第 1 章 引言
1.1 研究背景及研究意义
1.1.1 研究背景
近年来房地产市场调控政策越来越严厉，购房贷款限制政策频频出台，使得房地产市场供求关系发生了很大的变化，在这种环境下房地产市场销售周期延长，库存周转率降低，应收账款回收周期延长。同时，土地暴利时代也即将结束，以前土地升值迅速，给房地产商带来了相当丰厚的利润，但是目前土地投资成本上升，回报率降低。因此，当前环境下房地产企业面临着融资压力和财务成本压力的双重挑战。
房地产企业在重资产模式下，购置土地、项目开发的资金来源主要是银行贷款，在项目开发初期就进行预售，由消费者的现金流来支持后续工程建设投入。重资产模式在房地产市场初期，取得了巨大的成功，但是在现阶段如此严厉的调控政策下，其弊端变得更加突出。重资产模式在前期土地投资和项目开发中占用了大量资金，建设期又较长，资金占用期至少为两年。这导致房地产行业普遍存在资产负债率高，现金流储备低以及利息费用高的情况。而且房地产企业重资产模式下，应对各种风险的能力较差。
1.1 研究背景及研究意义
1.1.1 研究背景
近年来房地产市场调控政策越来越严厉，购房贷款限制政策频频出台，使得房地产市场供求关系发生了很大的变化，在这种环境下房地产市场销售周期延长，库存周转率降低，应收账款回收周期延长。同时，土地暴利时代也即将结束，以前土地升值迅速，给房地产商带来了相当丰厚的利润，但是目前土地投资成本上升，回报率降低。因此，当前环境下房地产企业面临着融资压力和财务成本压力的双重挑战。
房地产企业在重资产模式下，购置土地、项目开发的资金来源主要是银行贷款，在项目开发初期就进行预售，由消费者的现金流来支持后续工程建设投入。重资产模式在房地产市场初期，取得了巨大的成功，但是在现阶段如此严厉的调控政策下，其弊端变得更加突出。重资产模式在前期土地投资和项目开发中占用了大量资金，建设期又较长，资金占用期至少为两年。这导致房地产行业普遍存在资产负债率高，现金流储备低以及利息费用高的情况。而且房地产企业重资产模式下，应对各种风险的能力较差。
因此，房地产企业急需转型，原来的开发过程，从购置土地、项目建设、物业销售和管理都由同一家企业独立完成的重资产模式已经不适应目前国内房地产市场的发展。在这种情况下，美国模式开始受到青睐，美国模式与香港模式相比，称为轻资产运营模式，在这种模式下，从资金筹集到项目设计和建设，再到销售和物业都是由专业的公司单独完成的，这种模式有利于缓解企业的融资压力，增强企业风险应对能力。目前房地产企业轻资产转型的代表有：大力发展代建业务的绿城中国，实行小股操盘的万科，推行业务轻型化的花样年华，这些都是房地产企业对轻资产运营模式的探索。
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第 2 章 基本理论和相关概念
2.1 基本理论
2.1.1 竞争位势理论
20 世纪末，迈克尔·波特提出了竞争位势理论。竞争位势理论的提出是以五力模型为基础的，首先五力指的是企业竞争者、购买者、供应商、替代者和潜在竞争者，竞争位势理论认为企业的战略性投入能够使企业获得竞争优势，而且为了保持这种竞争优势，企业必须要进行持续不断的战略性投资。竞争位势理论对轻资产运营模式下的财务战略具有指导意义，首先企业通过实施轻资产战略能够使企业在供应链中获得较为强势的地位，增加了企业的销售议价能力或者采购议价能力，其次，企业只有通过对轻资产进行战略性投资才能使得企业保持竞争优势。然而竞争位势理论也存在着一定缺陷，一方面竞争位势理论只考虑到了企业当前的竞争优势，而忽略了企业未来的的发展以及变化，因此企业在实施轻资产运营模式时，要兼顾轻资产对企业内部和外部的影响，只有将内外部的影响都纳入到考虑范围，企业才能明确自己的定位。
2.1.2 动力能力理论
动力能力理论由提斯提出，他将企业资源划分为公共资源、专有资源、组织管理能力和创新能力。他认为公共资源不能成为企业的战略资源。专有资源可以成为企业的战略资源，包括商业秘密、专利技术、特殊生产工艺。他认为组织管理能力能给企业带来竞争优势，组织管理能力指的是企业对于各项资源的管理能力。创新能力是企业最重要的资源，能给企业带来巨大的利润。实施轻资产运营模式的企业一方面要注重轻资产的积累，对轻资产进行优化整合，使其为企业创造更大的利润规模，另一方面要重视创新能力，因为创新能力是企业在复杂多变的环境中保持竞争优势的最重要的核心因素。动力能力理论是轻资产经营模式下财务战略的指导理论之一。在轻资产运营模式下，企业不仅要重视战略资源的投入，更要重视企业能力特别是创新能力的建设。
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2.2 相关概念界定
2.2.1 轻资产运营模式
说到“轻资产”，首先要明确“重资产”的相关概念。重资产是指房屋建筑、生产线、机械设备、运输设备等实物资产，属于资本密集型、回收期较长或投资回报率较低的资产。重资产相较于轻资产来说，其周转率要低，且需要占用大量的资金，投资回收期较长。轻资产是指像企业信用、资源的整合能力、管理制度及企业文化等可以促进企业效益提升的资产，且往往是企业所独有的，难以模仿和复制。
轻资产运营模式是指企业将自身的核心业务进行剥离之后，利用企业的轻资产进行盈利的一种模式。本文主要以绿城中国的轻资产运营为研究对象，主要是通过品牌和建设团队的输出。
价值链反映在企业产品生产过程中具体可以指，将研发到售后这一系列的环节进行聚合之后的效果。施振荣先生于 1992 年提出了“微笑曲线”的理论，可以表达价值链的各环节与其附加值的关系，在轻资产运营模式下，附加值高的位于价值链的前端和末端，如研发和设计，营销和服务，价值链中间环节的生产与制造环节附加值较低。“微笑曲线”理论是轻资产运营模式存在的重要原因之一。
轻资产运营模式在一定程度上可以把控企业风险，增强企业核心竞争力，但如果过于依赖供应商，缺乏对产品质量的控制。只有专注于轻资产的运营模式的优势，并努力克服其缺点，合理剥离非核心业务，集中有限的资源在价值链的高附加值环节，这样轻资产运营模式才能成功实施。
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1.2 文献综述
1.2.1 国外研究现状
1.轻资产
国外学者 Wernerfelt（1984）最早提出了轻资产的定义，他认为使企业具有核心竞争力的资源中，消耗资金较少，而且为企业所特有的资源就是轻资产，比如企业的生产、管理和运营能力等。Barney（1991）对轻资产的定义进行了补充，提出轻资产对企业核心竞争力有很大的影响，而且轻资产这种企业资源不容易模仿，并且价值较高。除此之外，他还提出企业的轻资产资源并不是一成不变的，随着企业的发展，其所拥有的轻资产的种类和范围也将不断增加。Iansiti M，LevienR(2004)则进一步扩大了轻资产的范围，提出企业的轻资产除了无形资产之外，还应当包括客户关系、营销渠道、品牌形象、技术研发、人力资源等等，只要是能够实现智力创造的企业资源，都称能称为企业的轻资产。
1.2.1 国外研究现状
1.轻资产
国外学者 Wernerfelt（1984）最早提出了轻资产的定义，他认为使企业具有核心竞争力的资源中，消耗资金较少，而且为企业所特有的资源就是轻资产，比如企业的生产、管理和运营能力等。Barney（1991）对轻资产的定义进行了补充，提出轻资产对企业核心竞争力有很大的影响，而且轻资产这种企业资源不容易模仿，并且价值较高。除此之外，他还提出企业的轻资产资源并不是一成不变的，随着企业的发展，其所拥有的轻资产的种类和范围也将不断增加。Iansiti M，LevienR(2004)则进一步扩大了轻资产的范围，提出企业的轻资产除了无形资产之外，还应当包括客户关系、营销渠道、品牌形象、技术研发、人力资源等等，只要是能够实现智力创造的企业资源，都称能称为企业的轻资产。
最早提出轻资产运营概念的是国外学者 Applegate L.M（1996），他认为轻资产运营模式就是将企业价值链中利润较低并且不具有核心能力的业务进行外包，而将核心能力紧紧控制在本企业中。Anne Millen Porter（2000）与 Applegate L.M的看法一致，认为将一些低端业务进行外包（比如组装和制造），而将企业的重心偏向产品的开发研究、客户关系管理、以及供应链维护等影响企业以后发展的相关事项中。Geogiana Surdu（2011）从起源角度对轻资产进行研究，首次提出轻资产运营是全球化发展的产物，他认为轻资产运营模式的主要做法是将一些成本较高而回报率低的业务外包。Jayoung Sohn(2013)通过对美国宾馆连锁业进行实证研究，并使用通径分析法进一步证实了轻资产战略的资产结构，认为轻资产盈利模式在提高公司盈利能力、减少盈利波动和增加市值溢价方面非常有效。
2.财务战略
由 A. Pearce 和 R. B. Robinson（1989）最早提出了财务战略概念，认为一个企业资金的筹集投放和管理方式就体现出了这个公司的财务战略。1997 年 James重新定义了财务战略的概念，提出财务战略包括企业的经营类型、融资方式以及企业的业务安排等，而且财务战略能够平衡公司的现金问题，调配企业的财务资源，除此之外，他认为企业制定财务战略的目的是为了达到股东的利益。TonyGroung(2002)对财务战略进行了划分，认为财务战略管理可以分为三个阶段，即财务战略分析、选择与实施。它对于这三个阶段进行了深入的研究与分析，同时，引入战略管理会计与战略成本管理等概念，扩充财务战略管理的研究范围。KeithWard（2003）则将企业的财务战略是在适应公司竞争战略的前提下，将企业资金进行筹集以及使用，除此之外，他还认为财务战略是企业在财务管理方面的应用与延伸。
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由 A. Pearce 和 R. B. Robinson（1989）最早提出了财务战略概念，认为一个企业资金的筹集投放和管理方式就体现出了这个公司的财务战略。1997 年 James重新定义了财务战略的概念，提出财务战略包括企业的经营类型、融资方式以及企业的业务安排等，而且财务战略能够平衡公司的现金问题，调配企业的财务资源，除此之外，他认为企业制定财务战略的目的是为了达到股东的利益。TonyGroung(2002)对财务战略进行了划分，认为财务战略管理可以分为三个阶段，即财务战略分析、选择与实施。它对于这三个阶段进行了深入的研究与分析，同时，引入战略管理会计与战略成本管理等概念，扩充财务战略管理的研究范围。KeithWard（2003）则将企业的财务战略是在适应公司竞争战略的前提下，将企业资金进行筹集以及使用，除此之外，他还认为财务战略是企业在财务管理方面的应用与延伸。
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2.1 基本理论
2.1.1 竞争位势理论
20 世纪末，迈克尔·波特提出了竞争位势理论。竞争位势理论的提出是以五力模型为基础的，首先五力指的是企业竞争者、购买者、供应商、替代者和潜在竞争者，竞争位势理论认为企业的战略性投入能够使企业获得竞争优势，而且为了保持这种竞争优势，企业必须要进行持续不断的战略性投资。竞争位势理论对轻资产运营模式下的财务战略具有指导意义，首先企业通过实施轻资产战略能够使企业在供应链中获得较为强势的地位，增加了企业的销售议价能力或者采购议价能力，其次，企业只有通过对轻资产进行战略性投资才能使得企业保持竞争优势。然而竞争位势理论也存在着一定缺陷，一方面竞争位势理论只考虑到了企业当前的竞争优势，而忽略了企业未来的的发展以及变化，因此企业在实施轻资产运营模式时，要兼顾轻资产对企业内部和外部的影响，只有将内外部的影响都纳入到考虑范围，企业才能明确自己的定位。
2.1.2 动力能力理论
动力能力理论由提斯提出，他将企业资源划分为公共资源、专有资源、组织管理能力和创新能力。他认为公共资源不能成为企业的战略资源。专有资源可以成为企业的战略资源，包括商业秘密、专利技术、特殊生产工艺。他认为组织管理能力能给企业带来竞争优势，组织管理能力指的是企业对于各项资源的管理能力。创新能力是企业最重要的资源，能给企业带来巨大的利润。实施轻资产运营模式的企业一方面要注重轻资产的积累，对轻资产进行优化整合，使其为企业创造更大的利润规模，另一方面要重视创新能力，因为创新能力是企业在复杂多变的环境中保持竞争优势的最重要的核心因素。动力能力理论是轻资产经营模式下财务战略的指导理论之一。在轻资产运营模式下，企业不仅要重视战略资源的投入，更要重视企业能力特别是创新能力的建设。
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2.2 相关概念界定
2.2.1 轻资产运营模式
说到“轻资产”，首先要明确“重资产”的相关概念。重资产是指房屋建筑、生产线、机械设备、运输设备等实物资产，属于资本密集型、回收期较长或投资回报率较低的资产。重资产相较于轻资产来说，其周转率要低，且需要占用大量的资金，投资回收期较长。轻资产是指像企业信用、资源的整合能力、管理制度及企业文化等可以促进企业效益提升的资产，且往往是企业所独有的，难以模仿和复制。
轻资产运营模式是指企业将自身的核心业务进行剥离之后，利用企业的轻资产进行盈利的一种模式。本文主要以绿城中国的轻资产运营为研究对象，主要是通过品牌和建设团队的输出。
价值链反映在企业产品生产过程中具体可以指，将研发到售后这一系列的环节进行聚合之后的效果。施振荣先生于 1992 年提出了“微笑曲线”的理论，可以表达价值链的各环节与其附加值的关系，在轻资产运营模式下，附加值高的位于价值链的前端和末端，如研发和设计，营销和服务，价值链中间环节的生产与制造环节附加值较低。“微笑曲线”理论是轻资产运营模式存在的重要原因之一。
轻资产运营模式在一定程度上可以把控企业风险，增强企业核心竞争力，但如果过于依赖供应商，缺乏对产品质量的控制。只有专注于轻资产的运营模式的优势，并努力克服其缺点，合理剥离非核心业务，集中有限的资源在价值链的高附加值环节，这样轻资产运营模式才能成功实施。
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第 3 章 房地产行业重资产模式下的财务困境............................ 13
3.1 融资渠道单一，资本成本上升.................................13
3.2 开发成本增加，运营负担加重.................................14
3.3 库存商品多，资金占用规模大......................................15
第 4 章 房地产企业轻资产转型的财务战略研究..........................18
4.1 房地产企业轻资产转型的财务战略制定...............................18
4.1.1 筹资战略制定.............................18
4.1.2 投资战略制定..............................18
第 5 章 绿城中国轻资产转型的财务战略研究................. 23
5.1 绿城中国概况..................................23
5.2 轻资产业务..............................24
第 5 章 绿城中国轻资产转型的财务战略研究
5.1 绿城中国概况
绿城中国控股有限公司在中国房地产企业中占有重要地位，主要从事房地产开发、资产运营、项目代建管理、物业服务等业务。绿城中国主要业务为商品房开发建设，近年来，围绕商品房开发，以周边社区建设、医疗基础设施建设等多项业务为辅助，逐渐形成了生活服务体系发展模式。1995 年 1 月绿城中国房地产有限公司在杭州成立，一家小规模的私营企业经过 20 多年的努力，成为了全国性房地产开发商，并创造了自己的专属品牌。绿城中国于 2006 年成功上市(股票代码:HK3900)，这标志着企业实现了飞跃式的发展，2012 年至 2014 年，九龙仓和中交相继成为了绿城中国战略性股东。2016 年 7 月，绿城中国进一步完善整体结构，提出打造“一体四翼”新结构，即以绿城中国为主体，建立了绿城房产、绿城管理、绿城小镇、绿城资产四大全资产业集团。
5.1 绿城中国概况
绿城中国控股有限公司在中国房地产企业中占有重要地位，主要从事房地产开发、资产运营、项目代建管理、物业服务等业务。绿城中国主要业务为商品房开发建设，近年来，围绕商品房开发，以周边社区建设、医疗基础设施建设等多项业务为辅助，逐渐形成了生活服务体系发展模式。1995 年 1 月绿城中国房地产有限公司在杭州成立，一家小规模的私营企业经过 20 多年的努力，成为了全国性房地产开发商，并创造了自己的专属品牌。绿城中国于 2006 年成功上市(股票代码:HK3900)，这标志着企业实现了飞跃式的发展，2012 年至 2014 年，九龙仓和中交相继成为了绿城中国战略性股东。2016 年 7 月，绿城中国进一步完善整体结构，提出打造“一体四翼”新结构，即以绿城中国为主体，建立了绿城房产、绿城管理、绿城小镇、绿城资产四大全资产业集团。
2010 绿城中国的业务开始延伸到代建领域，2012 年企业明确提出了转型轻资产的运营的发展模式。直到 2015 年 7 月，绿城中国确立了“服务平台化、地产金融化、开发专业化”的战略，2017 年在 2015 年的发展战略上新增了“五位一体”新格局，如下图所示，公司以绿城中国为中心，围绕绿城中国这一主体，大力发展绿城房产、绿城管理、绿城小镇、绿城资产以及绿城生活。为了实现从重资产向轻资产运营的转换，绿城中国设计并实施了一系列的战略规划与转变，绿城中国的轻资产业务主要有代建、合作开发以及推进地产金融化。
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6.1 研究结论
房地产作为国民经济的支柱性行业，在近年来发生了很大的变化，由于国家政策趋紧，房地产行业很难像以前一样凭借土地来获得大量的利润，因此，房地产行业的重资产运营模式已经不能支持企业更好的发展，在此背景下，有些房地产企业已经率先实施了轻资产运营模式。
本文主要运用了文献分析法和案例研究法。首先深度分析了我国房地产企业重资产模式下面临的财务困境，然后以正在转型的绿城中国为案例研究对象，采用比较分析和财务战略矩阵方法，对绿城中国的财务战略进行了深入分析。通过以上分析，得出如下结论。
重资产运营模式给我国房地产带来了投资结构不合理，资金回收风险高等问题，这些问题使得房地产行业的发展困难重重，因此，房地产企业应当向轻资产运营模式转型。
通过对绿城中国轻资产运营模式的财务战略矩阵进行研究，发现绿城中国实施轻资运营的战略是正确的，绿城中国通过实施品牌战略，输出建设团队，大力发展代建业务，使绿城中国从财务战略矩阵的第四象限的价值减损发展到第一二象限的价值创造。通过对绿城中国财务战略进行比较分析和财务战略矩阵分析，发现绿城中国在实施轻资产过程存在着一定问题。
通过与万科进行对比，发现绿城中国应收账款周转率低、主营业务利润低，通过财务战略矩阵分析，得出绿城中国存在现金短缺的问题。
参考文献（略）