1 绪论
1.1 研究背景与意义
1.1.1 研究背景
自从进入 21 世纪后，受益于劳动人口红利与居民日益高涨的购房需求，中国的房地产行业迎来了井喷式增长，一大批房地产企业纷纷崛起，国内外海量资金也不断涌入这个朝气蓬勃的行业。作为房地产行业核心品类的商品房，销售额已经持续上涨了十年，并且在 2016 年又进入了爆发式增长阶段。随着国家进行了一系列的调控政策，2017、2018 年商品房销售额增速终于呈现下降趋势。根据国家统计局发布的 2018年国民经济数据，中国的商品房销售额达到了 149973 亿元，同比增长 12.2%，民用住房的销售额增长了 14.7%。而在房地产投资上，2018 年中国房地产开发获得的投资额总计 120246 亿元，同比增长 9.5%。总体而言，中国的房地产行业正处于平缓增长阶段，市场总量将会维持在十万亿以上[1]。
随着房地产行业的转型升级和宏观政策的不断改变，许多中小房地产公司逐渐被淘汰，大房地产公司规模越来越大，房地产行业的竞争越来越激烈[2]。这种形势对未来房地产的发展有巨大的影响，对房地产企业来说既是机遇也是挑战。然而，中国的房地产企业财务管理的风险控制模式较为落后，盲目扩张导致的高负债率问题给房地产行业的发展势头蒙上了一层阴影。尽管中国房地产行业发展日趋成熟，但多数房地产企业的财务风险控制思想仍然比较滞后，将经济利益作为唯一目标，忽视了房地产企业财务风险管理的在企业发展中所起的重要作用。目前，中国的大型房地产企业对于财务风险管理已经逐步有了成熟的应用模式，但中小型房地产企业对于财务风险管理的应用普遍粗浅[3]。因此本文的研究工作对于中国的房地产企业形成财务风险控制意识和优化财务结构具有重要意义。
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1.2 国内外研究现状
1.2.1 国外研究现状
（1）财务风险内涵与成因
Shen LY（1997）确定了从业人员所认为的最严重的项目延迟风险和管理这些风险的有效措施，通过问卷调查的方式对从业人员的风险管理行为及其有效性进行了数据收集[4]。Kwak Y（2004）审查各种软件风险管理实践的当前做法和新的趋势，并确定软件开发项目具有特有的风险，通过改变组织文化，实施有效的风险管理流程才能取得软件项目开发的成功[5]。Haimes Y（2005）介绍财务风险管理的定义和财务风险管理方法，通过实例来描述风险评估和非技术风险的关键因素导致的成本估算差异[6]。
（2）财务风险控制方法
Cervone H（2006）概述了项目中的主要风险问题，然后定义了一个模型来减轻项目中的风险，发现了解风险管理需要了解导致财务风险的潜在因素，不管项目的性质如何，这些风险通常是相同的[7]。Lee E（2009）研究出了一种基于贝叶斯信念网络的大型工程财务风险管理方案，认为项目绩效风险的变化是通过质量管理的风险降低而导致的[8]。Kutsch E（2010）认为寻找最优财务风险管理的解决方案是一种错误的风险管理表现，风险参与者对风险的故意疏忽等主观因素会阻碍管理者找到最优解[9]。Pennock M（2010）等对实施财务风险管理所涉及的概念进行了一般性的讨论，提出了一种改进的风险跟踪方法，其目标是持续监控风险，并在风险失控前将其控制住，所提出的方法包括风险识别、风险过滤、风险评估[10]。Taylor H（2012）提出了一种应急方法，解决了 IT 项目的不确定性、复杂性和模糊性，并能够尽早识别高风险项目[11]。Fang C（2012）提出了一个决策支持系统（DSS），用于财务风险和风险交互的建模和管理，其认为现有的经典方法对财务风险的复杂性建模有局限性，因此开发了一个集成的决策支持系统框架，包括风险网络的识别、评估和分析，在该网络中节点是风险，边缘代表风险之间潜在的因果关系[12]。Marcelino（2014）等提出了一种为小型企业设计的项目管理方法，这些企业需要在正常经营行为之外运行项目。该方法以财务风险管理为基础，包括简单的工具、模板和风险清单，以及建议的行动和指标[13]。
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2 财务风险控制相关理论概述
2.1 风险管理
2.1.1 风险定义与类型
风险从狭义的角度来看，表达了事物发展的不确定性从而造成的损失；从广义的角度来看，风险不仅意味着损失，同时也代表了获得利益的不确定性。也就是说，风险代表了事实结果与预期产生了偏离[34]。事实上，风险与人的行为有着必然的因果关系，而外部客观条件也会导致风险的产生。人的主观行为可以通过积极的管理方法来进行改善，而客观风险则需要通过掌握其规律来进行预测。风险管理活动的意义在于减弱风险带来的损失，甚至可以将风险转化为正向状态，从而获得风险收益[35]。根据风险因素可以将风险划分为社会风险，自然风险以及经济风险；根据风险造成的损失可以将风险划分为财产风险、责任风险与人身风险[36]。
2.1.2 风险管理的内涵
风险管理的内涵是指在企业经营或者项目实施的过程中将风险所引发的负面影响减轻至最低的过程。风险管理通常包括风险识别、风险评估以及风险应对这三个步骤，通过有计划地实施风险管理流程来应对风险，期望在付出最低成本的情况下让企业经营或者项目实施得到安全保障[37-38]。
2.1.3 风险管理的分类
风险管理主要包括经营管理型风险管理与保险型风险管理。经营型风险管理主要指的是对于经济环境、社会文化与国家政策变动所引起风险进行的管理；保险型风险管理指的是将保险管理作为管理核心，并且以可保风险作为管理对象，安全管理则作为补充手段[39]。
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2.2 房地产公司财务风险控制相关方法
2.2.1 财务风险识别
财务风险识别是财务风险管理过程的准备阶段，其内容主要是识别风险因素、确定风险发生的条件以及概括风险影响房地产公司管理的过程。也即是说财务风险识别的主要作用是确定有可能对于房地产公司财务管理进程造成影响的风险因素，并且估算出这些风险因素会造成什么样的损失，将这些重要资料进行归类整理从而完成财务风险管理的初始阶段。财务风险识别通常包括确定识别目标、风险识别准备、选择用于风险识别的方法、进行风险识别以及记录风险识别结果这五个步骤，其中最为重要的就是选择用于风险识别的方法。常用的风险识别方法如下所示：
（1）专家问答法：又被称为德尔菲法，凭借着特定房地产公司领域内专家的知识与经验，对于风险因素进行初步的预测，这种方法特别适合可借鉴经验少的房地产公司。
（2）头脑风暴法：房地产公司的所有人员集思广益，每个人都可以提出自己的看法，该方法的好处在于容易打破惯性思维，发现以前没有意识到的风险因素，缺陷在于相当一部分的意见参考价值不大。
（3）情景分析法：根据历史上对于同类型问题的出现的频率与相关情况，来对现阶段可能出现的问题进行预测。应用在财务风险识别上，即是根据同类型房地产公司在过去遭遇到的风险进行统计，对每种风险在什么情况下发生进行记录，从而与当前的房地产公司进行对比。这一方法适合风险因素较多、可借鉴经验广泛的房地产公司，可以节省风险识别的投入。
图 3.1 组织架构图
3 A 房地产公司财务风险现状及分析.....................10
3.1 A 房地产公司基本情况介绍...............................10
3.2 A 房地产公司财务风险识别................................12
4 A 房地产公司财务风险评估模型构建...............................20
4.1 A 房地产公司财务风险评估的方法..............................20
4.2 A 房地产公司财务风险指标权重确定.............................................20
5 A 房地产公司财务风险控制措施.....................28
5.1 筹资风险控制措施.....................................28
5.2 资金回收风险控制措施..............................28
5 A 房地产公司财务风险控制措施
5.1 筹资风险控制措施
（1）制定合理的筹资计划
房地产公司的健康运营依托于内外部源源不断的资金供给以维持项目开展，然而房地产公司筹到的资金越多也会带来负面作用，也就是企业将会承担高额的筹资成本与债务风险[46-48]。房地产公司的筹资结构决定着企业的筹资成本与还款压力高低。A房地产公司近些年来由于运营管理上的问题盈利表现差，也意味着其在筹资方面也将面临着不利局面[49]。过于依赖母公司让 A 房地产公司自主性差，在未来需要做好筹资规模与筹资成本上的规划。也就是说当 A 房地产公司通过筹资获得了限定额度的资金以后，公司高层就要依据阶段目标转变周转计划，改进现有的工程进度与销售计划，从而让筹资行为符合企业的运营要求。
（2）长短期借款相匹配
A 房地产公司的筹资渠道主要是银行贷款与母公司的融资，这也是与 A 房地产公司类似企业的主要融资渠道。A 房地产公司的商品房产品开发与营销工作有时为了节省而选择利息低的短时间借款，这样会让企业的借款方式局限性很强，A 房地产公司需要根据长期计划进行长期与短期借款的有机结合。通过做出合理的选择，根据市场需求状况做好短期与长期的贷款数量的计划备案，防止短期还款指标过高引发的资金流通困难，全面提升企业现有资金的利用率。也就是说 A 房地产公司需要结合企业财务风险的实际状况来制定出利益最大化的多样性的筹资渠道方案。
表 3.1 A 房地产公司偿债能力指标
6 结论与展望
6.1 结论
A 房地产公司需要正视财务风险控制对于企业运营管理的重要性。在思想观念上，A 房地产公司无论是公司高层还是中下层的资金部门人员都要深刻认知财务风险控制在房地产公司管理中所起的重要作用。A 房地产公司的领导要将财务风险控制放在企业管理中的核心位置，适时关注财务风险控制现状。在财务风险控制制度的建立上，除了要依据我国对于企业资金与税务所制定的有关法律法规外，A 房地产公司还可以借鉴学习国内外房地产龙头企业的财务风险控制模式。为了杜绝盲目跟风模仿，A 房地产公司的项目财务风险控制制度要紧密结合企业的规模与发展目标，既要提升财务风险控制的预算能力与快速反应能力，也要将资金管理工作作为反映财务风险控制运营情况的重要手段。通过引进先进的信息技术手段，使得项目的资金数据成为企业高层进行财务风险控制决策的有效参考。为了应对房地产行业盲目融资的乱象，国家出台了一系列政策来限制银行的贷款额度。A 房地产公司除了要对于现有资金进行精细管理外，还要寻找其他的融资渠道，例如股权融资、产业基金等。对于资金规模相对较小的 A 房地产公司而言，不能指望通过母公司来解决现有的融资难题，更为迫切的是提升企业的开发能力与品牌影响力来解决房地产项目融资难的问题。通过同类型企业的资源整合，以合作共赢的方式来应对当前的融资问题是 A 房地产公司项目融资的解决办法之一。
本文得出的结论如下所示：
（1）A 房地产公司在内部控制、风险管理以及内部监督上存在着问题，导致了A 房地产公司在主要财务指标上表现不佳，没有形成良好的财务风险控制制度；
（2）A 房地产公司财务风险一级指标的重要性排序是偿债能力（41%）﹥盈利能力（22%）﹥营运能力（20%）﹥现金流量能力（10%）﹥发展能力（7%），而在二级指标中，流动比率占了 19.68%的权重，营业利润率占了 9.68%的权重，保守速动比率占了 9.02%的权重，营运资金周转率占了 9%的权重，这四项财务风险评价指标对 A 房地产公司财务风险评价与控制造成的影响最大，需要进行重点关注。
（3）A 房地产公司为了提升财务风险控制水平，需要在筹资风险、资金回收风险、投资风险、营运资金风险以及收益分配风险控制上制定相应的措施。
参考文献（略）