第一章 绪论
1.1 研究背景
1.1.1 房地产发展进程
长期以来，房地产业一直扮演着我国国民经济支柱产业的重要角色，在国家的经济发展中，发挥着不可估量的作用。但纵观其发展历史，在新中国成立之初至1978年期间,房地产产权归国家所有，那时候的住宅房屋实行集体分配和政府划拨制度,并不允许个人买卖和转让。由于此段时间我国高度的计划经济，导致了房地产市场发展历史上的缺位。这 30年里，房地产市场可以算是基本不存在。
1978 年后，党的十一届三中全会决定了改革开放的政策,中国房地产业的发展迎来了历史新机遇。1990 年国务院55号令的颁布，正式从法律层面上承认了土地交易，这一法令宣誓了房地产商品化的正式到来。到1991年，国务院又陆续批复了24个省市的总体房改方案，这一阶段，以海南房市为代表，是我国房地产业的理论突破与试点起步阶段。
2003 年以来，中国房地产业不断掀起小高峰，市场显示出一定程度的非理性特征。房价过高，土地结构不合理等问题不断暴露，由此引发的社会矛盾开始显现，这一行业开始成为舆论关注的焦点，房价的不断上扬和扩延效应，迫使政府出台多项政策稳定价格、平抑增长，房地产市场开始进入了密集的宏观调控阶段。主要特征表现为政府要求收紧土地以及银行信贷两个阀门，通过影响供给来调节市场运作。
1.1.2 城市房地产发展现状
尽管经历了三十年的不断探索，中国房地产市场的发展却仍处于初级阶段。作为国民经济的支柱产业，房地产业在市场景气上行的情况下，越是表面繁荣越难以掩盖深层次的症结。
1.1.2.1 市场价格高位运行，下降压力逐渐增大
现如今，“稳宏观，调微观”已成为房地产市场政策的关键词，政府“有保有压”坚持调控的方向十分明确。在最新的十八届三中全会上，政府进一步强调不动产登记、保障房建设等长效机制工作要不断推进。
从短期来看，虽然房价持续走高，但考虑到不同城市房地产市场价格走势将从“普涨时代”转为“分化时代”，调节取向不尽相同。权力下放，地方政府将逐渐对市场进行自主判断，自行决定是否采用限购、限贷等调控手段。除了全国性的货币与财政宏观调控措施，针对个别城市房价上涨过快的现象，地方政府就可以因地制宜，考虑对房贷额度、贷款利率以及贷款条件等方面进行限制。此番做法，有助于建立可检验的问责制，将调控措施做到实处。
1.2 研究意义
作为国民经济中第三产业的组成部分，房地产业具有十分重要的地位和作用。一方面，房地产业所开发建筑的住宅房屋，是人们满足居住需要的生活资料，它所提供的是老百姓安居乐业最基本的物质条件；另一方面，房地产业所开发建筑的厂房、写字楼、以及商铺，提供的是社会运作的基础性物质要素，又是满足企业经营需要最重要的生产资料。
除此之外，房地产业自身的发展不仅为国民经济腾飞做出了直接的贡献，通过其产业关联效应，还可以促进相关行业的进步，最终带动整个国民经济的增长。房地产业与建筑业、建材业、金融业有着直接而密切的联系，并且其产业链上游的钢铁、化工、塑料、机电等基础工业和制造业的发展也深受其影响。它还同时带动了家用电器、家具和室内装饰等周边行业，促进诸如旅游、会展、咨询、中介服务第三产业的发展与繁荣。根据初步测算结果，房地产业的产值每上涨1个百分点，其相关产业的产值就会增加 1.5 到 2 个百分点。1990 年以来，中国的经济保持了高效、稳定的快速增长，这和作为国民经济体系中支柱产业的房地产业所做出的重大贡献不无关系。
受到 2006 年金融危机的影响，房地产市场曾出现小幅遇冷、短暂理性回归的迹象。但随着政府频出的调控措施未能到达预期，近几年来楼市房市仍不断升温，业界与大众开始普遍忧虑，市场发展前景甚不明朗。而正如上述所分析的那样，房地产业在国民经济体系中所扮演的举足轻重的角色，使得其一旦发生泡沫破裂，对整个国民经济来说，后果将是毁灭性的。
媒体、学者和老百姓对房地产市场的广泛关注，以及理论界跟实务界就高房价的背后我国房地产市场是否存在泡沫的热烈讨论，使得这一经济问题走进大众视野，逐渐变成了重要的民生问题、社会问题。因此，对于房地产泡沫的分析判断，要求不再进行流于表面、缺乏经济理论支撑的推测，显得尤为重要。
在这样的背景下，本文以北京市为例，作为一二线城市的代表和三四线城市的示范，通过对房地产泡沫的测度及预警指标进行系统的研究，帮助社会各界建立对城市房价状况的合理判断，提供解决思路，同时对于政府制定房地产产业政策，指导房地产市场健康持续的发展具有的良好的理论价值和实践意义。
第二章 房地产泡沫的概念、成因与危害
2.1 房地产泡沫相关概念
2.1.1 经济泡沫
经济泡沫主要针对虚拟资本，也就是以有价证券的形式存在,但能给投资者带来一定经济效益的资本,如金融市场上的股票、债券和基金等。它是一个中性范畴，产生于非实体经济因素在市场交换过程中的投机行为,如金融市场上的低买高卖行为。当投资者发现市场价格在不断上涨时，他们会产生更多关于价格继续提升的预期，于是越来越多的人入市抢购，从而印证预期，进一步推高价格。尽管虚拟资本的价格很容易偏离其基本价值而产生泡沫，但倘若没有大量投资资本的进驻充盈流动性，这种偏离就不会在过大的偏离幅度上维持很久。
虽然经济泡沫中包含着不实和投机因素等消极成分，但事实上，它的存在有利于活跃市场，促进资本聚集，进而繁荣经济，是市场中普遍存在的一种经济现象,也是整个国民经济向上发展的必要推动力。只要把经济泡沫度控制在适度的范围中,它就能产生竞争,从而又让企业在不自觉中完成了对产品的改进过程。这就致使每一轮泡沫过后,都会或多或少的推动商品升级，产品性能上了一个新的台阶。虽然虚拟资本的价格会受到预期收入的影响，但这种短暂的不均衡现象，最终会在市场机制的引导下，运动到向下一个均衡状态。
经济学理论告诉我们,健康的市场环境中，虚拟资产能够如实地反映实体资本的运行状况。二者在运动轨迹和发展速度上都可以保持大体一致的步伐。但当投机心理存在的时候,资本的运作就有可能背离实体经济前进的轨道。投机现象越严重,二者在运行上的偏差也就越大。
由于信用活动介入证券市场，游离的资金逐渐增多，金融资产存量加大，投机活动极为活跃。而金融监管受到自由化浪潮的冲击，难度进一步增大，加上不尽合理的信贷制度，使得虚拟资本与实际资本脱离程度日益严重，经济中的泡沫不断膨胀，并通过金融在消费、投资、信贷等环节中的巨大作用而渗透到整个经济生活中去。因为缺乏实体经济的支撑，其资产就好似 “泡沫”一般容易破裂，届时资产价格暴跌,社会经济出现较大幅度的震荡。
2.2 房地产泡沫成因分析
2.2.1 产品的特殊性
房地产商品的供求在短时间内很难达到均衡状态，加上合同期间的摊销交易成本较低，使其具备了成为泡沫载体的条件。房地产既可用于实物消费，又可用于投资获利的双重属性使其价格构成十分复杂。除了一般商品的各种生产和流通成本，还要加上土地稀缺构成的价格上涨，以及贷款资金的使用成本（也就是利息）。而住房又往往是人们用未来的收入购买的（例如按揭），所以房地产商品的价格构成中，既包含实体经济又包含货币经济。
另外，房地产商品所具有的不可复制、不可再生的特性，导致其供求规律同一般商品的供求规律相悖。对于一般商品，供给量随价格的上涨而增加，需求量随价格的上涨而减小，但房地产的市场规律则表现为供给的零弹性和需求的逆运动性。 房地产的供给，特别是像北京这样的一线城市，那些经济要素聚集且地理位置好的地段，供给几乎处于完全无弹性状态。由于房屋可以重复地变更所有权，继续进行交易买卖，房价不断被炒高，泡沫的产生会导致市场失灵。此后，对于房地产商品的需求，将随价格上涨而上涨，消费者买涨不买跌。这种价格的波动特征反映了资产价格的波动趋势，即符合一般商品的供给运动，却相悖与一般商品的需求曲线运动。
随着买涨不买跌的累积，购房者上涨预期强烈，房地产价格持续高位运行，泡沫被不断吹大，而市场的消除泡沫的方式只能是任其破裂，引致突发性的价格暴跌，进而需求量锐减，由此累及整个国民经济的运行。
2.2.2 土地的稀缺性
我国的土地资源相对匮乏，土地市场具有自然垄断的特点。伴随经济一直向前发展，人口总量逐年增加，大家对土地的多样需求呈现出无限扩大的趋势。这其中既包括发展经济的客观需要，也有通过土地转移获取超额利润的投机需求。因为土地的稀缺性，使得市场很难在短期内迅速增大供给。在刚性需求的推动下，地价会大幅度攀升。较大的获利空间使土地成为了投机活动的主要目标，把得到的土地权益作为谋利手段，可以反复转手创造财富。也正是土地资源的稀缺性、土地供给的垄断性、及其具有虚拟资本性质的这些特征，使得土地价格最终脱离实际利用价值向上运动，从而在市场中产生了泡沫。
第三章 城市房地产的泡沫测度—以北京市为例 ............................ 22
3.1 模型的构建 ............... 23
3.2 模型变量的选取 ........... 24
3.2.1 因变量的选取——房价增长率 ....... 24
3.2.2 反映经济基础变量的选取 ................ 24
第四章 房地产泡沫预警体系构建 ................. 32
4.1 房地产泡沫预警体系相关概念 .............. 33
4.2 房地产泡沫预警体系的方法选择 ............. 34
4.3 预警体系指标选取 ...................... 36
第五章 促进城市房地产市场健康发展的建议 ............. 40
5.1 调整产业结构，改善供求关系 .................. 40
5.2 规范土地市场，加快土地改革 ............. 41
第五章 促进城市房地产市场健康发展的建议
经过之前的分析可以看出，房地产泡沫形成的根本原因有二：一是土地作为建筑开发的基础资源具有稀缺性与虚拟性的特征。二是行业的本身特殊性和商品保值增值的特点极易引发投资者与消费者的非理性预期，导致从众与投机行为的产生。除此之外，中国房地产市场作为一个“准市场”，相关数据的准确性和可靠性尚待提高，行业信息不够健全、无法做到及时发布。市场上的杂音和误导信号太多，严重的信息不对称使得参与者不能做出合理判断采取行动。例如银行等金融机构为了利差收益等回报会低估放款风险，贷前贷后审查不到位，留下巨大隐患。还有开发商的盲目投资，兴建各类功臣，造成市场繁荣的假象，进一步吹大了泡沫。
为此，要防范与治理房产泡沫，就要从根源入手，丰富投资选择，规范土地制度，引导消费行为，健全房地产金融服务体系。同时，要增强市场是信息的流通，尽量避免群体性的非理性行为。做到对房地产泡沫的有效测度，和及时的市场风险预警，早防治、早发现、早解决，从而维护房地产业的健康发展，维护市场经济的稳定运行。
5.1 调整产业结构，改善供求关系
房地产商品供求的不平衡，房地产产业结构的不合理，是引发泡沫产生的催化剂。因此，要想规范房产市场秩序，关键是要做到对产业投资结构的全面调整，优化升级。
从供求结构角度来看，由于建造销售高档住宅便于摊薄成本，创造出更多回报，越来越多的房地产企业开始向这一领域倾斜，花费大量物力财力进行开发，中低价位的商品住宅则较少问津，这就导致了一边是大量豪宅空置造成资源浪费，一边是满足工薪阶层居住机能的经济适用房供不应求的局面。因此，这一问题的解决，一方面需要房地产企业了解购房者的真正诉求，根据市场所需及时调整房地产商品的开发结构，大量推出适合于工薪阶层的实用小户型，减少对高档公寓与别墅的开发。另一方面，也需要政府提供及时的政策导向与支持，比如通过控制特殊用途的土地审批额度，相应财政优惠手段来鼓励扩大中低价商品房和经济适用房的建设规模，满足普通市民改善居住条件的愿望，通过转移支付手段提高低收人家庭的购房能力。加强对空置房的监管，及时改造闲置房，提高房屋使用效率，调整市场结构，缓解供需紧张。
第六章 总结
作者先在第一章从我国房地产发展进程、和发展至今所面临的问题与压力两个角度介绍了本文的研究背景，进而通过房地产业在国民经济中的地位与作用层面分析了研究意义。在房地产泡沫的理论综述方面，作者除了就检验方法和测度方法分别进行了宏观总结，还以泡沫存在性检验，泡沫量化测度，泡沫成因的影响因素三个维度进行分类，系统地对目前国内外研究的现状做了微观介绍。
在第二章，本文主要从房地产泡沫的概念，泡沫成因和可能造成的危害性结果三个方面进行了梳理与讨论。在做房地产泡沫的概念介绍时，首先从泡沫的起源出发，汇总了全世界范围内发生的泡沫事件，又对大众较易混淆的泡沫经济和经济泡沫两个说法做了辨析。而后引出房地产市场中的泡沫现象，同时对其外化表现出的地产价格泡沫，房屋控制泡沫，以及房地产投资泡沫进行了具体分析。对于泡沫成因的研究，作者细致地从房地产商品的特殊性、土地的稀缺性、地价的虚构性、投资者的非理性预期、金融机构的倾向性以及市场上的信息不对称六大方面探讨了形成机理，为后续的定量分析与建模提供了扎实的定性依据。最后，本文还从资源配置，经济运行，金融系统稳定，城市竞争力和社会行为的不良影响五个角度考察了房地产泡沫带来的危害，从侧面印证了对于房地产泡沫这一领域研究的价值。
第三章，在对房地产泡沫充分了解的基础上，作者以北京市为例展开城市房地产泡沫的实证分析。通过主成分分析提取变量，对数据采取单位根进行平稳性检验，运用协整理论研究长期均衡关系之后，本文最终建立了房地产价格与经济基础主分量和经济预期主分量的误差修正模型来对房地产泡沫的大小的进行测度。研究发现，受刚性需求影响，北京市的房地产泡沫大致维持在一个稳定的区间上下波动，呈现出小幅的周期性，暂时没有泡沫破裂的危险。
由于对房地产泡沫的测度是一种事后的检验与分析，从微观上看缺少实践意义。所以在第四章，本文提出建立房地产泡沫的预警体系，做到对房地产市场运行的事前监督。作者首先从影响我国房地产市场健康发展和稳定运行的角度思考，对预警体系进行指标的选取。再运用管理学上的3σ法则划分预警区间，对市场状况分类。最后，根据外部经济协调、市场供求关系和内部产业结构三个层次的代表性指标配以权重，计算出最终的健康综合指数。同样，以北京市往年的运行数据作为样本进行模拟验证，得到了和房地产泡沫测度较为一致的结论。
参考文献（略）