1 绪论
1.1 研究背景和意义
1.1.1 研究背景
（1） 产业地产是国内房地产行业的发展方向
在传统地产市场低迷的情形下，在政府支持产业发展、科技兴国的背景下，产业地产近年来快速发展。一方面，越来越多的传统房地产企业战略转型依靠产业地产，产业地产成为开拓新市场的必由之路。在普通住宅、商业市场低迷的环境下，万科、恒大等地产巨头加入产业地产行列中。2018 年全年全国土地出让面积约 128440 万平米，其中产业用地比例接近 50%，产业园区、产业新城在全国遍地开花，而全国走在前列的房地产开发企业中，超过 80%的企业都已转型或发展产业地产。
另一方面，产业地产作为产业发展的物理载体而越来越受到政府重视。科技强国，产业一直是政府关注的重点，近期“中兴事件”筑起了国人发展科技发展产业的决心，只有自己强大了，发展产业才能不被列强所牵制和束缚。而产业地产作为科技与产业的“载体”而越来越受到广泛关注。近年来，各地方政府纷纷推出专门针对产业地产的政策，同时积极探索产业发展的新路径，如 M0 新型工业用地。
（2） 前期阶段成本管理是产业地产成败的关键
与此同时，由于产业地产的客户主要为企业和政府，其“套路”与园区有所不同，导致许多失败案例，其中不乏一些著名的房企。究其原因，产业地产前期投入大，投资回收期长，成本管理往往是项目成败关键，而由于产业地产的原则是“根据产业规划空间”，具有与产业联系紧密，与区域互动明显，易受政府干预等特征，其成本管理与传统的房地产开发项目相比有很大区别，导致传统房企“水土不服”。因此针对产业地产的特征制定相应的成本管理方案尤为重要。
另外，多数房地产企业只重视施工阶段的成本管理，对于影响项目成本程度更大的前期阶段却没有足够重视。出现这一现象的原因在于：企业认为对工程施工的费用支出进行控制，就是有效的控制了工程的成本，注重事中控制，却没有重视事前控制。这导致了虽然企业实行了一系列的成本控制与管理，但也未能达到成本预期的效果与目标。据相关资料显示，投资决策阶段对工程成本的影响程度超过 80%，设计阶段对工程成本的影响程度超过 60%，而施工阶段仅决定 15%的工程成本，由此可见，前期阶段是整个工程项目成本管理的关键。
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1.2 国内外研究现状
1.2.1 国外研究现状
14 世纪初，国外许多垄断的行业协会控制着商家，由于垄断行会本身具有成本管理和核算的职能，因此不需要行业协会旗下商家再自行进行成本管理和核算，商家只需要做好自己企业的产品生产及销售即可。但随着工厂制度和商业的发展，由于垄断行会长期以来对商家的剥削、克扣和强硬的管理，越来越多的企业脱离垄断行会的管理，走向市场，进入市场经济，虽然在没有垄断行会的庇护环境下企业生存变得艰难，但越来越多的企业通过其他渠道生产和销售产品，并顽强的生存了下来。这些脱离垄断行会的商家也成为了行会内部企业的竞争者，在与行会内部企业激烈的市场竞争中，这些脱离的企业越来越意识到准确的成本管理和成本核算的重要性，甚至成为了其打败竞争对手的必要条件，因此越来越多的脱离企业开始研究并实践成本管理及核算，这些强力推动了成本管理和会计业的发展。
19 世纪到 20 世纪初，成本管理的理论得到了长足的发展，并产生出了很多举世瞩目的成果，许多成本管理、企业管理的大家就此产生。在这期间，价值链成本动因法、全面成本管理法、目标成本法、全寿命周期成本管理等理论产生并发展，成为许多企业管理的科学参考，取得了良好的效果，并不断推陈出新。至今为止，当时的很多成本管理理论仍然被现代化的企业广泛应用于成本管理和企业管理当中，成为当今成本管理的理论基础和经典。
20 世纪中期，价值工程理论长足发展，并成为了成本管理理论中的代表，其突破了就已知的技术和生产条件为前提进行成本控制的局限性，使成本管理更加科学合理，并且推进了项目的成本管理向事前控制延伸和发展，使成本管理更加优化，经济效益更好，是成本管理发展一个重大突破。
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2 相关理论与方法综述
2.1 相关理论
2.1.1 项目前期阶段成本管理理论
（1） 投资决策阶段的成本管理
投资决策阶段可以说是地产开发项目针对成本管理的最为关键的阶段，因为其决定了绝大部分的建设工程成本，据资料分析，项目前期阶段决定了项目整体成本的 80%以上，甚至有些学者认为其影响度超过 90%，因此此阶段进行成本管理效果最佳。投资决策阶段顾名思义目的是通过科学的调研及分析论证，最终确定项目投资方案，投资方案是否科学合理决定了项目的经济效益好坏及最终的成败，对整个项目的影响是决定性的。项目在投资决策阶段针对成本管理主要工作是首先进行可研，之后以可研为依据确定项目的定位、选址、工程规模、建设方案、建设标准，接下来依据确定的投资因素进行投资估算，最后进行经济分析。经济分析可以直观反映未来项目经济效益，为决策层提供科学依据，并且为成本管理指明方向。
（2） 设计阶段的成本管理
设计阶段是继投资决策阶段之后的下一个关键的成本管理阶段，投资决策阶段对于项目成本是决定性的，其影响度最高，那么决策完成后，设计阶段成为影响度最高阶段，成本管理的重点转至设计阶段。据资料分析，设计阶段决定了项目超过 70%的建设成本，其重要性也不言而喻。设计阶段针对成本管理主要工作是逐级控制造价，具体来说，最初由项目可研为依据制定的投资估算作为初步设计的成本控制依据，由初步设计为依据制定的设计概算作为扩初设计的成本控制依据，由扩初设计为依据制定的修正概算作为施工图设计的成本控制依据，由施工图设计为依据制定的施工图预算作为施工的成本控制依据，逐级控制，层层把控。
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2.2 相关方法
2.2.1 价值工程分析法
（1） 价值工程的概念
价值工程以提高产品价值为目的，促进有限的成本更有效的转化为需要的功能。它与建筑工程中的工程概念有所区别。价值工程中所体现的价值概念指的是产品的功能和通过生产流程产生出功能的全部成本的比值，其偏向于一种相对的概念，是当做评价某种产品有效程度的尺度，它与建筑工程中的工程概念有所区别。价值工程中所体现的价值概念指的是产品的功能和通过生产流程产生出功能的全部成本的比值，是当做评价某种产品有效程度的尺度。
基于价值工程理论的成本管理与常规工业上的成本管理有很大的不同。传统工业生产的成本管理一般都以产品已知的技术和生产条件为前提，功能上几乎是确定的，具有很大的局限性，因此降低产品成本的效果极其有限。而价值工程是通过一种相对的概念，以功能和成本的比值作为衡量产品价值的标准，其打破了原有传统工业生产中已知的技术条件和已知的功能，不但能够大幅降低成本，同时还可以通过有限的成本大幅提高功能。对于满足用户需求，调整产品功能与成本的平衡具有非常好的效果。价值工程利用的一系列分析和管理方法研究产品中成本与功能、费用与效益之间的关系。目前价值工程广泛应用于产品设计和开发，并且在建设工程上也有广泛应用，尤其是成本管理和设计优化方面。价值工程在建设工程项目中的成本管理主要在规划和设计阶段应用，其对应了工业生产的产品设计环节，规划设计阶段是工程造价管理中的关键阶段，也是提高工程建设项目的经济效果的关键阶段。
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3 XT 产业地产项目前期阶段业主方成本管理现状分析..................18
3.1 XT 公司及其 XT 产业地产项目概况........................18
3.1.1 XT 公司概况...................................18
3.1.2 XT 产业地产项目概况................................18
4 XT 产业地产项目前期阶段业主方成本管理存在问题分析.............................27
4.1 决策阶段成本管理存在问题分析——基于价值链理论..........................27
4.1.1 目标产业分析对 XT 产业地产项目成本管理的重要性................27
4.1.2 XT 产业地产项目当前目标产业分析——基于外部纵向价值链.30
5 完善 XT 产业地产项目前期阶段业主方成本管理的建议...................51
5.1 完善 XT 产业地产项目前期阶段业主方成本管理建议的内容..............51
5.1.1 完善投资决策阶段成本管理的建议..........................51
5.1.2 完善规划设计阶段成本管理的建议.........................54
5 完善 XT 产业地产项目前期阶段业主方成本管理的建议
5.1 完善 XT 产业地产项目前期阶段业主方成本管理建议的内容
5.1.1 完善投资决策阶段成本管理的建议
根据上述决策阶段价值链分析可知，XT 产业地产项目在产业类别选择存在一定问题，由于价值链的不匹配导致企业提供的价值与产业客户需求的价值不匹配。由于产业用房在整个园区造价中占到约 55%，且产业类别决定了产也用房的物业形态。因此，产业类别不乏为园区成本的重要决定因素，关乎园区的成本和收入，甚至决定了园区项目的生存。好在当前 XT 产业地产项目仍处于方案设计阶段，更改项目设计的成本较低，对于 XT 产业地产项目，就方案设计阶段来说大部分属于细部调整。所以当前决策阶段的成本管理问题可以通过调整和完善产业类别来解决。但从管理角度来说，缺乏产业分析即可研的管理是公司出现问题的深层原因。因此既要通过完善产业定位，解决本项目问题“治标”，同时为避免未来项目发生同类问题，应填补决策阶段管理的确实，增强可研的管理“治本”。
（1） 完善产业用房的物业形态
完善 XT 产业地产项目产业定位的整体思路是园区产业用房价值链与目标产业客户的价值链匹配，因此首先需要找到相应的目标客群，然后按照价值链匹配的原则决定产业用房的物业形态，既满足价值链主体企业需要的价值，同时尽可能的提供价值链上下游企业需要的价值，间接增加价值链主体企业的价值。
1） 找到相应的目标客群
对于 XT 产业地产来说，园区开发企业可以向园区投入的产业资源是十分有限的，企业以利益为根本考虑到既得利益、市场、政策等一系列问题，才会考虑在一个城市落地，即使园区开发企业在北上广做的再好，积累了再多的产业资源，换到另外一个城市也是无从下手，据不完全统计，每 100 个产业客户中只有 3 个可以被导入到另外的地区。因此从外部导入产业资源对于 XT 产业地产项目来说只能是锦上添花，对于覆盖园区的成本也是杯水车薪，所以产业园区绝大部分产业客户还是要来自于当地。因此做好当地的产业分析，抓住当地主流产业，了解当地主流产业的空间需求尤为重要。
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6 结论与展望
6.1 结论
产业地产是我国近十年来逐步发展的一种新型地产开发模式，其开发模式及管理模式尚不成熟，本文以 XT 产业地产项目作为案例针对产业地产成本管理中对成本影响程度最高的项目前期阶段进行了研究，利用价值链和价值工程分析工具针对 XT 产业地产项目的前期成本管理进行了分析，并得出了以下结论：
（1） 投资决策阶段
对于产业地产来说，投资决策阶段关键的因素在于产业分析，产业分析决定了产业类别的选择，决定了产业用房的物业形态，决定了园区设计的大部分成本。因此，园区开发企业必须重视产业分析，将产业分析纳入其成本管理体系和投资决策体系当中，通过改变产业类别对产业地产建设成本的影响非常大。企业需杜绝产业定位过高的现象，科学的进行产业分析，选择适合的产业和适合的产业用房形态，从根本上降低产业用房成本。
（2） 规划设计阶段
规划设计阶段是除投资决策阶段外对成本影响最高的阶段，这一阶段当中，随着设计进度的逐步向前，成本管理的难度逐步增加，管理效果逐步减弱。因此企业一定要提早切入成本管理，在规划、产品设计和方案设计中即进行成本的优化，由于是 1 到 0 的优化方式，对于降低园区建设成本以及节约设计院精力都具有明显的效果。企业要重视规划设计阶段的成本管理，适时纳入成本管理体系，增加专业的人员投入，尽早的对成本实行管理和优化。
本文以 XT 产业地产项目作为案例，优化了项目的前期阶段成本管理，为产业地产的从业者提供了经验和参考。
参考文献（略）