅是给企业带来危机与损失，同时可能也会给企业带来收益。我们常说高风险高收益，也是这个道理，风险与收益成正向变动关系。所以企业要找到风险和收益的平衡点，结合企业的情况，做出选择。
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2 基本理论问题分析
2.1 财务风险及其特征
（1）财务风险的内涵
风险与财务风险的概念最早出现与 19 世纪 30 年代，由早期的西方经济学家提出了财务风险的概念，随着财务风险逐渐被重视，财务风险管理被越来越多的学者研究从而演变为一门单独的管理科学。风险经常是与损失有所联的概念，一般风险是指未来有可能发生事件的不确定性，或某件事的不可控制性。引起的损失发生的不确定性或损害程度的大小[32]。风险包括很多种，站在企业的角度上来看更是如此，因为企业要面临各种各样的风险，而财务风险就是企业必须面对的风险，并且较其他类风险更需企业谨慎处理。
财务风险的概念，一般而言区分为狭义财务风险和广义财务风险。狭义的财务风险概念认为，财务风险就是企业用货币资金偿还到期债务的不确定性。此种观点认为，企业的财务风险与负债经营有关，企业的财务风险是到期无法偿还债务而引起的，企业的资金全部为股权投入，没有债务，企业就不存在经营风险。这种观点显然是狭义的，因为根据财务管理的概念，财务管理是企业在日常运营过程中对资金的管理和运营的控制、调配等，由此可见，企业财务风险更倾向于由于企业经营过程中的资金运作的不确定性也带来的风险。也就是说，广义的财务风险一般是指企业在日常的经营管理和财务事务中可能出现的一切不确定因素给企业带来的预期红利和实际发生事件偏离的可能性或者损失状况[19]。 本文选取的是广义的财务风险进行研究。
（2）财务风险的基本特征
首先，财务风险具有客观性。企业的日常经营离不开财务活动，而财务风险是存在于企业财务活动中的风险，必然一直存在。由于财务活动这种行为活动是客观的，所以对于企业来说这种财务活动中的财务风险是客观的，因此是不能完全消除的，会对企业产生影响。
其次，财务风险具有不确定性。企业面临的风险包括外部的宏观环境影响和企业内部组织管理风险的双重影响，因此存在很多的不确定性，企业的财务活动也受各种因素的影响，也存在不确定性，财务风险何时何地发生、风险的危害程度如何都是无法确定的，因此企业要注意这些不确定因素可能给带来的财务风险，提前准备好应对方法。
最后，财务风险具有损益性。企业的财务风险不仅仅是给企业带来危机与损失，同时可能也会给企业带来收益。我们常说高风险高收益，也是这个道理，风险与收益成正向变动关系。所以企业要找到风险和收益的平衡点，结合企业的情况，做出选择。
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2.2 财务风险的识别方法
对于财务风险的识别其主要意义在于全面彻底的剖析企业日常经营活动中涉及到财务的所有环节，及各环节风险的严重程度，影响范围及时间周期等，并以此为依据做出合理的判断，尽快做出应对措施。在企业风险的研究中，国际上已经有很丰富的研究经验，国内起步较晚，但借鉴国际上财务风险识别的方法，大体上，财务风险的识别可以分为两类，通常称之为定性和定量两种方法。
（1）财务风险的定性识别方法
第一种识别方法为专家调查法。该方法最早起源于 1964 年，由达尔基（N.Dalkey）和赫尔默（O.Helmer）率先提出，该方法要求多名专家深入企业内部，充分了解企业的经营情况以专家的调研结果为获取信息的对象，以此预测财务风险发生的可能性。专家调查法中所参与调查的专家需专业知识较强，并且调查和研究的企业普遍面临的财务风险问题。专家调查法的优点在于所调查的是企业财务风险相关的常规问题。专家调查法的局限性也由此产生，那就是无法识别某类企业存在的一些特别问题。运用该方法对企业的财务风险进行识别一共分为如下几个步骤：首先，邀请财务风险控制专家对企业内部及外部经营管理环境进行调查，以便其充分了解企业的情况，并分别分析影响企业财务风险的因素；其次，相关财务风险控制专家需匿名提出意见，并各自设计调查表；再次，工作人员把调查表反馈给专家；最后，重复进行几次如上的调查，最终统计出帮助企业控制风险的专家意见。
（2）企业财务风险的定量识别方法
另外一种财务风险识别法为单变量预测模型判定法。单变量预测模型判定法指的是基于企业经营的各项财务数据及其相应指标、发展趋势等数据对企业财务风险发生的概率进行预测或判断。因为定量识别法使用的是单一的财务比率，其反映的内容比较有限，不能全面准确的反映企业当前所面临的财务状况，但是在选取财务指标时，也是根据多年的财务数据分析得出的，还是具有较强的科学性。财务管理中的单一财务比率分析和定量识别法有很多相同像之处，二者的区别在于，以财务比率为分析对象的方法主要靠前人的实践总结，而单变量预测模型判定法主要依据是利用统计分析等工具所得到财务比率。
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对于财务风险的识别其主要意义在于全面彻底的剖析企业日常经营活动中涉及到财务的所有环节，及各环节风险的严重程度，影响范围及时间周期等，并以此为依据做出合理的判断，尽快做出应对措施。在企业风险的研究中，国际上已经有很丰富的研究经验，国内起步较晚，但借鉴国际上财务风险识别的方法，大体上，财务风险的识别可以分为两类，通常称之为定性和定量两种方法。
（1）财务风险的定性识别方法
第一种识别方法为专家调查法。该方法最早起源于 1964 年，由达尔基（N.Dalkey）和赫尔默（O.Helmer）率先提出，该方法要求多名专家深入企业内部，充分了解企业的经营情况以专家的调研结果为获取信息的对象，以此预测财务风险发生的可能性。专家调查法中所参与调查的专家需专业知识较强，并且调查和研究的企业普遍面临的财务风险问题。专家调查法的优点在于所调查的是企业财务风险相关的常规问题。专家调查法的局限性也由此产生，那就是无法识别某类企业存在的一些特别问题。运用该方法对企业的财务风险进行识别一共分为如下几个步骤：首先，邀请财务风险控制专家对企业内部及外部经营管理环境进行调查，以便其充分了解企业的情况，并分别分析影响企业财务风险的因素；其次，相关财务风险控制专家需匿名提出意见，并各自设计调查表；再次，工作人员把调查表反馈给专家；最后，重复进行几次如上的调查，最终统计出帮助企业控制风险的专家意见。
（2）企业财务风险的定量识别方法
另外一种财务风险识别法为单变量预测模型判定法。单变量预测模型判定法指的是基于企业经营的各项财务数据及其相应指标、发展趋势等数据对企业财务风险发生的概率进行预测或判断。因为定量识别法使用的是单一的财务比率，其反映的内容比较有限，不能全面准确的反映企业当前所面临的财务状况，但是在选取财务指标时，也是根据多年的财务数据分析得出的，还是具有较强的科学性。财务管理中的单一财务比率分析和定量识别法有很多相同像之处，二者的区别在于，以财务比率为分析对象的方法主要靠前人的实践总结，而单变量预测模型判定法主要依据是利用统计分析等工具所得到财务比率。
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3 ZN 房地产公司财务风险识别 ...................................... 19
3.1.1 ZN 房地产公司基本概况 ............................. 19
3.1.2 ZN 房地产公司发展现状 ................................. 20
4 ZN 房地产公司财务风险控制措施 ................................... 35
4.1 加强 ZN 房地产公司融资风险流程控制 ........................ 35
4.1.1 优化资本结构 ................................ 35
4.1.2 加强对公司的金融策略调整 ............................. 37
5 结论与展望 ............................. 42
5.1 结论 ................................ 42
5.2 不足与展望 ........................... 42
4 ZN 房地产公司财务风险控制措施
4.1 加强 ZN 房地产公司融资风险流程控制
通过前文对 ZN 房地产公司财务风险成因的分析发现，ZN 房地产公司的融资风险主要来源于过高的资产负债规模、不合理的债务期限、融资方案的风险，根据以上情况，本文提出以下控制融资风险的措施。
4.1.1 优化资本结构
企业的资本结构，是指一个企业资本的比例及其构成关系。比例方面包括企业负债和企业权益的比例，结构方面包括短期负债和长期负债的结构。因此，从一定程度来上讲，它影响和反应企业的筹资能力。
（１）适时调整资本结构。
（１）适时调整资本结构。
通过前文的对比分析 ZN 房地产公司主要是和银行合作，取得资金，目前ZN 房地产公司资产负债水平极高，2018 年的资产负债率达到了 90.78%，超过了国家红线的 20%。另外公司每年的资产负债率都比行业平均值要高，如此高额的负债会使 ZN 房地产公司的清偿压力越来越大，银行再筹资能力也会受限，财务风险加大。因此，在以后的发展中，ZN 房地产公司应该在考虑自身实际情况的前提下，合理调整筹资资本结构。ZN 房地产公司可以加大外部融资力度，通过发行债券、非公开发行股票等方式，替换或偿还资金成本较高的信托借款及银行借款，保持筹资活动净现金流量规模的同时，优化债务结构。除此之外，ZN 房地产公司还可以在控制操盘的模式不变的前提下，适当引入权益资本，以此替代银行贷款的比例，也优化了资本结构。
（2）合理搭配债务期限
前面有分析过，ZN 房地产公司流动负债占总负债的比例分别为 74.75%、68.70%、74.37%及 73.63%，负债结构主要以流动负债为主，尤其是预收账款、应付账款、短期借款和一年内到期的非流动负债等所占比例较大。因此，债务期限的合理搭配，是影响 ZN 房地产公司筹资风险的重大因素。债务期限如果搭配的不合理，不但会影响房地产项目的整盘利润，而且还会降低整个 ZN 房地产公司的整体收益。严重的话，还会应为债务期限的不合理使用，使得企业陷入财务危机。
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5 结论与展望
5.1 结论
参考文献（略）
（2）合理搭配债务期限
前面有分析过，ZN 房地产公司流动负债占总负债的比例分别为 74.75%、68.70%、74.37%及 73.63%，负债结构主要以流动负债为主，尤其是预收账款、应付账款、短期借款和一年内到期的非流动负债等所占比例较大。因此，债务期限的合理搭配，是影响 ZN 房地产公司筹资风险的重大因素。债务期限如果搭配的不合理，不但会影响房地产项目的整盘利润，而且还会降低整个 ZN 房地产公司的整体收益。严重的话，还会应为债务期限的不合理使用，使得企业陷入财务危机。
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5 结论与展望
5.1 结论
参考文献（略）