1绪论
1.1研究背景
1.1.1我国人口老龄化形势严峻
所谓人口老龄化，是指一个国家的60岁以上的老年人较年轻人的数量多，而且在总人口的比例也在不断上升，按照国际惯例，一般超过10%，即认为这个国家人口进入老龄化的发展阶段。
进入21世纪以后，根据中国人口第五次普查的结果统计表明，在中国，60岁以上的老年人口数量已经达到了1.3亿，占比当时总人口的10%以上，根据国际惯例，说明中国已经迈入了老年人的发展阶段，此后，我国60岁以上的老年人口数量不断增加，每年的增长幅度大约为0.4%，到2017年年末，中国60岁以上老年人口数量超过了2亿人，占比总人口16%以上，而其中，65岁以上的人口占比达到了11%以上，由此可以看出，我国的老年人口基数和增长速度都在全球位居前列。
人口老龄化影响到国家政治、经济、文化和社会稳定等各个方面，中国地域辽阔，不同省市地区进入老龄化的节奏不同，但是一旦步入老龄化的阶段，对国家和社会的影响就会逐步凸现出来，而且人口老龄化带来机遇的同时，更多的是给政府带来了挑战和各种层出不穷的问题。
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1.2研究意义
（1）本文以一种全新的视角构建住房逆向抵押贷款中的激励相容机制楔型，弥补了现有研究的不足。目前国内的研究都是基于国外住房逆向抵押贷款的理论开展的，在此基础上加入利率波动因子、房屋价格因子、死亡率，但是没有一定的现实支撑。本文将三个因素全部纳入模型，并且加入保险因素，最终确定一个激励相容模型，利用南京市的相关数据，通过蒙特卡洛模拟法，进行测算，并且进行敏感性分析，对影响南京市住房逆向抵押贷款的各个因素的影响程度加以测算，使得研究结果更加具有现实意义和说服力。
（2）对政府部门如何在逆向抵押贷款中更好地扮演角色发挥作用提出了建议。住房逆向抵押贷款是不是一般的金融产品，在其推广过程中需要政府作为中介或者担保，在英国，主要是通过政府指定特定的保险机构作为业务的办理者，制定特定的银行作为贷款发放行，提供和借款人贷款，并且为贷款机构和借款人提供保险。对于我国而言，由于目前仍然处在不成熟的发展阶段，面临着的风险因素躲而复杂，需要通过构建激励相容模型，实现借贷双方都有利益可取，引入保险的因素，构建了住房逆向抵押贷款定价模型，阐述了政府部门在其中应该发挥哪些作用。
（3）能够加快住房反抵押贷款业务在我国的推广。随着人口老龄化程度的加深，以及特定时间段内计划生育的限制，目前很多家庭的模式都是“4+2+1”，因此中年夫妻要承担较大的经济压力和生活负担，隨着二胎政策的放开，未来“4+2+2”家庭模式会逐渐增多，赡养老人将会给年轻子女带来较大的压力，社会养老保险虽然能够解决养老问题，但是随着老年人口的增加，年轻人的比例降低，杜会劳动力数量减少，直接影响养老保险的缴存和累积，未来我国养老成为首要问题。而之所以推广住房逆向抵押贷款业务，主要是基于：一是老年人90%以上都有自由住房，二是对于老龄化的我国具有广阔的业务发展前景，能够帮助政府解决财政问题，帮助年轻人分担负担，帮助老年人更好的度过老年生活。
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2相关概念及理论基础介绍
2.1住房逆向抵押贷款
2.1.1概念及模式
住房逆向抵押贷款是指将自己目前已有的住房未来的居住权作为抵押物给贷款机构，政府从中作为信用担保，从而获得一定额度的现金流，是一种金融保险业务，而逆向抵押贷款的定价，其实质就是借款人可以获得的贷款额度。
住房逆向抵押贷款同传统的金融产品相比，其主要目的是国家为了解决由于人口老龄化带来的养老负担加重的问题，因此其属性首先是社会产品，其次才是金融产品，在进行住房逆向抵押贷款业务的推动过程中，不能将其视为普通的一般的金融产品，从而运用金融监管政策，应该大力发挥政府在其中的主导和引导作用，并且承担担保作用，不能一味地用金融政策对其进行监管，影响其正常发展。
美国的住房逆向抵押贷款主要通过三种模式来实现，包括房屋价值转换贷款的模式、房屋保有人的计划、财务自由化的模式。三种贷款模式分别是由不同的机构开发的，有公立的，也有私立的，而在我国，政府起着主导作用，只有经过政府指定并且认可的参与主体机构，才能参加业务的发展，而在美国，政府主导作用下，成了专门的机构部门负责住房逆向抵押贷款的各个流程工作，对房屋的评估也有专门的评估机构来完成评估，政府负责对住房逆向抵押贷款的业务合同、额度等进行审核，规范业务发展，降低风险发生概率。
我国的住房逆向抵押贷款还处在起步阶段，在实践方面缺少成熟可复制的经验，还停留在理论研究的阶段。第一，在立法层面，政府应该充分发挥其具有的特权，完善立法，加快构建关于住房逆向抵押贷款的相关法律制度，使得这项新的金融产品在推广和办理过程中能够有章可循，有法可依。当前我国在这方面的立法比较欠缺，需要引起政府部门的高度重视；第二，由于我国人口基数大，故而老年人数量也多，推行住房逆向抵押贷款，单纯依靠私人企业是无法开展的，因此政府应该指定特定的商业银行或者保险公司开展此项业务，并且承诺为其提供一定的保险，在发生损失时能够提供一定的补偿，减少贷款机构的风险损失。
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2.2住房逆向抵押贷款的风险分析
住房逆向抵押贷款作为金融产品和社会产品的融合体，其涉及到的风险种类更多，尤其是当前我国处于经济发展转型期，分析其可能存在的风险，能够为其合理定价奠定基础。
2.2.1利率风险
1997年巴塞尔委员会在利率风险管理原则中对利率风险进行了阐释，即利率变化会带来商业银行的实际收益低于预期收益，或者实际支出的成本要高于预期支出的成本，从而使得商业银行的利益受到损失。在存续期间内，时间比较漫长，因此利率的波动比较大，出现多种可能性，没有确切的一个利率，使得商业银行会面临利率风险。
纵观国外的住房逆向抵押贷款的实施经验，主要包括两种方法用来计算利息，一是固定利率，一是浮动利率。在固定利率的前提下，办理逆向抵押贷款时，贷款的实际利率低于市场利率，对于贷款机构而言会付出较大的机会成本，若贷款的实际利率比市场利率高，则借款人就会选择其他获得资金的通道，从而贷款机构的业务变少，收益受到影响。在浮动利率的前提下，如果遇到利率提高，则贷款机构会因为错过其他投资机会而使得收益受损；如果遇到利率降低，则借款人可能会终止合同，将自己的房屋赎回，因此，对于不包含赎回权的逆向抵押贷款，利率的波动风险对于借款人和贷款人双方都会造成风险。
总而言之，住房逆向抵押贷款的时间比较长，因此期间会产生的利率风险比较大，美国主要采取的措施是定期进行利率的调整，或者挂钩国库券的利率，通过这些方法降低利率波动带来的风险。如果能够找到预测利率变化的方法，则可以有效降低利率风险的影响。
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3我国住房逆向抵押贷款发展及他国经验借鉴................35
3.1我国发展尾房逆向抵押贷款现状............35
3.2我国住房逆向抵押贷款发展缓慢的原因........35
4住房逆向抵押贷款定价模型设计............40
4.1设计思路...........40
4.2影响因素分析...........40
5住房逆向抵押贷款定价数值模拟.............46
5.1参数确定..........46
5.1.1变动参数的确定..........46
5.1.2固定参数的确定........46
6住房方向抵押贷款定价机制实施的相关建议
6.1加快定价机制进程
首先，在房屋逆向抵押借款过程中，其所包含的范围较大，且借款过程也相对繁琐，在估算申请者期望生命周期需要保险单位的大数据支撑，房产与其他经济类财产估价过程则要求评估组织，住房所有权的变更要求银行或政府单位的保障，正因如此，在推行该商品的时候需要全面的考究参与本体及所处的社会环境，建立与之对应的规章制度，从国家政策到行为规范等。除此之外，在这种贷款模式的实行进程中，还需要分析、确定对应的法律法规，以保证在申报前与申报后都可以受到法律的保护，也减轻了贷款部分所面临的潜在道德危机。
其次，加快经济产业混合形式脚步，房屋逆向抵押借款本体的优点导致它对金融产业影响很大，该类产品的发布，会使得各单位之间的协作加快，不只是让各个组织在原本的条件下展现出自身的专业能力、增加专业度，而且能够通过买卖来往引入全新的经济观念、开拓其商业思维，在政府作为指导机构的基础上完成混合经营模式。
此外，完备中国二手房交易平台，优化经济中介服务系统。基于房屋逆向抵押借款的特点，经济中介的参与是取得合理稳当的定价成果的重要因素，例如：房产评估组织、律师审查组织、会计事务所等。当局需要了解上述组织的工作职责、创建合适的借款审查标准、增强工作的公平、公正以及公开度。与此同时，二手房交易行业在当今社会经济发展的过程中，有着不可代替的作用，加速构建市场框架、完备行业系统是当前推动房屋逆向抵押借款商品的重要步骤。
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7结论
过往对住房逆向抵押贷款定价模式和方法的研究，大多集中于如何满足一方的利益，但住房逆向抵押贷款，其实质是一个双方博弈的过程，只有达到一个均衡的水平，定价才能看作是合理有效的。在整个过程中，政府要发挥好其主导力量，加强借款人和贷款机构的参与积极性，进一步加强住房逆向贷款业务尽早推向市场，能够减少政府所需要承担的养老的负担，在本文的研究中，将政府引入参与住房逆向抵押贷款的定价，建立激励相容定价模型，并对边界进行了确定，从而得出一定的结论：
（1）本文对激励相容的边界点进行求解，这个点的值就是政府发挥的最大效用的临界点，即当超过这个点值时，政府就不能将其的作用发挥到最大，住房逆向抵押贷款的进程会受到影响。所以，只有当借款方和贷款机构两方的利益综合衡量，达到一个均衡的水平，才能达到激励相容的状态，对于处在各个年龄阶段的人，应该设置不同的保险费率，随着年龄的增长，保险费率逐渐降低，与激励相容的边界值相差越大，因此，能够获取的信用贷款额度也将随之上升。
（2）本文利用蒙特卡洛模拟法，利用南京市的相关数据，对南京市的住房逆向抵押贷款的激励相容边界进行确定，该定价结果能够满足南京市老年人的正常生活，解决了政府的一部分养老的负担，同时，验证了激励相容定价的模型只有在一定的范围内才是有效的。
参考文献（略）