第 1 章 绪论
1.1 研究背景及意义
1.1.1 研究背景
改革开放以后，我国经济发展速度飞快，人民的生活水平也因为经济的高速发展而不断提高，房地产行业由于对拉动消费和促进投资的显著作用成为了国民经济重要的推动力，具体来看，推动作用主要体现在产业结构和居民消费结构两方面。在产业结构方面，房地产行业能够带动建材、家电、物流等相关产业的发展，房地产行业及相关产业的共同发展对我国 GDP 的增长具有重大贡献；在居民消费结构方面，房地产行业相关消费在居民消费总支出中占很大比重，在传统观念和人民可支配收入增加以及城市化进程加快等因素的共同影响下，房子在具有生活必需品属性的基础上还增加了投资属性，这提升了房地产市场发展的活跃度，居民对于购房、租赁以及与之相关的支出形成了对国民经济强有力的推动作用[1]。
由于房地产行业在国民经济发展方面强大的推动力，国家一直对房地产市场是否健康发展给予高度关注，自 20 世纪 80 年代房地产行业在我国萌芽开始，国家密切关注市场动态，根据市场变化及时做出反应出台相关调控政策，房地产热在我国首次出现是在 1993 年，国家先后出台“国十六条”、 《住宅担保贷款管理试行办法》等一系列政策，规范房地产市场秩序至此我国房地产业初步形成。以2008 年国际金融危机为分界点，在其到来之前，住房结构性矛盾是我国房地产市场面临的主要问题，这段时期也成为国家对房地产行业的探索和调整期。经济危机爆发后，国家实行了宽松的货币政策和经济刺激计划，在此背景下，房地产业逐渐复苏并出现爆发式增长，房价持续走高[1]。2010 年国家为遏制房价，稳定市场秩序，出台了号称“史上最严调控”政策即“国十条”。2010-2015 年国家出台的一系列政策虽然使房价趋于稳定，但同时房地产企业也出现了较多的库存，因此在 2015 年 12 月，国家首次提出“化解房地产库存”。2017 年是国家出台宏观调控政策密集性最高的一年[2]，强调房地产企业“去库存，降杠杆”，降低房地产企业的财务风险，增强房地产市场的稳定性。
...................
1.2 国内外研究现状
1.2.1 国外研究现状
（1）在财务风险方面的研究
Deakin（1972）对企业财务危机预警模型进行对比研究，并且提出具有应用性的财务危机预警模型，最后分析得出进入破产清算环节并且无力偿还所欠债务的公司处于财务危机状态[3]。
Beaver（1966）在研究中选取存在拖欠优先股股利和债务问题以及破产的公司共 79 家，同时选取 79 家处于正常经营状态的公司，运用统计学的方法，对财务比率进行计算分析，最后发现债务保障率和资产负债率是预测财务风险的敏感指标[4]。
Antonczyk 和 Salzmann（2014）扩展了公司治理和企业价值决定因素的研究，通过实证分析发现企业对于风险的规避和公司治理存在的差异性会对企业估值产生影响[5]。
Cheong（2011）通过分析发现金融行业波动是市场波动的主导因素且房地产行业波动风险是金融业波动风险的驱动型因素[6]。
（2）在财务风险评价与控制方面的研究
Jong Ho Hwang(2015)将风险量化，运用自下而上的系统性方法对基本风险要素进行获取和分解重组使其更加标准化，使风险框架更具有全面性，为决策者在风险分析与控制方面提供了帮助[7]。
Giannotti 和 Mattarocci（2008）通过对处于成长阶段且机会较多的意大利房地产投资市场的研究，从内源性风险和外源性风险以及财务选择等方面出发，尝试构建一个更具有完整性和系统性的房地产投资组合评估模型[8]。
Cooper（2014）等人通过研究发现要全面评估财务风险的风险承受能力，必须考虑财务风险的多维度[9]。
图 1.1 技术路线图
第 2 章 财务风险相关理论概述
2.1 财务风险相关概念
2.1.1 财务风险的含义
财务风险在企业经营活动的各个环节都存在，企业财务风险的分析对于企业内部管理者和外部投资者而言都具有重要意义。目前，理论界通常将财务风险分为狭义和广义两个方面。
狭义的财务风险只关注企业融资环节，企业在日常经营活动中需要通过融资来扩大规模、提高效益，狭义的财务风险主要指企业在融资活动中由于负债对企业经营状况造成不确定性所产生的风险，被称为筹资风险或融资风险。
广义的财务风险关注企业经营的各个环节，企业的生产经营活动会受到内部因素和外部因素的共同制约，其中，内部因素包括管理层决策，员工职业道德遵守情况等；外部因素包括市场变化，宏观政策调整等，每个因素的变化都有可能对企业财务风险产生影响。广义的财务风险主要指企业经营各个环节如筹资、投资、营运等方面以及影响企业经营的内外部因素变化对企业预期收益产生的不确定性[28]。
狭义的财务风险和广义的财务风险在范围划分上有所不同，依据目前经济环境现状，对企业经营的全过程进行分析能够更加科学、全面的了解企业面临的财务风险，因此本文从广义的角度对企业财务风险进行分析。
2.1.2 财务风险的特征
（1）财务风险具有客观性
在企业日常经营活动中财务风险必然会存在且无法被完全消除，企业只能通过分析识别财务风险，根据企业实际情况并借鉴行业相关经验控制财务风险，最大程度降低损失，但是无法彻底消除财务风险，这就是企业财务风险的客观性。
（2）财务风险具有全面性
企业日常经营的各个环节都会涉及财务活动，企业从项目开始初期进行筹资，之后将筹得的资金投入项目，再通过营运产生收益，最后将收益进行分配，这几个重要环节的财务活动涵盖企业经营的一个循环周期，财务风险一直伴随其中，因此财务风险会贯穿于企业经营的全过程[29]，这就是财务风险的全面性。
.....................
2.2 财务风险控制的理论基础
2.2.1 全面风险管理理论
在企业日常经营活动中，风险的存在，增加了企业经营结果的不确定性。从20 世纪 30 年代，美国发生经济危机开始，人们开始逐渐建立起风险管理的意识，经过专家学者的不断深入研究，风险管理相关理论也得到了不断丰富和发展。传统的风险管理属于事后管理，并且没有将各个环节的风险管理联系起来，没有形成体系，缺乏全局性。经过不断发展至今，企业的风险管理已经从传统风险管理转变成了全面风险管理。从内容上看，全面风险管理是从企业战略层面出发，立足全局，将风险管理流程贯穿于企业经营全过程，关注企业各经营环节存在的所有风险，而不是仅仅关注财务风险和信用风险[31]；从执行上看，全面风险管理需要企业全体员工参与其中，不再局限于管理层，树立员工风险管理意识，提升企业风险管理能力，使企业风险管理具有系统性和全面性；从方法上看，全面风险管理强调企业进行事前、事中和事后控制，通过对三个阶段的控制，实现企业对风险的全方位控制[32]。由此可见，全面风险管理是系统化的对企业进行风险管理，帮助企业降低风险发生的概率，将风险带来的负面影响转化为机遇以及实现风险损失最小化的风险管理方法。
风险管理分为风险识别、风险评价和风险控制三个阶段，在风险识别阶段，企业需要从自身实际情况出发，对收集的相关信息、数据进行归纳整理，并结合所处行业环境对企业可能存在的风险进行识别。在风险评价阶段，企业需要对已经识别的风险进行分析，观察识别出的风险之间是否存在联系，对于通过数据识别出的财务风险可以建立分析模型如层次分析法等，对风险进行进一步分析，通过对风险的量化判断风险大小以及对企业的影响程度。在风险控制阶段，企业需要采取科学有效的风险控制方法对企业风险进行控制，尽量规避或减少风险对企业造成的损失。
表 4.1 L 房地产公司 2015-2019 年短期偿债能力指标
第 3 章 房地产企业财务风险及评价方法概述 .......................... 13
3.1 房地产企业财务风险特征 .......................... 13
3.1.1 资本密集程度高 .................................... 13
3.1.2 资金回笼周期长 ..................................... 13
第 4 章 L 房地产公司财务风险的识别与评价............................17
4.1 L 房地产公司简介 .................................. 17
4.2 L 房地产公司财务风险的识别 ................ 17
第 5 章 L 房地产公司财务风险成因...............................43
5.1 L 房地产公司财务风险外部成因 ....................................... 43
5.1.1 宏观政策 ............................. 43
5.1.2 行业环境 ........................... 43
第 6 章 L 房地产公司财务风险控制措施
6.1 加强对宏观调控信息的掌握
国家宏观政策的变化对 L 房地产公司的经营和发展具有较大的影响力，及时准确地对宏观调控信息进行收集整理和传递，对提高其财务风险控制水平至关重要，因此，L 房地产公司可以安排专门人员对市场变化，以及国家出台各项政策的相关信息及时进行处理，保证所获信息的及时性、准确性和真实性，建立信息化平台，使企业管理人员能够掌握所需信息，对企业当前所处经济环境以及未来发展趋势进行判断，及时根据宏观调控政策的变化调整经营战略，对于宏观调控带来的机遇能准确把握，对于政策调整带来的挑战积极应对并且尝试将挑战转化为机遇，避免企业因信息滞后导致决策失误，错失发展机遇，使企业财务风险增加的情况发生。
......................
第 7 章 结论及展望
7.1 研究结论
房地产企业在生产经营过程中必然伴随着风险，因此房地产企业必须树立风险管理意识，将风险管理贯穿于企业经营的各个环节，及时发现并且积极应对风险对房地产企业的长远发展至关重要。财务风险是房地产企业在经营过程中主要面临的风险，本文在研究财务风险相关理论的基础上，综合运用多种分析方法对 L房地产公司的财务风险进行了识别、分析与评价，并依据评价结果对 L 房地产公司财务风险控制提出具体措施，帮助 L 房地产公司提高财务风险控制能力，研究结果如下：
（1）选取 L 房地产公司 2015-2019 年财务数据，通过对偿债能力、营运能力、盈利能力和发展能力的相关财务指标进行计算分析发现 L 房地产公司存货周转水平有所下降，成本控制方面风险增加。
（2）运用实证分析方法对 L 房地产公司财务风险进行识别和分析发现对 L 房地产公司财务风险影响最大的是偿债能力，企业近五年的偿债风险和营运风险在增加，总体财务风险也在增加，但总体处于可控状态，除此之外，L 房地产公司应警惕现金流方面的风险增加对企业产生的不利影响。
（3）L 房地产公司财务风险受内部和外部两方面因素的共同影响。从外部来看，国家对房地产市场的调控政策，房地产行业竞争的日趋激烈以及国家保障性住房的增加对 L 房地产公司的经营产生影响。从内部来看，L 房地产公司在项目可行性分析、融资方式及结构、存货周转率和成本控制等方面存在不足以及在财务风险控制方面缺乏全面性是 L 房地产公司财务风险增加的主要原因。
参考文献（略）