第一章 绪论
1.1 研究背景
1.1.1 房地产是国民经济的重要支柱产业
随着我国经济的高速发展和城镇化进程的加快，房地产投资和消费也基本保持供求平衡局面，同时呈现增长速度较快的态势。这在很大程度上得益于居民实际收入提高和住房消费观念的转变，城镇住房需求的不断增长是房地产业实现可持续发展的内在推动力。房地产业既具有行业的普遍特征，亦有自身不可代替的特殊性，具有土地的垄断性、资本密集型、产业关联度高、建设期长、行政主导性强等行业特点，且拥有庞大的上下游产业，能直接带动建材、装修等多种行业的发展。
图 1.1：房地产业行业增加值
1.2 聚焦问题
时至今日，房地产开发企业信用已经是一个涉及非常广泛的领域，在当今社会中，越来越多的企业经营理念开始由纯盈利模式转向多元化目标战略布局，随着经济的发展，一方面房地产开发企业的利益和其他社会主体之间的利益之间仍旧有层出不穷的矛盾，信用问题产生的影响也越来越大，另一方面社会期望的提高催促房地产开发企业主动承担社会责任。所以在我国城市建设高速发展的时候，基于共生理论探究以政府为主导、企业为主体、社会为督导的信用评级新型指标体系，以此为标准对房地产企业进行信用等级评定和公示，有利于企业对自身运营进行良好管控，提高利益相关方对企业的信任度，为企业的发展提供良好稳定的市场环境，进一步推进我国房地产行业的健康有序发展。
房地产行业作为是国民经济的主导产业，能够直接影响市场上其他行业的健康发展。在我国市场经济中，房地产行业拥有十分巨大的利润空间，这导致部分商家摒弃诚信原则，破坏市场环境。政府部门作为拥有调控能力和强制措施的机构，承担着监管市场的责任。通过建立具有针对性的房地产开发企业信用评级指标体系，使信用评级机构能够科学规范、客观公正的展开评级活动，逐步完善信用数据库，有助于政府降低企业信用信息的收集成本和提高管理效率，同时政府可根据企业最终的信用资质等级来寻找房地产市场信用缺失的具体原因，并及时制定相关政策对市场进行宏观调控，有利于引导房地产市场稳定有序的发展，对金融风险的发生起到防范作用，对于市场经济体制的完善和社会可持续发展的推进具有重要意义。
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第二章 相关理论基础研究
2.1 共生理论共生的概念
最早出现在生物领域，由德国真菌学家德贝里在生物实验中根据实验反馈现象总结而成,认为不同种类的生物关系是由于某种物质所联系在一起[46]。德国的布克纳则深入研究了内共生的含义，即不同物种间为共生所产生的内在联系[47]。生物学上一般认为共生是指不同种属按某种物质联系而生活在一起。生物学家 Scott 认为共生是两个或多个生物，在生理上相互依存程度达到平衡的状态即是共生[48]。伴随科学发展的进步和研究的不断深化,共生的概念和内涵已经不仅运用在生活领域，而是向医学领域、社会学领域、管理学领域不断拓展，人类社会在新思维层面进入一个“多元共生时代”。袁纯清首次用将共生理论引入小型经济，较为完整的梳理了共生理论的内涵[49]。姚娟在用共生理论来深入研究物流交易模式，并通过全要素共生度、共生发展指标、物流基本能力三大指标来建立物流交易共生单元选择评价指标体系[50]。朱子书将共生理论运用在企业社会责任指标体系的建立上，同时分析了企业社会责任系统的共生模式、共生界面以及共生环境[51]。董彬运用共生理论，论述了运输方式的发展模式与机理研究，并从宏观层面、中观层面、微观层面对交通运输共生发展理论框架进行详细解析[52]。徐德生依据共生理论对煤炭资源区域协调发展进行深入研究，通过对煤炭资源区域系统的“共生一协同”内涵的探索，构建煤炭资源区域系统“共生一协同”评价体系及测度模型[53]。
共生概念为各界研究开辟了新的路径，但经济社会领域的拓展还不够完善，尤其在信用评级领域应用较少，本文先从共生单元、共生模式和共生环境这三大要素来研究共生理论，再分析共生理论对信用评级系统的适用性。
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2.2 其他理论基础
2.2.1 信息不对称理论
信息不对称主要源于不同个体之间掌握的信息不对等。不对称信息理论起始于二十世纪六七十年代，是指全部信息仅由部分参与者所持有。在市场经济活动中，信息掌握程度完全的参与人处于优势地位，而信息掌握不全面的参与人会被迫处于劣势地位[55]。在市场经济活动中，信息不对称的现象普遍存在且无法完全消除，个体之间由于受到资源配置不足、环境差异、地位悬殊等各类制约因素，导致信息出现缺失，从而影响经济活动的失衡。信息不对称的根本原因包括企业交易外部环境因素和交易内部经济因素、决策者因素导致的信息不对称[56]。
信息不对称主要发生于事前和事后，事前信息不对称容易造成逆向选择，而事后信息不对称会造成道德风险。逆向选择发生在在市场交易签约发生前，信息优势方利用自身优势做出对自己有利的决策，而导致信息劣势方无法做出正确决策，加剧市场环境中的信息不对称。道德风险指在交易正式生效后，交易一方通过改变自己的行动来损害另一方的利益，而另一方却无法验证对方是否采取了相应行动，在此情况下就会产生道德风险[57]。
为了对抗信息不对称对市场主体的危害，信用评级逐渐兴起。信用评级对企业的各方面信息披露提出了高要求，并对信息整合考察以便提升市场交易的公平和透明。建立在信息不对称理论的基础上来剖析房地产开发企业信用评级，可以得出以下：
1、信用评级指标选取应充分展现交易行为的透明度。信用贷款成立后，借贷机构之间不可避免存在不对称信息，通过提高信用评级指标选取全面性来弱化信息的不对称程度，以提升交易行为的透明度，一方面可降低信息的收集成本，另一方面保证信息传递机制在交易行为中充分发挥作用。
2、信用评级指标应保证科学性和有效性。信息不对称所导致的道德风险和逆向选择会造成借贷市场资金配置的低效性，建立专业化的信用评级体系，可帮助银行或金融机构辨别真实有效的企业信息，降低不对称信息所产生的负面影响，增强资本配置的合理性，保证信用服务市场的良性发展。
表 3.1 上海市《房地产开发企业信用评级指标体系》（2014 年）
第三章 现行房地产开发企业信用评级体系现状及存在问题分析..........23
3.1 上海市现行房地产开发企业信用评级指标体系现状.................... 23
3.1.1 指标体系选择说明............................23
3.1.2 上海市现行房地产开发企业信用评级指标体系构成...........23
第四章 共生视角下房地产开发企业信用评级指标体系优化.................. 33
4.1 房地产开发企业共生系统的判定................................33
4.2 房地产开发企业共生系统内涵与结构特征........................34
第五章 优化后的房地产开发企业信用评级指标体系应用研究......................... 83
5.1 受评企业基本情况.........................83
5.2 M 企业信用评级.........................83
第五章 优化后的房地产开发企业信用评级指标体系应用研究
5.1 受评企业基本情况
根据前文对共生理论和现存指标体系分析的基础上，通过文献分析和专家咨询对房地产开发企业信用评级指标和权重设置进行了修正优化。本章将选取某房地产开发企业进行信用评级，一方面对优化后的评级体系中的指标、权重、评分细则进行检验验证，另一方面加深对信用评级模型的认识，提取相关不足总结经验。
本应用研究选取 M 企业进行实证研究，企业资料通过国泰安数据库、企业年度报告、企业年度社会责任报告、国家企业信用信息公示网、企业纳税信用等级网、当地住房保障和房地产管理局、消费者权益保护协会等渠道搜集获得。由于本研究仅限于学术探究，为避免对企业产生负面影响，因而假设企业公布的资料真实可靠，并进行必要处理。
M 企业成立于 1990 年，是一家从事房地产开发企经营的企业，总部位于四川省成都市，具有一级开发资质。2015 年，旗下股份发展公司在上海证券交易所重组上市。公司注册资金 29.84 亿元，母公司和子公司现有员工近两万人，2018 年度净利润为 22.24 亿元。2019 年，M 企业连续 13 年进入中国房地产企业实力榜百强，同时成为百强成长性房地产企业。M 企业以人居和生活双擎业务模式相结合，重点聚焦住宅地产开发领域，同时涵盖现代化服务业、文商旅、材料设备等新兴产业，将市场化、资本化、科技化充分融合。M 企业专注于人类生活的核心需求，不断创新从住宅到服务的路径解决方案，为居住者创造幸福生活。
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第六章 结论与展望
6.1 研究结论
对于信用评级研究而言，国内发展与国外还存在一定差距，而目前国内现存的房地产开发企业信用评级指标体系建立已历经数年，不能满足当前和未来经济社会的高速变化对房地产开发企业评级的要求，本文基于完善房地产行业信用建设、加强社会对房地产行业监督、促进房地产企业改善经营管理、保障房地产企业持续健康发展的需要，对现行房地产开发企业信用评级指标体系优化进行了系统研究，得出结论如下：
（1）通过对上海市《房地产开发企业信用评级指标体系》（2014 年）指标特点和评级逻辑的研究分析，根据房地产企业特点和行业环境变化情况，总结出现行指标体系中存在时效性滞后、指标缺失、重复、权重分配等问题，确定房地产开发企业信用评级指标体系的优化原则是科学可行的、定性与定量相结合、宏观与微观相结合、动态与静态相结合。
（2）本文通过对共生理论的深入探究，以共生视角研究以房地产开发企业为中心的企业系统框架，以共生环境和共生单元角度提取总结影响房地产开发企业信用的影响因素，根据影响因素之间的关系、影响、逻辑对原有指标进行优化改善，进而确定指标体系中的 5 个一级指标为经营环境、企业基本素质、企业开发经营情况、企业财务能力、企业履行社会责任能力。针对原有指标体系缺陷和依据优化原则，最终确定指标体系包含 5 个一级指标、24 个二级指标、40 个三级指标。
（3）优化过程中对部分指标进行删除、合并、增加，通过专家咨询和层次分析法确定房地产开发企业信用评级指标中变动较大的一级权重、二级权重和部分三级权重，同时根据经济环境特点、行业改革变化、企业信用风险关联程度，借鉴商业银行和第三方出台最新的评级体系，保留调整部分三级指标的相对权重，最后按照百分制近似值统一设置分值。设置结果是：经营环境占 6 分，企业基本素质占 21 分，企业开发经营情况占 35 分，财务能力占 22 分，企业履行社会责任情况占 16 分。
参考文献（略）