第一章 绪论
1.1 研究背景
1.1.1 安置性住房建设在我国城市化进程中扮演着重要角色
随着经济的发展，城市的工业和商业发展也越来越快，越来越多的人选择到城市工作生活，导致城市与农村的贫富差距越来越大，这也推动了我国的城市化发展战略。改革开放以来，我国城市化进程经历了 40 年的高速发展。截至 2018年底，我国城市化水平为 59.58%。2019 年 10 月 30 日发布的《经济蓝皮书》指出，2019 年中国的城市化率将突破 60%，这意味着《国家新型城镇化规划（2014-2020 年）》制定的 60%目标将提前完成。但是，对比发达国家的城市化率，我国城市化的进程还远未结束。目前，全球发达国家城市化率平均水平在 80%左右。日本的城市化率最高，达到了 93.02%，美国、英国、韩国、加拿大等发达国家都在 80%以上，德国相对较低，在 75%左右。因此，以发达国家城市化率的平均水平作为参照，我国的城市化水平还有 20%以上的提升空间。今年两会期间，国家发改委主任何立峰曾表示，“中国城市化率每提高 1 个百分点，就意味着有 1400万人口从农村到城市，市场潜力巨大”。如果未来十年，中国城市化率由 60%提升至 75%，将会有超过两亿人口进入城市，从而带来劳动生产率的快速提高、消费市场快速扩容，经济增长潜力将得到巨大释放。因此，为适应快速发展的城市化需求，大量的商品房建设、道路扩建、工业用地和经济开发区建设等等在城市周边集体土地不断兴起，农民房屋被拆迁，农民土地被征用，由于城市商品房的价格过高，政府的资金补贴远远不够支付高昂的房价，为解决拆迁居民的居住生活问题，使他们得到妥善的安置和补偿，政府大力推广建设安置型的保障性住房即安置性住房。安置性住房作为政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋①。随着城市化的加速，土地使用的增加，安置性住房的需求量也在不断增加。
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1.2 研究意义
对于安置工程的交付问题研究，在近年来已经有了一定理论基础，但是现有研究对工程质量和交付时间的具体环节的研究相对较少，并且通过理论研究发现鲜有人对工程质量和交付时间的具体情况进行专项分析。基于上述分析，本研究具有以下理论意义与实践意义。
（1）理论意义
首先，通过安置性住房交付保障机制的建立，为后期安置性住房工程施工提供理论基础，也为其他住房保障项目提供了理论基础；其次，安置性住房是一项复杂的系统工程，交付问题的研究，丰富了安置房建设项目交付保障管理的研究体系。
（2）实践意义
①对政府而言，本研究结论能够帮助政府对房地产企业进行监督和管控，提高居民对政府的好感度；②对社会资本而言，安置性住房交付保障的控制，能够提高项目的建设效率、缩短周期、降低施工成本，最终达到经济效益的最大化；③对公众而言，本研究结论能够保障安置性住房质量，同时使居民更早入住新房，有利于提高居民的满意度，减少负面影响，促进社会和谐发展。
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第二章 文献综述及行业分析
2.1 文献综述
本研究选取安置性住房项目交付问题和一般工程项目交付保障文献进行阅读与分析。
2.1.1 安置性住房的交付文献分析
（1）安置性住房项目交付质量文献分析
以“安置房”且“质量”为主题在文献库中进行检索，得到相关文献，通过阅读文献，并对研究内容分析发现，现有关于安置房的工程质量的研究可以分为安置房工程质量出现问题、产生问题的原因和问题解决措施三个方面。一些研究者主要是对安置性住房交付质量存在的问题进行研究并提出产生原因；一些研究者主要是对安置性住房交付质量存在问题产生原因进行分析并提出解决措施；还有一些研究者主要是对某个质量问题进行研究并提出解决措施。每个研究者所研究关于交付质量问题的角度和方面既具有相似性，又具有特殊性，为后续关于安置性住房 PPP 项目的交付质量问题研究提供了一定启示作用。因此，本文最终将相关文献整理分析得表 2.1 所示。
2.2 行业分析
根据《明树数据 2019 年 2 月全国 PPP 项目市场动态》报告显示，截止到2019 年 2 月初，保障性安居工程 PPP 项目总成交额位列第 5 位。可见，保障性安居工程体量较大，但交付相对活跃，较大项目成交更为突出。其他四位分别为：交通运输、市政工程、城镇综合开发、生态建设和环境保护。根据财政部 PPP 中心项目库显示，保障性安居工程 PPP 项目规模十亿以上的占保障性安居工程项目总数半数左右，十几亿至几十亿项目尤其多，最受市场青睐，同时也有少部分超大型项目，有典型意义。对于安置性住房 PPP 项目交付问题，由于保障性安居工程多为涉及民生的重大工程，因此国家对保障性安居工程方面非常重视，也出台了各种文件进行引导。如《财政部关于推进政府和社会资本合作规范发展的实施意见（2019）》、《关于保险资金投资政府和社会资本合作项目有关事项的通知（2018）》、《关于加快运用 PPP 模式盘活基础设施存量资产有关工作的通知（2017）》等。2018 年财政部口径共成交 2185 个项目，总投资规模为 2.73 万亿；全口径共成交 2513 个项目，总投资规模为 3.16 万亿。2014 至 2018 年，财政部口径共有 5032 个项目成立了项目公司，落地率为 73%；全口径共有 6165 个项目成立了项目公司，落地率为 68%。财政部 PPP 项目落地率相对较高，合作谈判效率较高。
PPP 模式在安置性住房保障工程上的应用效果显著，但同时也存在诸多风险问题。首先，安置性住房 PPP 项目规模大、周期长，社会资本收益回报时间长且有限，融资困难，影响项目建设进度。其次，受政府相关政策、法律法规影响较大，价格波动较大，成本自然会有所增加，社会资本为获取利润，在施工过程中通过材料、设备、工具、主体结构设计、使用性能上降低要求，节省成本，影响项目建设的质量。针对安置性住房 PPP 项目的交付问题，住房城乡建设部《关于完善质量保障体系提升建筑工程品质的指导意见》中提出建筑工程质量事关人民群众生命财产安全，事关城市未来和传承，事关新型城镇化发展水平。
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第三章 安置性住房 PPP 项目的交付质量保障机制....................26
3.1 交付质量存在问题的关键原因识别..........................26
3.1.1 研究方法与问卷设计 ................................ 26
3.1.2 数据统计与研究结果 ..............................28
第四章 安置性住房 PPP 项目的交付时间保障机制...............35
4.1 交付时间存在问题的关键原因识别........................ 35
4.1.1 研究方法与问卷设计 .............................35
4.1.2 数据统计与研究结果 .............................. 36
第五章 交付保障机制的案例检验............................42
5.1 交付质量和时间保障措施的整合....................42
5.2 案例简介.........................46
第五章 交付保障机制的案例检验
5.1 交付质量和时间保障措施的整合
安置性住房 PPP 项目的交付问题主要是质量不合格和交付延期，如前文所述，本研究已对交付质量和交付时间问题分别进行研究，并针对所产生问题的主要原因进行了分析，得到了安置性住房 PPP 项目的交付质量保障措施和交付时间的保障措施。通过分析可以看出，安置性住房 PPP 项目交付质量问题保障贯穿于整个项目建设周期，从选择设计单位进行项目设计，到选择分包单位进行项目施工，再到项目建设完成，都少不了政府对社会资本的项目质量的控制与监督检查，只有每一部分质量得到保障才能使整体的质量达标。而交付时间问题的保障也贯穿于项目建设的整个周期，做好进度计划，对每个重要节点进行控制，保证按时完成，才能使整个项目能够在规定时间内完成项目目标。通过对不同交付质量和交付时间问题的保障措施分析，交付质量和交付时间的保障措施有很多相似性，并且之间存在关联性，如：①项目施工过程中加强政府对社会资本的监督检查力度适用于质量检查，同样也适用于进度的检查；②项目施工过程中加强质量的检查频次和提高质量标准的同时，避免了重大质量问题和返工情况的出现，从一定程度上加快了施工进度；③项目建设完成验收时，质量不达标，政府不会接收，影响政府的好感度，而各个阶段质量已达标，但没有在规定时间内完成项目目标，也会影响政府的好感度，只有按时保质的完成项目目标，才能使交付得到保障。因此，安置性住房 PPP 项目的交付保障措施需要将质量保障措施与时间保障措施进行整合，合并其中相似的保障措施，并保留不同质量和时间问题特有的解决措施，汇总情况如表 5.1 所示。
第六章 总结
6.1 研究结论
本文通过探讨安置性住房 PPP 项目的交付问题的不同产生原因，得到的主要研究结果如下。
（1）得出了安置性住房 PPP 项目交付质量保障措施
通过对专家进行访谈得到安置性住房 PPP 项目质量交付问题产生的 9 个原因，据此设计问卷进行问卷调查得到 3 个主要原因，即：①由于安置性住房的特殊性，社会资本盈利空间小，为获取更多利润，偷工减料降低项目成本；②政府与社会资本对质量标准不统一；③项目施工过程中政府部门对社会资本的监管不到位。对上述原因进行一般工程项目质量保障文献分析，并从财金 156 号文中摘录相关条款，得到安置性住房 PPP 项目交付质量保障措施，并将其映射到 PPP项目控制的各维度的各方面。
（2）得出了安置性住房 PPP 项目交付时间保障措施
通过对专家进行访谈得到安置性住房 PPP 项目时间交付问题产生的 10 个原因，据此设计问卷进行问卷调查得到 3 个主要原因，即：①政府没有对社会资本制定进度计划或制定不合理；②政府对社会资本进度监督管理机制不完善；③由于政府和拆迁安置居民在补偿和安置问题上存在矛盾，居民没有搬迁，社会资本无法进场施工建设。同理，得到安置性住房 PPP 项目交付时间保障措施，并将其映射到 PPP 项目控制的各维度的各方面。
（3）整合得到安置性住房 PPP 项目交付保障机制，并验证其是有效的
将交付质量保障措施和交付时间的保障措施整合于 PPP 项目控制理论体系下，形成安置性住房 PPP 项目交付保障机制。从控制的产出控制、行为控制和偏差控制三个维度将交付保障的措施进行分类汇总，可以看出安置性住房 PPP 项目交付保障是从项目成立到项目建设再到项目交付的全过程的控制，是一个系统工程，每个时间节点都能按进度计划完成，每个阶段都能达到质量标准，才能使达到整个项目目标。本研究通过案例项目加以检验，证明交付保障机制是有效的，能够更好地使安置性住房 PPP 项目的交付按时保质，提高业主满意度和政府好感度。
参考文献（略）