1绪论
1.1选题背景和研究意义
1.1.1选题背景
我国从1998年开始对住房进行商品化改革，伴随着改革的开展和深入，国内房地产行业也进入快速发展的通道，至今20年的时间里，房地产业一路高歌猛进，不仅仅对国民经济发展、地方GDP增长、而且对于上下游产业发展等都有较为明显的推动作用，已经事实上成为社会公众认可的国民经济支柱性行业。
我国的信托行业与国外的发展不同，自诞生以来，很长一段时间是作为影子银行存在，期间经历了多次清理整顿，目前信托公司的金融牌照控制在68家以内，我国信托公司的主要业务也与国外有很大的差别，2008年以来，我国为了刺激内需、拉动投资，出台了4万亿投资计划，房地产行业也趁势进入上升通道，井喷似的发展，信托行业由于具备为房地产项目进行配套融资的自然属性，自然而然房地产信托一跃成为房地产行业不可或缺的融资渠道之一，来源于用益信托网的统计数据，仅2017年一年的时间，各信托机构投向房地产领域的信托产品数量共计迗到1959个、规模总计达6478亿元，分别占比2017年全部信托产品数量的17.05%、信托投资规模的23.76%。
尽管信托机构在房地产业务方面取得了非常不俗的经营业绩，但是规模的扩大导致这类产品的的不确定性风险也在持续累积。房地产项目本身属于资金密集型，投资都是以亿元计量，项目建设周期较长、平均在３年左右，加之整个项目从立项到结束会涉及企业自身和外部机构多个部门，每个地域的特性和流程环节均不一样，导致房地产项目自身就具有比其他项目风险点多的特性。另一方面，随着房地产调控政策的逐渐收紧，尤其是在多渠道保障、租购并举的政策下，房地产销售、房地产投资增速放缓，会造成市场对房地产行业的预期整体下滑，房地产企业通过快速销售实现资金回笼的难度也会不断增加。而近年来，隨着非标融资不断收紧，企业融资成本也走高，企业普遍面临融资难度加大的问题，债务风险也不断上升，可能出现更多的信贷风险事件。
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1.2文献综述
1.2.1国内文献综述
由于我国的房地产行业起步晚，市场化时间短，并没有形成一个衡量房地产风险的具体评价体系，因此我国房地产风险的相关研究落后于国外，且差距巨大。在我国现有的发展情况下，如何将实际与理论相结合，得到一个我国房地产业普遍适用的风险评估方案，是一个迫在眉睫的重要任务。以下细述我国2002年以来，在房地产项目投资风险评估领域，我国不同行业、不同领域的学者站在不同的角度所进行的研究和应用：
对于房地产项目投资风险评估体系的研究和应用，国内学者主要是从房地产开发商角度和金融机构角度来进行研究。
从房地产开发商角度来研究房地产项目投资风险评估体系的学者比较多，比如：路鹏飞，李慧民，曹鹏在确定房地产项目的投资风险评价指标时，主要是从开发商的角度将投资风险划分为经济风险、管理风险、社会风险、环境风险四大指标，然后将每一个指标进一步细化：经济风险细化为通货膨胀风险、利率变动风险、变现风险、购买力风险；管理风险细化为企业组织合理性、管理者素质和经验、项目管理机制、决策的科学化，社会风险细化为城市规划风险和区域发展风险等四个风险；环境风险细化为国家产业政策影响、住房制度改革风险、金融政策变化风险、自然环境影响、土地使用制度改革风险。根据模糊综合评价方法，引入层次分析法确定各指标权重，建立模糊综合评价模型来测度房地产项目的投资风险，为房地产开发商在评估房地产投资风险时提供模型验证，并运用一个例进行实证。尹中晓，韩彦峰在模糊综合法的基础之上，建立了一个从房地产企业进行投资决策的角度出发的风险投资模型，文中筒要分析并实证模型的可靠性，建立的房地产投资风险评价指标体系，在考虑众多的属性复杂且模糊的条件时，参考现代控制理论，运用系统工程的思想来进行归纳和分类，与路鹏飞等人的评价体系进行比较，指标更加全面，并且加入了工程施工方面的风险考虑。施金亮，唐艳琳把房地产企业对房地产投资决策风险系统进行风险因素排序，主要采用了层次分析法进行定量计算和定性分析。张霞，胥碧华综合运用模糊四边形法和控制区间和记忆模型，运用数学计算排除人为主观干扰，对定性指标进行定量化，使得指标之间相关性降低、独立性增强，在得出风险大小的同时，还计算出了不同大小的风险出现的概率，更加便于房地产企业准确控制风险。但是，该方法需要借助计算机实现，并且需要较强的计算机运用能力。宋皑，苏同启归纳房地产项目的风险因素，形成风险指标体系，将项目风险分解为政策风险等具体风险，并进一步将政策风险细化为法规风险等相关风险，社会风险细化为规划风险等风险，经济风险细化为财务风险、地价风险等风险，技术风险细化为技术风险、位置风险，意外风险细化为自然风险、政治风险、环境风险，建立AHP结合模糊综合评价法的多层次、多因素风险评价模型，运用某房地产项目开发案例作为实例证明了模型的可行性。
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2基础方法介绍
2.1层次分析法介绍
2.1.1背景与发展
（1）背景。层次分析法是在过度崇尚定量分析、忽视解决复杂现实问题离不开定性判断和应用的背景下产生和发展起来的。定量分析法产生之后，确实在很多领域促进了科学的研究和发展，同时，将定量分析思想引入现实经济生活中，让人们能够更加精确得评判程度问题，尤其是金融领域，无论是投资者还是金融机构更是将定量分析奉若神明，因为，定量分析能够为投资决策提供更为精准的数据支撑，但是，任何分析方法都不是万能的，都有其局限性，应用过程中会遇到一些问题主要有几下几点：①现实中的问题复杂多样，千变万化，对于构建模型单靠定量显然是困难重重；②项目的经营决策具有很强的主观性，模型中是否能够体现或者如何体现这种主观性；③决策的做出者是人，决策的对象不是纯粹的数量关系，因此，就要求决策者在将定量分析和定性分析相结合，不能脱离定性来运用定量分析，不仅需要考虑数学分析的客观性，更要将人类主观的思维过程体现在模型的建立中。因此就在这样的背景下，层次分析法应运而生了。
（2）发展历程。层次分析法的正式提出最早可以追溯到二十世纪七十年代，美国的运筹学家萨蒂教授提出了一种层次权重的决策分析方法，这种方法的创建是萨蒂教授在美国国防部所做的一个课题研究中提出的，美国国防部在1971年首次运用层次分析法制定了‘‘应急计划”，这时该方法的应用范围还比较狭小，直到1977年，关于层次分析法在的论文在国际数学建模会议上发表，名声大嗓，引发了全球的关注，并逐步被引用到各个领域，得到了长足的发展。
层次分析法1982年才首次被我国的专家学者了解，在中美资源、能源和环境保护会议上，该方法引起了我国专家学者的浓厚兴趣和特别关注。随后由于其易懂、简便、科学等优点，层次分析法在我国的多个领域同时得到了快速发展和应用。层次分析法虽然更多得是被专家学者应用到各个学科的研究领域，但是，该方法在现实的生活总也有着广泛的用武之地，比如说大到人生规划的选择，小到一次旅游路线的选择，都可以运用层次分析法，一言以蔽之，凡是涉及到选择的事项和问题，都可能用到层次分析法。
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2.2模糊综合评价法介绍
2.2.1“模糊”的概念
模糊理论的概念是指在日常生活过程中，运用的某个概念的范围不够明朗。举例来说，对于“美丽”这一个概念，对我们而言其意思是非常明了的，然而达到什么样的程度才算是美丽，就是仁者见仁智者见智了，这就是我们生活中模糊概念的体现。
当我们在了解“模糊”这一概念时需要对下面几点引起注意;'①人类在判定事物的时候通常是一种主观判断，也就是说不同的主体对同一件事物的认识都会不一样。比如，我们通常都说一千个人心中有一千个哈姆雷特，但是当我们运用模糊法对这个问题进行详细分析时，人们对哈姆雷特的认知会产生一个共同的趋向，会存有一定的规律；
②模糊是与精确相对的概念，但是并非精确就一定比模糊好。相反，在日常生活中，我们对事物的处理通常运用模糊法。举个例子来说，在学校里想要找到一个又白又高挑的女生，这件事情相对而言是比较容易做到的，因为“白”和“高挑”对于寻找者来说是模糊的概念，通过对这两个概念进行分析，寻找者就很容易能找到符合要求的人，但是我们又无法准确地对这两个条件进行量化；③“随机”和“模糊”又是不同的，两者之间存在较大的区别，但是在实际生活中人们却经常会把随机和模糊混淆：“随机”是指对于一件有具体概念的事物，只是因为其发生的条件存在多样性，因此条件和结果之间的因果关系存在不确定性；而“模糊”是指该项事物本身没有明确的概念，是由于其范围的模糊而存在不确定性。
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3风险评估模型设计和构建...........16
3.1确定影响房地产信托投融资项目信贷风险的因素体系.........16
3.2设定房地产信托投融资项目信贷风险评估模型的评语..............22
4风险评估模型实证和应用........32
4.1模型实证分析.........32
4.2模型结果应用........38
5房地产信托风险管理存在的问题和建议.......41
5.1房地产信托风险管理存在的问题........41
5.2房地产信托风险管理建议........41
5房地产信托风险管理存在的问题和建议
5.1房地产信托风险管理存在的问题
虽然风险控制措施多样化的设置可以起到一定的缓释风险作用，但是如何全面防空信托业的风险仍然没有一个具体的结论，具体问题表现如下：
（1）前期尽调不严。业务人员在前期尽调过程中，流于表面，没有深入了解房地产企业的资产和现金流情况，忽略了民间借贷和其他负面事项，对项目自有资金来源的审查不严格。
（2）贷后监管不到位。贷款发放之后，没有持续跟踪企业项目运作情况，监管浮在纸面上，忽视定期现场走访检查的重要性，导致没有及时发现企业挪用信贷资金和销售回款的现象，对于抵押物没有定期检查其抵押状态，可能造成抵押物被设置二押、抵押房产出租等情况，造成抵押权瑕疵。
（3）抵押物评估不客观。一般情况下，金融机构对于设置抵押物的贷款项目，都是根据抵押物价值的一定比例来确定贷款金额，抵押物评估价值的高低直接决定了可贷款金额的大小，信贷业务中抵押物评估一般借助于市场机构，在利益的驱使下，中介机构可能存在配合融资人抬高房地产评估价格。
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6结论
参考文献（略）