本文是一篇财务管理论文，本文在探讨“三条红线”政策对房地产行业的短期影响后，选择多元化经营的华侨城和单一化经营的工业房产作为案例样本，开展双案例分析。
1.绪论
1.1研究背景与研究意义
1.1.1研究背景
伴随着中国经济快速发展、城市建设快速推进、国民收入大幅增加的利好环境，房地产行业经历了长期的繁荣。如图1-1所示，2000年以来，房地产增加值占GDP的比重越来越高，从2000年的4.10%上涨到2020年的7.30%，已然成为了国民经济中不可或缺的重要组成部分，房地产行业对中国经济发展具有举足轻重的推动作用。
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但是购房者的住房刚性需求、投资者的投机青睐共同加速了房地产市场的畸形发展。从全国经济发展、居民收入增长、社会投资增速等3个角度来看，房地产市场已经呈现出巨大的经济泡沫。
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1.2研究方法
本文采用案例分析法，事件研究法和比较分析法来分析“三条红线”调控政策下的房地产开发企业财务风险。
1.2.1案例分析法
本文在案例部分首先详细论述“三条红线”调控政策出台的背景、内容及对行业的影响，阐述聚焦该政策的理由。其次选取深圳华侨城股份有限公司（以下简称华侨城）、巴中市工业房地产开发有限公司（以下简称工业房产）为案例企业，结合宏观政策调控环境、聚焦“三条红线”政策的影响、基于财务风险相关理论及分析方法，对华侨城、工业房产的财务风险进行识别，分析调控政策对房地产开发企业财务风险的影响，并提出加强财务风险控制能力的建议。
1.2.2事件研究法
本文利用事件研究法，聚焦“三条红线”政策出台的市场影响，讨论具体调控政策对房地产行业、上市企业产生的短期影响。 1.2.3比较分析法
本文将案例企业近五年相关指标进行纵向对比，观察指标的变化情况并进行分析，同时将案例样本企业相关数据进行横向比较，通过深入讨论找出差异的原因，为案例公司识别财务风险、提高风险控制水平提供新的思路和方法。
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2.相关概念及文献综述
2.1相关概念
2.1.1房地产宏观调控
房地产宏观调控是指中央政府为保障房地产市场和谐健康发展，制定单个或一系列专项政策的政府行为。调控主要从供给与需求两个方面入手，包括遏制房地产企业过度投资、提高炒房者投机成本等内容。当今中国房地产宏观调控政策涉及土地供给、银行贷款、行政限制等，其中土地供给内容包括限制土地出让等，银行贷款内容包括利率政策、信贷政策等，行政限制内容包括限购和限售等政策。
2.1.2多元化经营
多元化经营是市场主体为了提升主体价值，进军新行业从而获得更丰富的利润，或避免“将鸡蛋放入同一个篮子”的风险而有针对性地进入新市场的决策。
多元化经营包括相关与非相关多元化经营，区别标志为所开拓的新市场、研发的新商品与主营业务是否处于同一产业链。不同的多元化类型对企业的运营管理产生不同的影响。相关多元化经营的企业利用其产业链的集成优势，将主业的沉淀优势与副业的光明前景相融合，通过共享生产线、管理经验、客户群体等内容，达到降低经营成本、提高利润率的目的。与之相对比，非相关多元化的企业在新行业缺乏先进的生产技术、成熟的管理经验、稳定的客源，业务从零开始发展，但是因为副业与主业关联性较低，因此非相关多元化策略分散了主业行业政策波动给企业带来的经营风险。
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2.2文献综述
2.2.1财务风险识别
（1）国外文献
在研究财务风险识别方面，Chen Hongyu（2021）认为企业与竞争对手之间的过于对抗不利于双方的健康发展，提升了识别各自财务安全的难度，针对企业生产、营业过程中发现的各种问题，结合财务指标开展分析，并认为企业无论处于怎样的经营状况，都要强化财务风险识别、控制、处理的能力，将风险限制在可控范围。从企业内部运营的开展研究，Trindade（2007）认为企业需要从会计基础工作开始，有效管控企业的财务活动，严格根据真实财务状况编制财务预算表，从而帮助企业将实际财务状况和财务预算开展对比，识别经营过程中已经存在的财务风险。Alifiah（2014）选取东南亚国家的服务业作为研究对象，开展行业整体的财务风险识别研究，他认为服务业的财务风险大概率能够从总资产周转率、资产负债率等常见指标进行识别。
在构建财务风险识别模型方面，Altman（1968）构建的Z3值多变量风险评价模型，与单变量风险评价模型相比，Z3值模型关注的财务数据更加多元，对财务风险的识别也更加精准。此外，Charitou（2007）结合现金流量指标，创设新的财务风险预估模型，重点关注企业的现金流量指标，业务盈利能力以及资产的变现能力这三个指标。美国权威部门的相关研究调查表明，现金流量财务风险预估模型对于将要发生财务风险的提前识别精准能力达到了75%。Ruibin Geng等人（2014）利用常用的财务指标对企业的财务风险开展定量分析，使用财务指标分析法对107家企业进行了数据搜集，构建了财务预警模型，在分析过程中着重选择了总资产净利润率、总资产报酬率来评价企业的财务安全现状，并且评价目前存在的风险，达到危险级别的，就对相关企业提示财务风险预警信号。
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3.房地产行业宏观环境 ............................ 22
3.1调控政策 ................................... 22
3.2调控效果 ................................. 25
4.案例介绍 ...................................... 31
4.1案例背景 ...................................... 31
4.2选择“三条红线”政策的原因 ................................. 31
5.案例分析 ................................ 39
5.1华侨城 ............................... 39
5.1.1基本情况介绍 .......................... 39
5.1.2短期绩效评价 ...................................... 40
5.案例分析
5.1华侨城
5.1.1基本情况介绍
财务管理论文参考
华侨城集团通过整理和重组旗下的资产设立了深圳华侨城股份有限公司，并于1997年在深交所上市。公司的主要经营范围包括房地产开发、酒店开发及管理、旅游及文化产业的运营。作为房地产开发领域的国有上市公司，华侨城在实践中开发了“旅游+地产”经营策略，用旅游提升企业知名度，用房地产利润支撑文旅业务，实现双向奔赴，取得一致的认可。
（1）企业战略规划
践行新型城镇化。华侨城响应政府城镇化战略，提炼多年来的房地产开发经验，创造性设立“文化+旅游+城镇化”的布局战略，汇聚精英力量将“文旅+地产”的理念践行到底，努力为居民建设“望得见山、看得见水、记得住乡愁”的新式住宅。
领跑中国文旅行业。随着中国经济发展进入新常态，文旅行业已然发展为优化经济结构的磅礴力量。华侨城跟紧国民经济的发展步伐，将发展战略目光投向当地特色文旅景区、文旅酒店、民俗文艺、文旅创意等相关产业，宣传经典传统文化，助推中华文化走向国际大舞台。
优化文旅资源配置。把华侨城多年来沉淀的先进经验、方法、单品和人力资源进行集成，与文旅产业同侪相互合作、共同成长。创设新型轻资产运作策略，以“文化引领、管理输出、模式创新”为目标，借助金融行业加速文旅板块发展。
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6.结论和建议
6.1结论
本文在探讨“三条红线”政策对房地产行业的短期影响后，选择多元化经营的华侨城和单一化经营的工业房产作为案例样本，开展双案例分析，得出下述结论：
一是“三条红线”政策对不同类型的房地产企业产生了差异化的影响。在政策出台时，房地产行业的AAR值在政策出台时呈现明显向下的波动，投资金额大幅减少，并且2021年工业房产的踩线条数不降反升，盈利能力、偿债能力、营运能力、发展能力均大幅减弱。与之相对比，华侨城的AR值在政策出台后能够迅速回弹，说明投资者相信多元化经营的华侨城不会受到调控政策的冲击影响。踩线的华侨城在政策实施1年后积极调整战略，减少了踩线的条数，为未来的借债减少了限制。
二是房地产企业多元化经营的策略可以在一定程度上减轻调控政策带来的风险。华侨城立足于多元化经营的模式，借力于旅游业务的快速复苏，通过在旅游市场的布局提高了自身的竞争力，分散了房地产政策调控带来的不利影响。在该政策下，工业房产只能通过减少投资、降低销售价格的方式来规避风险，透支了企业的发展前景。
三是地方企业需尽快转型以应对财务困境。不同于华侨城全国各地均有布局投资，工业房产专注于单一的市场，行业长期调控政策将对其产生持续的消极影响。其所处的地级市房地产市场萎缩、建材价格居高不下、房地产投资前景黯淡，因此工业房产必须及早谋划下一步的经营战略。
参考文献（略）