第 1 章 绪论
1.1 研究背景
20 世纪末我国实行商品住房改革以来，房地产行业实现了“井喷式”增长，成为推动我国经济增长的重要驱动力。2017 年，房地产市场发展总投资超过 8万多亿元，比上年增长 11.7％，占中国 GDP 的 11.6％①。资金需求大、政策敏感性强是房地产行业的典型特征，房地产行业属于资金密集型行业，金融业的参与和支持是推动房地产行业的坚实基础。鉴于近年来房地产行业的飞速发展，房价上涨较快，房地产项目具有高利润、高资金依赖的特点，房地产金融业务成为各大银行业务的主要构成部分，住房金融成为银行和非银行机构普遍参与的重要格局。在房地产企业的运作过程中，企业资本尤为重要，它是企业的血液，它的流通将直接影响企业的生存和发展。因此，资金链的风险管理是企业日常管理活动的重要组成部分。良好的资金链是提高房地产企业的盈利能力和生存能力，扩大发展空间的重要保证。当前，房地产行业的发展缺少多样化的融资渠道，面临着比较高的债务风险，资金回流比较慢，而银行业成为房地产行业风险的主要承担者，倘若房地产价格上涨过快导致个人信贷违约大量增加，将会导致银行业受到重创，对我国经济发展造成系统性风险。为了应对这一现实，国家收紧了财政政策和货币政策，提高了住房公积金的首付比例和贷款利率，通过这些措施，国家希望达到遏制房价的目的。但这也使得外部资金短缺，房地产企业贷款更加困难，资本市场运作变得越来越复杂，房地产企业在资本市场融资更加困难。房地产具有资本密集型行业，风险高，建设周期长，投资资金比例大等特点，加强房地产企业资金链的风险管理能力尤为迫切。在此背景下，如何获得充足的项目开发资金，如何在项目运营后期合理有效地使用资金，如何加快资金回流速度，使资金以更快的速度在企业中流转已经成为必须要解决的问题，对于房地产企业的可持续发展至关重要。因此，对房地产企业资金链风险管理的实践探索和理论研究具有重要意义。本文以 B 房地产公司为例，从资金链风险管理的角度对资本管理的现状、资金链风险管理中存在的问题进行研究，并对这些问题产生可能原因进行分析。最后，从资产链风险管理的三个阶段出发，对房地产公司资金链风险管理的优化进行了研究，并提出了有针对性的建议，进而使房地产公司管理资金链的能力得到提升。为改善房地产公司资金链风险管理模式提供参考。
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第 3 章 我国房地产资金链风险管理现状及问题分析..............................171.1 研究背景
20 世纪末我国实行商品住房改革以来，房地产行业实现了“井喷式”增长，成为推动我国经济增长的重要驱动力。2017 年，房地产市场发展总投资超过 8万多亿元，比上年增长 11.7％，占中国 GDP 的 11.6％①。资金需求大、政策敏感性强是房地产行业的典型特征，房地产行业属于资金密集型行业，金融业的参与和支持是推动房地产行业的坚实基础。鉴于近年来房地产行业的飞速发展，房价上涨较快，房地产项目具有高利润、高资金依赖的特点，房地产金融业务成为各大银行业务的主要构成部分，住房金融成为银行和非银行机构普遍参与的重要格局。在房地产企业的运作过程中，企业资本尤为重要，它是企业的血液，它的流通将直接影响企业的生存和发展。因此，资金链的风险管理是企业日常管理活动的重要组成部分。良好的资金链是提高房地产企业的盈利能力和生存能力，扩大发展空间的重要保证。当前，房地产行业的发展缺少多样化的融资渠道，面临着比较高的债务风险，资金回流比较慢，而银行业成为房地产行业风险的主要承担者，倘若房地产价格上涨过快导致个人信贷违约大量增加，将会导致银行业受到重创，对我国经济发展造成系统性风险。为了应对这一现实，国家收紧了财政政策和货币政策，提高了住房公积金的首付比例和贷款利率，通过这些措施，国家希望达到遏制房价的目的。但这也使得外部资金短缺，房地产企业贷款更加困难，资本市场运作变得越来越复杂，房地产企业在资本市场融资更加困难。房地产具有资本密集型行业，风险高，建设周期长，投资资金比例大等特点，加强房地产企业资金链的风险管理能力尤为迫切。在此背景下，如何获得充足的项目开发资金，如何在项目运营后期合理有效地使用资金，如何加快资金回流速度，使资金以更快的速度在企业中流转已经成为必须要解决的问题，对于房地产企业的可持续发展至关重要。因此，对房地产企业资金链风险管理的实践探索和理论研究具有重要意义。本文以 B 房地产公司为例，从资金链风险管理的角度对资本管理的现状、资金链风险管理中存在的问题进行研究，并对这些问题产生可能原因进行分析。最后，从资产链风险管理的三个阶段出发，对房地产公司资金链风险管理的优化进行了研究，并提出了有针对性的建议，进而使房地产公司管理资金链的能力得到提升。为改善房地产公司资金链风险管理模式提供参考。
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1.2 研究意义
资金链是企业财务管理的核心内容。房地产企业属于资本密集型企业。资金是企业运行的先决条件。所以，资金链的管理对于房地产企业的运行有重要的影响。
（1）目前，国内外学者关注房地产企业在资产链风险管理中的房地产市场泡沫和风险防控。笔者在本文中对资金链的风险进行了研究，涉及到资本管理，资本利用、资本收益等阶段，重点研究了房地产资金链风险管理的内容和模式。这将有助于丰富中国企业资金链风险管理的研究框架，为未来资金链风险管理研究提供理论支持。
资金链是企业财务管理的核心内容。房地产企业属于资本密集型企业。资金是企业运行的先决条件。所以，资金链的管理对于房地产企业的运行有重要的影响。
（1）目前，国内外学者关注房地产企业在资产链风险管理中的房地产市场泡沫和风险防控。笔者在本文中对资金链的风险进行了研究，涉及到资本管理，资本利用、资本收益等阶段，重点研究了房地产资金链风险管理的内容和模式。这将有助于丰富中国企业资金链风险管理的研究框架，为未来资金链风险管理研究提供理论支持。
（2）本文围绕 B 房地产公司进行案例分析，针对资金链风险管理中的具体问题提出相应的解决方案。这对房地产公司具有重要的积极作用，可以更好地了解自身资金链风险管理，完善资金链风险管理模式，提高企业资金链风险管理水平。可为行业内其他房地产企业提供参考，提升资金管理能力。本文研究为识别房地产行业资金风险因素的完整性，提供了一种完善的思路以及合理量化的方法，从资金链循环的三个阶段出发，运用主要财务指标展开风险识别分析，最后追溯到管理中存在的根本制度问题。同时分析了美国房地产资金链风险管理的措施做法，对我国房地产资金链风险管理有一定的启发作用。
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第 2 章 相关概念及理论基础
2.1 房地产资金链概述
2.1.1 房地产企业资金链界定
资金链是资本在生产和经营过程中不断循环的过程，可以体现在从资本到商品再到资本增值的循环中。根据上述资本流动过程，我们可以将资金链分为三个阶段，即筹资，资金使用和资金回报。这三种关系是相互补充和不可分割的。筹资是企业资金运动的起点，只有丰富的资金来源才能保证资金的不断流动，资金的使用是企业资本利用的过程，企业资本能否产生增值取决于资金的使用方式，资金回笼是资金不断流动的保证，也是企业健康持续发展的保证。房地产企业资金链管理主要是指整个项目周期内房地产企业开发建设的具体项目管理，特别是在资金流通过程中，采用整体的方式对房地产企业的资金链进行管理比较重要，具体来说，就是如何安全地利用资金，并使资金获得比较好的盈利水平。
2.1 房地产资金链概述
2.1.1 房地产企业资金链界定
资金链是资本在生产和经营过程中不断循环的过程，可以体现在从资本到商品再到资本增值的循环中。根据上述资本流动过程，我们可以将资金链分为三个阶段，即筹资，资金使用和资金回报。这三种关系是相互补充和不可分割的。筹资是企业资金运动的起点，只有丰富的资金来源才能保证资金的不断流动，资金的使用是企业资本利用的过程，企业资本能否产生增值取决于资金的使用方式，资金回笼是资金不断流动的保证，也是企业健康持续发展的保证。房地产企业资金链管理主要是指整个项目周期内房地产企业开发建设的具体项目管理，特别是在资金流通过程中，采用整体的方式对房地产企业的资金链进行管理比较重要，具体来说，就是如何安全地利用资金，并使资金获得比较好的盈利水平。
2.1.2 房地产企业资金链管理特征
（1）对于企业来说，对财务活动的管理和监督是资金链管理的主要方式，主要是对资金的分配和使用，另外，资金的筹集也属于企业资金管理的一个方面。在以上过程中，企业资本的表现方式是不同的，在这种情况下，企业面临着不同的资金链管理风险。通过对金融活动的监督、管理，能够为企业的日常经营活动提供方法，也是促进企业资金链风险管理的主要方式。
（2）对于企业来说，资金链管理的主要对象是资本、物质。物质和资本是辩证统一的，二者是一致的，是影响企业运行的两个方面，资本、物质是相互影响的。
（3）预算资本安排是企业资金链管理的手段。在企业资本运作过程中，所有流程都包含在企业资本预算中，对企业的资金进行合理的安排，进而使资金的使用效率得到显著的提升，促进企业战略目标的实现。资本预算是企业实现资金链风险管理的一个重要方面，也能够为资金链的风险管理提供一定的参考。另外，无论是企业短期内产品生产，还是后期的发展规划都会受到企业资本预算的影响，该指标能够对企业短期内的生产经营情况进行反映。
（2）对于企业来说，资金链管理的主要对象是资本、物质。物质和资本是辩证统一的，二者是一致的，是影响企业运行的两个方面，资本、物质是相互影响的。
（3）预算资本安排是企业资金链管理的手段。在企业资本运作过程中，所有流程都包含在企业资本预算中，对企业的资金进行合理的安排，进而使资金的使用效率得到显著的提升，促进企业战略目标的实现。资本预算是企业实现资金链风险管理的一个重要方面，也能够为资金链的风险管理提供一定的参考。另外，无论是企业短期内产品生产，还是后期的发展规划都会受到企业资本预算的影响，该指标能够对企业短期内的生产经营情况进行反映。
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2.2 资金链风险控制相关理论
2.2 资金链风险控制相关理论
2.2.1 资金链风险管理的目标及特点
（1）资金链风险管控的目标
资金链风险管理的目标是提高资金周转率和资产价值。对于企业成立初期，通过企业的运行，资金逐渐转变为储备资金，通过生产，企业的资金逐渐转变为生产资金，通过产品的销售，资金转变为货币资金。因此，企业生产的整个过程，也就是资金流转的过程，也是资本实现增值的过程。
（1）资金链风险管控的目标
资金链风险管理的目标是提高资金周转率和资产价值。对于企业成立初期，通过企业的运行，资金逐渐转变为储备资金，通过生产，企业的资金逐渐转变为生产资金，通过产品的销售，资金转变为货币资金。因此，企业生产的整个过程，也就是资金流转的过程，也是资本实现增值的过程。
（2）房地产企业资金链风险管理的特点
和其他企业相比，房地产企业需要比较多的资金，并且需要经过比较长的周期，面临着比较大的风险，因此，资金链的风险管理更加复杂，其也具有以下三个方面的特点：
1）需要比较多的资金，筹资中面临着比较高的风险。作为一个复杂的过程，房地产开发需要的资金更多，这些资金主要用于人力和固定资产。
和其他企业相比，房地产企业需要比较多的资金，并且需要经过比较长的周期，面临着比较大的风险，因此，资金链的风险管理更加复杂，其也具有以下三个方面的特点：
1）需要比较多的资金，筹资中面临着比较高的风险。作为一个复杂的过程，房地产开发需要的资金更多，这些资金主要用于人力和固定资产。
2）具有多种形式的资金链风险。鉴于房地产的运行需要比较多的资金，因此，要对融资的结构和顺序进行相应的分析，充分地分析风险组合因素，获取盈利，并减少风险。
3）开发周期长，资金回收风险大。房地产企业开发项目在进入启动阶段时是多个行业、部门共同协作的结果。从获得资金到回收资金中间经历很多阶段，这个阶段相对还是比较长的。总的来说，房地产业是一个资本密集型行业，通常需要数亿或数十亿元的发展资金。由于房地产企业发展周期长，投资回报缓慢，风险较大，对于房地产企业来说，其也缺少相应的资金保障一个项目能够运行下去。在项目开发的早期阶段，房地产公司获得资金的方式是多样化的，无论是银行，还是金融机构都能够为房地产企业提供相应的资金。资金的回流主要通过销售或租赁房产。
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3.1 我国房地产企业资金链管理的现状.......................................... 17
3.2 我国房地产公司资金链断裂的潜在风险分析..................... 18
3.3 资金链风险管理对房地产企业的重要性.................................. 20
第 4 章 B 公司资金链风险管理的案例分析..................................... 28
4.1 B 房地产公司基本情况............................................28
4.1.1 公司简介.................................28
4.1.2 公司组织结构.............................28
第 5 章 优化房地产公司资金链风险管控的建议...................................42
5.1 健全企业内部管理体系................................... 42
5.2 优化资金链风险预警机制...................................... 42
5.3 拓宽项目开发资金来源渠道.................................. 43
第 5 章 优化房地产公司资金链风险管控的建议
5.1 健全企业内部管理体系
从案例中的 B 房地产公司对于资金链风险管理的实践经验分析得出，我国房地产公司资金链的风险管理进行优化时，需要将其内部管理体系作为重中之重。
（1）切实推进内部控制制度的健全化。企业资金在实际运用过程中，应当注重内部关键人员进行合理的制约，防止人为因素给资金带来不必要的损失，杜绝由于关键人员判断不清而危及到企业。房地产市场应当积极加强资金链的风险管理，切实推进内部控制制度健全化，可以实行定期轮换、岗位责任制等。我们还应保持高级管理人员的独立性，避免企业高层职位重叠。
（2）内部审计制度需要进一步改进。内部审计制度的不完善直接影响房地产公司的资本安全。房地产公司需要构建单独的内部审计部门，安排专业的内部审计师来全程设计公司的财务资金，使得资金安全得到有效的保证。
（3）规范不同项目之间的资金流动。房地产公司通过多项目同步发展的方法，加强项目之间的资金交换。所以，需要积极构建相应的财务机制，对项目之间的资金流动做到全方位监测，还可以实行动态调整。这样项目与项目间的资金不会被占用，使得公司资金链的风险管理得到进一步的优化。
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结论与展望
参考文献（略）