1 绪论
1.1 研究背景和意义
1.1.1 研究背景
随着中国市场经济体制的不断完善与房地产市场日趋成熟，对房地产的投资需要更精密的投资分析和更精确的风险控制。中国的房地产政策在 2018 年上半年“住房不炒”的总基调下进一步严格。2018 年 6 月，西安市政府下发《西安市人民政府办公厅关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》，进一步提高限购门槛。在中央一级，特别注重加强基本体制改革、加强金融监管、加速基于住房所有权的住房系统的建设，以确保人民享有充分的住房需求；在地方一级，改善住房和土地供应的结构、加快建立健全长效机制。在基础性关键制度改革推进以及加快建立健全长效机制的背景下，所有这些将进一步提高人们在 2018 年之后稳定房地产的预期。
2018 年，在中央和地方政策的严格控制下，一线城市房地产市场面临着地价高、资金成本高的双重压力。三、四线城市房地产市场表现不佳，单个项目的利润水平也受到很大制约。由此可见，房地产投资已经进入了一个新的阶段，粗放式管理和牟取暴利的时代已经成为历史，精细化的管理已经成为必然。
根据我国国家统计局的数据，2019 年房地产开发投资同比增长 9.9%，比 2018 年增长 0.4 个百分点，住宅投资增长 13.9%。房地产开发企业建筑面积比上年增长 8.7%，其中新建筑面积增长 8.5%。房地产开发企业资金比上年增长 7.6%，增速比上年提高 1.2个百分点。根据西安市统计局的数据，2018 年，西安市房地产开发投资增速呈现先放缓，后稳定，再放缓的趋势。全年总投资 2518.01 亿元，比上年增长 7.9%，比上年下降 7.1个百分点，低于全市固定资产投资 0.6 个百分点。从使用角度看，住宅投资是房地产稳定增长的主要支撑。住宅投资 1655.39 亿元，比上年增长 5.7%，占房地产开发投资的65.7%。
对于房地产企业来说，如何进行有效的投资，最大限度地控制风险，已经成为房地产企业深思和关注的问题。房地产投资是指房地产开发商通过资本投入和经营，开发经营房地产，以获取利润或实现房地产增值的经济活动。由于房地产投资带有巨大的、明显的杠杆作用，完成项目的持续投资周期长，并且在开发过程中需要花费大量的资金，属于高风险投资，政策风险，资金链断裂的金融风险与管理开发过程的风险，使得开发商面临着高度的不确定性和较高的风险。在此基础上，对可能的风险提前预防，发现危险及时处理，有效减少房地产投资的失误，成为房地产公司优先考虑的问题。
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1.2 国内外研究现状
1.2.1 国外研究现状
西方发达国家房地产投资风险的研究相对较早。西方国家进入资本主义社会后，受到金融危机和泡沫经济的冲击，开始对各种风险问题进行专门研究，积累了丰富的风险防范和控制经验。在长期的研究过程中，风险方面的理论成果和书籍文献都取得了丰富的成果。近年来在定性理论研究的过程中，西方专家学者逐渐引入了数学模型，在风险分析中增加了量化和评价，使风险分析更加科学、准确。
（1）财务风险管理方面
Knight（1921）[1]研究了风险的不确定性、客观存在性以及企业盈利能力的不确定性。
Leandro V（2017）[2]通过蒙特卡罗模拟生成多个预测情景，以获得不确定变量的离散化分布，将财务风险度量应用于风险管理。通过一个基准案例验证了该方法的可靠性。这种方法能够取得适合不同类型投资者（例如，规避风险者、承担风险者）的结果。
J Barry Lin（2017）[3]提出了一种新的自回归 Logistic 模型用于预测金融资产收益率时间序列超过阈值的概率。使用每日股票指数数据将超越概率预测引入到一种新的时变极值方法中，用以估计风险价值和预期缺口。
J. Martin（1977）[4]首次使用 Logistic 回归模型，他对 5700 家联邦储备银行进行了财务金融风险分析研究。
Patel R C（1984）[5]以房地产投资信托基金（REITs）为研究对象，实证研究其系统风险的财务决定因素，结果表明系统风险与财务杠杆率、业务风险、顾问费等因素直接相关。系统性风险和财务变量之间关系的解释力超过了以往的研究。
Ojeka SA（2019）[6]以尼日利亚金融机构为样本，调查 CFO 角色对 ERM 计划实施的影响。主张鼓励首席财务官在 ERM 计划的识别和分析关键的风险指标、风险的财务影响以及将 ERM 纳入传统的财务活动方面作出重大贡献。
Alawattegam（2018）[7]使用了有关在科伦坡证券交易所上市的 129 家公司的初级和次级数据，通过发放调查问卷和分析被调查公司公布的财务报表来收集一手和二手数据，并以净资产收益率（ROE）作为衡量企业绩效的指标。实证结果表明，企业的风险应对策略对绩效没有影响。这些发现与先前研究人员证实的采用 ERM 实践对企业绩效有积极影响的理论预期相矛盾。
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2 相关概念及理论基础
2.1 相关概念界定
不同的人对风险有不同的定义和理解。塔克将风险定义为在一定时间内，在特定环境下，自然会造成经济损失的因素。韦伯将风险定义为经济损失的可能性。在工程项目运行过程中，造成经济损失的情况是多种多样的，包括工程项目质量下降、工程建设项目成本增加、工程项目竣工时间延误等。风险意味着损失的产生，或者预期设定的目标没有实现。然而，这种损失的发生是不确定的或随机的。我们可以用概率来表示这些风险因素发生的可能性，但是我们不能对它是否发生做出明确的判断。
本文通过对风险内涵的理解，将风险定义为以下两层含义：第一，风险是事物的客观存在。我们不能从源头上消除风险，因为风险因素是无法通过人的意志来转移的。风险一旦出现，我们可以控制、避免和转移风险，但不能从根本上消除它。第二，风险具有内在的不确定性。因为风险是否会发生是不确定的，风险会给我们带来什么样的结果也是不确定的，也就是说，不确定性是风险定义的核心。
下面针对房地产开发、房地产开发项目投资和房地产开发项目投资风险这三个概念分别进行了阐述。
房地产开发是指在一定时间内完成一块土地的开发和项目的建设，保证项目质量符合标准的过程；房地产开发项目投资是指投资者为房地产开发项目提供资金或为某一项目提供所需的支持资源，项目完成后，投资者会得到比投资资金的价值更大的回报；房地产开发项目的投资风险是投资者应该承担的风险，只要是投资，就会有风险。这种风险可能给投资者带来收益，也可能使投资者失去所有的投资资金。房地产开发工时一般较长，所需资源、资金，人力等比较多，涉及范围比较广，所以在施工过程中就比较难以控制，所要考虑的方面较多且相对复杂，这样一来风险相应较高。
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2.2 相关理论
2.2.1 风险管理理论
风险管理是适用于企业的一个系统、全面的管理活动，主要是指在一个企业或者项目中，在有风险因素的环境里，通过一系列风险管理流程来减少甚至消除风险的活动，它起源于美国，由于当时美国受到市场经济危机的影响，众多企业与银行相继破产，从此之后，美国企业开始研究风险管理理论，运用科学的方法积累了应对风险的丰富经验。
风险管理首要关注的是风险的识别，识别风险一般是企业和投资人能够对未知的风险进行判断和识别，并详细探究和分析引发风险的原因，只有具备上述能力才能有效地应对风险。风险识别主要包括对风险的感知预测以及风险要素的归纳总结。对于风险识别来说最重要和最关键的部分是对不同时间、不同地点以及外部不同环境影响下的风险进行准确有效的判断。
其次需要关注的就是风险的评估，风险估计是在风险识别之后，在有效识别项目风险的基础上，通过对所有风险要素全面系统地分析，得出风险产生的概率与风险对项目的影响程度，从而加深风险认知，及时防范。
最后需要关注的则是风险应对，根据风险识别，影响因素，风险评估得出的结论，采取各种有效措施和方法，减弱甚至风险事件发生的各种可能性，或者减少风险事件发生时造成的损失。
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3 BQ 房地产开发项目概况..................................... 15
3.1 开发企业概况.................................15
3.1.1 公司简介...............................15
3.1.2 发展历程......................15
4 BQ 房地产开发项目风险识别......................... 19
4.1 投资决策阶段风险识别....................................20
4.1.1 政策风险...............................20
4.1.2 房地产市场风险............................20
5 BQ 房地产开发项目风险评估....................................... 29
5.1 项目投资财务测算................................29
5.1.1 费用测算.......................................29
5.1.2 价格预测......................30
6 BQ 房地产开发项目风险防范措施
6.1 投资决策阶段
国家宏观政策调整的防范国家及当地政府宏观政策在房地产企业中发挥着决定性作用，是每个房地产项目都要密切关注的风险之一。2019 年全国两会期间住建部部长王蒙徽表示，将坚决贯彻落实中共中央、国务院决策部署，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制的工作方案，保持政策的连续性和稳定性，防止大起大落，表明了政府对稳定房地产行业过热发展的决心，西安市政府也频繁出台房地产调控措施。
项目应密切关注国家和西安市宏观政策的调整，政策环境带来的风险无法避免。目前，项目所在区域经济发展稳定，社会环境稳定，因此项目不存在因政治环境、社会稳定形势的变化而存在风险。但是，政策调整也可能会带来一些影响，比如在房地产市场过热的情况下，政府是否会出台限购政策或者相应的金融信贷政策。当项目面临贷款困难、融资成本增加等问题时，可能会影响项目建设进度，甚至导致停工破产。因此要密切关注国家及地方政府的政策调整，必须更加重视对销售的管理，加速销售回笼房款，缓解企业对资金的需要。考虑到项目地块周边的市场情况与未来投融资以及限购限贷政策发展的趋势，也要对地方政府规划政策细致摸排。
项目应合理选择融资结构并铺排资金来源渠道。根据上文分析，产生融资风险的主要原因在于高利率、高负债，而高利率、高负债又影响企业再融资能力，也可能导致不按期足额偿还本金和利息影响公司信誉。由于在项目开发的过程中前期土地成本的大量投入，项目无法承受市场的突然打击。为避免资金链断裂和项目亏损的双重风险，先前的融资机构与融资方式的选择就显得至关重要，如选择大的国有银行或金融机构作为贷款机构；选择多种灵活的融资方式进行贷款，如开发项目贷款、抵押贷款、信托融资、供应链融资等，通过优化资本结构，控制杠杆率从而降低融资风险。
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7 结论与展望
7.1 结论
本文通过对国内外有关投资风险文献的分析研究，以 BQ 房地产开发项目作为案例研究对象，按照风险识别、风险评估、风险控制的逻辑思路，基于项目生命周期理论，从不同阶段对 BQ 房地产开发项目的投资风险进行了识别。在投资风险识别的基础上，通过财务指标、敏感性分析、盈亏平衡点与实地调查等方法对这些投资风险进行了评估，得出以下主要结论。
（1）对 BQ 项目风险识别综合考虑了房地产投资项目全方面的影响因素，结合项目生命周期理论，得出各个阶段存在政策、房地产市场、投资地点、投资时机、土地获取方式、融资、设计、合同、技术、管理、工期、工程质量、价格、销售、物业管理风险15 个风险因素。
（2）在 BQ 房地产开发项目投资决策阶段，根据财务指标法，计算出投资利润率为11.27%，销售净利率为 9.8%，静态评价指标是较好的；计算出内部收益率为 62.8%，大于基准收益率 12%，各项指标说明项目具有一定的盈利能力和财务效益。
（3）运用敏感性分析法测试了敏感性程度，得出产品销售价格的敏感性最大，其次是土地成本，最小的是建筑和安装成本。根据三个因素的敏感性分析结果，产品的销售价格是最能影响项目净利润率的关键因素。
（4）在建设前期阶段，得出项目前期融资成本高，现金流资金压力较大，借款在发挥财务杠杆作用的同时，也使企业面临本金及利息偿还的财务风险。
（5）在投资建设阶段，运用实地调查法得到 BQ 房地产开发项目的风险分值为0.334。将各个风险因素发生的可能性大小按数值进行排序，评估出项目的风险因素重要等级，其中工期延误引起的风险最大，设计变更引起的风险次之，地质条件的风险最小。
（6）在投后租售阶段，在不考虑其他因素与按均价销售的情况下，项目盈亏平衡的销售量为 76.7%；即按项目平均价格销售，在项目销售量达到 76.7%才可保本。项目在低于这个比率时，会出现亏本，在高于这个比率时，才可能盈利。
参考文献（略）