第一章 绪论
1.1 研究背景及意义
1.1.1 研究背景
2007 年以来，中国政府针对低收入群体的住房问题，逐步加强对房地产市场的监管。在调整房价的同时，各级政府加大了保障房的建设投入，覆盖范围也不断扩大。保障房建设规模迅速扩大的同时，保障房建设融资问题也开始显现。
以保障房建设的资金需求来看，十二五时期，中国保障房建设任务为 3600 万套，按照每套房屋建设成本 13 万元计算，保障房建设资金需求为 4.7 万亿元，资金需求 4.7 万亿元中，国家财政补助 3 万亿元，其余的 1.7 万亿元资金缺口成为遏制保障房快速发展的主要因素。所以，解决保障房融资问题任务紧迫，保障房融资矛盾更为突出;其次，保障房融资渠道单一。目前我国保障房融资渠道大多依赖于政府和银行等金融机构，并且政府资金大都来自于银行信贷和社会机构，而政府本身能提供的资金多是来自地方财政预算和土地出让金，公积金增值净收益和公积金贷款数量较少，其中一部分地方债券还不能用于相应的保障房建设；另外，保障房建设是个长期工程，与房地产企业相似，都具有资金占用周期长的特点。很多保障房申请出现手续繁琐，效率低下等问题，而保障房建设所需时间久，资金需求量也很大，这也会影响整个项目的建设，再加上政府资金审批手续复杂，融资率低，对整个项目融资起到滞后作用；最后，保障房融资的风险系数高，现阶段，我国对于保障房融资担保机制的监管尚不完善。所以，融资的风险问题是现阶段影响我国保障房持续发展的最主要的问题。
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第三章 呼和浩特市 SF 保障房项目融资风险评价 ........................ 16
1.2 国内外研究综述
1.2.1 国外研究综述
1.针对国外保障房融资风险的现状方面
英国政府在解决保障房资金问题方面提出两点应对措施，第一是出台优先购买权政策，即租用公租房的租客在租满两年该房屋后可以享有优先且优惠购买的政策，这一政策极大的提高了住房私有化水平，减轻了政府的财政压力。二是成立了住房协会，这一协会的成立有效解决了政府筹措资金时的限制，可以直接进行贷款解决资金短缺问题，有利于加快住房保障建设。
俄罗斯的保障房主要有两种常见的形式，一种为合住房，一种为单独的单间，这两种的房屋产权都归政府所有,住户只有房子的使用权而没有所有权，住户不能进行房屋的出售，这一方式极大地减少了保障房建设过程中面临的融资风险。
1.2.1 国外研究综述
1.针对国外保障房融资风险的现状方面
英国政府在解决保障房资金问题方面提出两点应对措施，第一是出台优先购买权政策，即租用公租房的租客在租满两年该房屋后可以享有优先且优惠购买的政策，这一政策极大的提高了住房私有化水平，减轻了政府的财政压力。二是成立了住房协会，这一协会的成立有效解决了政府筹措资金时的限制，可以直接进行贷款解决资金短缺问题，有利于加快住房保障建设。
俄罗斯的保障房主要有两种常见的形式，一种为合住房，一种为单独的单间，这两种的房屋产权都归政府所有,住户只有房子的使用权而没有所有权，住户不能进行房屋的出售，这一方式极大地减少了保障房建设过程中面临的融资风险。
新加坡的保障房在整个亚洲属于比较完善的，它是由建屋发展局负责建设的一种被称为组屋的保障房体系。其资金来源主要包括政府提供贷款，政府财政补贴，政府对组屋的出售出租收益和中央公积金四个方面。
日本政府对于保障房融资方面的政策是每五年制定一次住房五年计划，主要措施是建立住宅金融支援机构、公营房屋、住宅公团三大保障房体系。这一体系由政府财政出资，提供大量的投融资资金，让居民享受优惠贷款政策。这一系列政策使得日本居民很快缓解了住房难问题，1973 年，日本全国基本实现住房全覆盖。[3]其中，住宅金融支援机构是以政府名义建立的政策性金融机构，主要为难以从其他金融机构贷款的居民提供住房贷款，且具有贷款利率比市场利率低，还款时限长等特点。此外，政府资金来源之一是发行住房公债，以政府负债的方式运用于公共保障建设，既缓解了政府财政压力，又提供了住房保障。
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第二章 相关概念及理论基础
2.1 基本概念界定
2.1.1 融资风险
风险是项目建设目标和最终结果之间的不确定性，具体表现为项目收益的不确定性或成本的不确定性，或者说风险表示将来可能发生某件事的不确定性或者一件事发生损失的可能性。风险既不属于褒义词也没有贬义的含义，属于中性概念，如果一个工程项目的结果存在两种或者以上可能性，那么该项目就存在风险。
融资风险也叫做财务风险。在项目建设过程中，为了维持公司正常活动，都会进行一系列的融资行为，也就是通过相应的媒体中介进行资金的融通，而每一项融资行为都会产生一定风险，项目的融资风险是项目在建设的过程中为了维持公司日常运转而采取的经济活动从而导致事件发生的不确定性。实际过程中项目的融资风险是企业在经营过程中产生负债并无法偿还而导致股东利益受损的情况。企业的融资方式不同，所产生风险的可能性也有差异。
日本政府对于保障房融资方面的政策是每五年制定一次住房五年计划，主要措施是建立住宅金融支援机构、公营房屋、住宅公团三大保障房体系。这一体系由政府财政出资，提供大量的投融资资金，让居民享受优惠贷款政策。这一系列政策使得日本居民很快缓解了住房难问题，1973 年，日本全国基本实现住房全覆盖。[3]其中，住宅金融支援机构是以政府名义建立的政策性金融机构，主要为难以从其他金融机构贷款的居民提供住房贷款，且具有贷款利率比市场利率低，还款时限长等特点。此外，政府资金来源之一是发行住房公债，以政府负债的方式运用于公共保障建设，既缓解了政府财政压力，又提供了住房保障。
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第二章 相关概念及理论基础
2.1 基本概念界定
2.1.1 融资风险
风险是项目建设目标和最终结果之间的不确定性，具体表现为项目收益的不确定性或成本的不确定性，或者说风险表示将来可能发生某件事的不确定性或者一件事发生损失的可能性。风险既不属于褒义词也没有贬义的含义，属于中性概念，如果一个工程项目的结果存在两种或者以上可能性，那么该项目就存在风险。
融资风险也叫做财务风险。在项目建设过程中，为了维持公司正常活动，都会进行一系列的融资行为，也就是通过相应的媒体中介进行资金的融通，而每一项融资行为都会产生一定风险，项目的融资风险是项目在建设的过程中为了维持公司日常运转而采取的经济活动从而导致事件发生的不确定性。实际过程中项目的融资风险是企业在经营过程中产生负债并无法偿还而导致股东利益受损的情况。企业的融资方式不同，所产生风险的可能性也有差异。
2.1.2 保障房融资
保障房是政府机构履行公共服务职责，帮助困难群体满足基本居住需求，维护社会稳定、改善民生的一系列制度安排。保障房是我国现有住宅体系中特殊的一类住宅，它区别于市场定价的商品房，是政府为了改善人民群众居住条件，由政府部门统一规划，面向中低收入群体建设的有一定社会福利性质的居住用房，其建造标准、销售面积、销售单价以及租金水平也由政府统一进行管理，并由政府制定相应的保障房政策和法律法规进行统一管理。可见，保障房最大特点在于具有保障性，保障对象为中低收入群体，责任主体为政府部门。政府通过国民收入的再分配，充分利用国家和社会的力量，在住房领域实行社会保障制度，有利于缓解当前日益加剧的住房压力，弥补市场经济的缺陷和不足，在维护社会稳定和公平方面具有重大意义。
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2.2 理论基础
2.2.1 融资风险管理理论
1.融资风险管理理论
融资风险管理理论是在一个项目中将融资风险和不确定性降到最低的过程。在融资风险管理过程中，要通过对项目融资风险的识别进而对其进行衡量，最后对相应风险评估分析的过程。
2.融资风险管理理论的分析流程
（1）融资风险的识别：在项目融资风险管理的开始阶段，要通过对项目的深入了解分析其融资风险的来源和产生风险的原因，包括对项目成本、人员、财务、范围等不同角度的考察。
（2）融资风险类别的划分：在融资风险识别的基础上，从融资风险成因的角度找出和该项目有关的融资风险种类，例如将不同融资风险种类从两方面分成项目内部融资风险和项目外部融资风险，再通过得出的风险种类的性质将其归到这两类中，方便后续计量分析。
（3）融资风险分析：用现有的融资风险分析方法对以上初步得出的融资风险种类进行分析。可以采用不同风险分析方法，例如将以上融资风险种类定义为各种因子，用数学方法将抽象概念量化，按照预先制定的风险等级将以上融资风险的重要性进行理论排序，最终得出影响该项目的最主要的融资风险类别。
（4）融资风险应对：通过融资风险分析步骤得出的对该项目影响最严重的几种融资风险类别，最后得出应对措施。
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保障房是政府机构履行公共服务职责，帮助困难群体满足基本居住需求，维护社会稳定、改善民生的一系列制度安排。保障房是我国现有住宅体系中特殊的一类住宅，它区别于市场定价的商品房，是政府为了改善人民群众居住条件，由政府部门统一规划，面向中低收入群体建设的有一定社会福利性质的居住用房，其建造标准、销售面积、销售单价以及租金水平也由政府统一进行管理，并由政府制定相应的保障房政策和法律法规进行统一管理。可见，保障房最大特点在于具有保障性，保障对象为中低收入群体，责任主体为政府部门。政府通过国民收入的再分配，充分利用国家和社会的力量，在住房领域实行社会保障制度，有利于缓解当前日益加剧的住房压力，弥补市场经济的缺陷和不足，在维护社会稳定和公平方面具有重大意义。
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2.2 理论基础
2.2.1 融资风险管理理论
1.融资风险管理理论
融资风险管理理论是在一个项目中将融资风险和不确定性降到最低的过程。在融资风险管理过程中，要通过对项目融资风险的识别进而对其进行衡量，最后对相应风险评估分析的过程。
2.融资风险管理理论的分析流程
（1）融资风险的识别：在项目融资风险管理的开始阶段，要通过对项目的深入了解分析其融资风险的来源和产生风险的原因，包括对项目成本、人员、财务、范围等不同角度的考察。
（2）融资风险类别的划分：在融资风险识别的基础上，从融资风险成因的角度找出和该项目有关的融资风险种类，例如将不同融资风险种类从两方面分成项目内部融资风险和项目外部融资风险，再通过得出的风险种类的性质将其归到这两类中，方便后续计量分析。
（3）融资风险分析：用现有的融资风险分析方法对以上初步得出的融资风险种类进行分析。可以采用不同风险分析方法，例如将以上融资风险种类定义为各种因子，用数学方法将抽象概念量化，按照预先制定的风险等级将以上融资风险的重要性进行理论排序，最终得出影响该项目的最主要的融资风险类别。
（4）融资风险应对：通过融资风险分析步骤得出的对该项目影响最严重的几种融资风险类别，最后得出应对措施。
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3.1 呼和浩特市 SF 保障房项目概况 ................................ 16
3.2 SF 项目现金流风险分析 ....................................... 17
第四章 研究结论与政策建议 ......................................... 37
4.1 研究结论 .......................... 37
4.2 政策建议 ......................... 37
第三章 呼和浩特市 SF 保障房项目融资风险评价
3.1 呼和浩特市 SF 保障房项目概况
呼和浩特市SF 保障房项目是目前呼和浩特市西部开发的一项重点项目工程，该项目位于呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯西街，是西部老旧城区较繁华地段。属于巴彦乌素社区。该工程也是呼和浩特市委市政府 2017 年开始的为期三年的对中心城区 2680 万平方米的城市棚户区进行改造的对象之一，由呼和浩特市政府发起，玉泉区政府响应配合，以政府部门-融资咨询机构-金融机构相互配合的方式进行融资。
SF 项目总占地面积为 38680 平方米，总建筑面积为 179100 平方米，总投资13373 万元，建设了 15 栋层高为 32 层的保障性住房，安置住户 900 户，建设配套设施包括供热供暖、给水排水、消防安防、供电燃气、硬化绿化、地下车库、社区娱乐等项目。
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3.1 呼和浩特市 SF 保障房项目概况
呼和浩特市SF 保障房项目是目前呼和浩特市西部开发的一项重点项目工程，该项目位于呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯西街，是西部老旧城区较繁华地段。属于巴彦乌素社区。该工程也是呼和浩特市委市政府 2017 年开始的为期三年的对中心城区 2680 万平方米的城市棚户区进行改造的对象之一，由呼和浩特市政府发起，玉泉区政府响应配合，以政府部门-融资咨询机构-金融机构相互配合的方式进行融资。
SF 项目总占地面积为 38680 平方米，总建筑面积为 179100 平方米，总投资13373 万元，建设了 15 栋层高为 32 层的保障性住房，安置住户 900 户，建设配套设施包括供热供暖、给水排水、消防安防、供电燃气、硬化绿化、地下车库、社区娱乐等项目。
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第四章 研究结论与政策建议
4.1 研究结论
文章共分为四个部分对保障房融资风险进行评价研究。为了完成课题研究，本人做了大量的前期准备工作，参照相关资料对保障房融资风险相关定义和理论基础进行梳理，阅读大量文献，归纳出影响保障房融资风险的因素，以问卷调查形式请 SF 保障房项目专业人员对这些风险因素进行风险等级评价，评价过程采用AHP 等级评价模型，利用模糊数学原理，最终得出呼和浩特市 SF 保障房项目融资风险主要集中在金融风险和财务管理制度不完善风险，另外投标报价风险和金融环境和政策不利风险所占权重也较高，根据所得风险类型，文章总结了保障房融资风险发生的主要原因，最后本文针对风险产生的原因提出建议。其中，针对资本市场的完善，本文分别从银行和保险机构给出相应建议，针对呼和浩特地区这一资源型地区，对于政策导向导致资源价格受影响风险，文章创新性地提出了运用期货这一衍生金融工具进行风险规避，从而避免地区经济发生严重动荡的观点；针对企业预警机制不健全，本文提出要加强企业的财务预警机制，必要时建立保障房担保平台，以保证企业保障房建设顺利进行；针对政策性保障房机构针对性有限的问题，文章提出要适应性地建立地方政策性保障房金融机构，以针对性地确保保障房融资领域的持续稳定发展。
参考文献（略）
4.1 研究结论
文章共分为四个部分对保障房融资风险进行评价研究。为了完成课题研究，本人做了大量的前期准备工作，参照相关资料对保障房融资风险相关定义和理论基础进行梳理，阅读大量文献，归纳出影响保障房融资风险的因素，以问卷调查形式请 SF 保障房项目专业人员对这些风险因素进行风险等级评价，评价过程采用AHP 等级评价模型，利用模糊数学原理，最终得出呼和浩特市 SF 保障房项目融资风险主要集中在金融风险和财务管理制度不完善风险，另外投标报价风险和金融环境和政策不利风险所占权重也较高，根据所得风险类型，文章总结了保障房融资风险发生的主要原因，最后本文针对风险产生的原因提出建议。其中，针对资本市场的完善，本文分别从银行和保险机构给出相应建议，针对呼和浩特地区这一资源型地区，对于政策导向导致资源价格受影响风险，文章创新性地提出了运用期货这一衍生金融工具进行风险规避，从而避免地区经济发生严重动荡的观点；针对企业预警机制不健全，本文提出要加强企业的财务预警机制，必要时建立保障房担保平台，以保证企业保障房建设顺利进行；针对政策性保障房机构针对性有限的问题，文章提出要适应性地建立地方政策性保障房金融机构，以针对性地确保保障房融资领域的持续稳定发展。
参考文献（略）