1 绪论
1.1 研究背景目的和意义
1.1.1 研究背景
人口老龄化是当今世界的普遍现象，自 2000 年步入老龄化社会以来，我国老龄人口占比持续攀升，根据国家统计局《中华人民共和国 2019 年国民经济和社会发展统计公报》，截止 2019 年，我国 60 周岁及以上人口数为 25388 万人，已增长至总人口数的18.1%，65 周岁及以上人口数为 17603 万人，增长至总人口数的 12.6%，并且该比例仍有加速上升的趋势。社会养老需求持续增加，我国的养老体系面临很大挑战，家庭小型化、老人空巢化以及农村空心化等社会现象造成了严重的养老问题[1]，我们必须加速寻找解决办法，针对养老地产发展存在的问题提出发展对策。随着我国经济增长方式的转变和经济环境的变化，当前房地产市场发生了一些转变，尤其是三四线城市房屋供过于求、土地流拍、成交量不断萎缩。另一方面，随着老龄人口的增加，城镇住房的需求也发生了一定变化。房地产项目和社区养老的结合成了房地产行业新兴的增长点。
在此背景下，学者和社会各界人士纷纷聚焦养老问题的研究，从不同的研究视角积极寻求解决养老问题的办法。同时，政府也在不断出台养老产业改革政策，引导社会各界力量加入养老产业，促进我国养老问题的解决。为了保持房地产市场的健康持续发展，发展养老地产成为既解决养老问题又消化房地产库存的关键。养老地产是整合地产、养老、医疗、商业及金融等行业，以地产为依托为老年目标群体提供养老服务一体化的新兴复合型产业，兼具地产属性和服务属性，是养老产业的重要组成部分之一[2]。养老地产可根据老年人在居住、护理、医疗、餐饮等方面需要，建设宜居、生态、健康、保障型的养老服务场所。养老地产开发不仅有利于房地产行业良性发展，也能推动养老服务体系的健全和完善。在社会老龄化严重、专业服务缺失、养老配套不完善等背景下，养老地产的发展对于我国养老问题的解决以及房地产行业的产品多元化发展具有重要意义。
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1.2 国内外研究综述
1.2.1 国外研究综述
西方发达国家早在 1970 年就开始先后进入老龄化社会，经过长期的探索和发展，养老地产相对比较成熟。国外学术研究重点关注养老地产的实践过程，目前国外研究主要包括养老地产发展现状研究和养老地产发展的影响因素研究。
（1）养老地产发展现状研究
国外养老地产发展相对较快，各国根据人口老龄化程度，探索了许多符合本国国情的养老模式。新加坡和日本主要采取“两代居”或“多代居”的养老模式。在英国和德国，“以房养老”是最主要的养老模式，另外“倒按揭”和“大房换小房”模式也在逐渐兴起[6]。在以上养老模式中，研究大多集中于 CCRC 模式和“倒按揭”模式。Moore J.（2001）从医疗成本和质量的平衡角度提出了 CCRC 模式存在的发展困境[7]。Shippee.（2009）通过实地调查，总结了 CCRC 模式在实际运行中存在的问题，提出了未来 CCRC模式改进和转型的方向[8]。Mary Beth Franklin.（2009）认为倒按揭模式存在许多优势，一方面可以提升老年人生活品质，缓解社会抚老压力；另一方面还可为银行等金融机构带来新的业务模式，带动社会其他产业的发展[9]。Marx K A., Burke K L 和 Gaines J M.等（2011）对居住在 CCRC 模式的优缺点进行分析[10]。而 John Salter（.2012）提出了“倒按揭”模式存在的问题：“倒按揭”模式申办条件比较严格，在合同履行过程中，也存在着许多可预见及不可预见风险，其对于整个社会养老问题的意义还需进一步的实践和研究[11]。Mullaney.（2014） 从发展可行性的角度对美国 SNF 模式和 CCRC 模式进行了分析[12]。
（2）养老地产发展的影响因素研究
养老地产的发展受到法律政策、项目建设水平、老年人选择意愿等多种因素的影响，国内外学者对养老地产发展的影响因素进行了探究，研究发现社区文化建设、建筑配套设施、家庭负担能力等都是影响养老地产发展的主要因素。Biggs S., Bernard M 和Kingston P.等（2000） 提出养老社区要充分考虑老年人的信仰和精神需要，重视社区文化建设[13]。Evans G.W., Heisler E.和 Moen P.（2004）通过对本地和远距离搬入养老社区的老年人对比发现，搬到养老社区不会影响老年人的社会融合和感知到的社会支持，养老社区建设要重点保障老年人健康权益[14]。Ohara Kazuoki.（2004）指出养老地产项目的建筑规范性和配套设施的建设水平是影响其发展的重要因素[15]。Croucher K.（2008）通过选取三个不同年龄阶段的老年人召开小组讨论会，发现家庭关系、邻里关系、服务设施使用权以及身体健康状态等因素都会影响老年人住房选择[16]。Lynn D.和 T Wang.（2008）从投资策略的角度对美国养老地产的发展因素进行了深入研究[17]。Pannell J.,Aldridge H.和 Kenway P.（2012）发现家庭负担能力、生活质量和市场环境是老年人住房选择的主要评估因素[18]。
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2 概念界定与理论基础
2.1 相关概念
2.1.1 养老养老的概念
起源于原始社会末期，夏商两代继承，但直到西周养老才在制度上趋于完善。在中国漫长悠久的历史中，养老和尊老的概念一直在不断被强化。养老包括两层含义：一是奉养老人，养老送终；二是年老者闲居修养[26]。养老模式可分为三种：农村养老、消费养老和以房养老。其中，农村养老体系包括家庭养老、土地养老、社会保险养老和社区养老；消费养老是一种新型养老模式，其核心是企业将消费者对商品的购买视为投资，企业将其利润按照比例返还给消费者[31]，消费者由此获得养老资金；以房养老即住房养老保险反向抵押模式，我国从 2013 年开始在全国范围内开始试点工作。
“十二五”期间，我国提出国家养老服务体系推进年计划[1]：“阳光计划”针对大中城市制定，具体是要兼具养老示范和培训的规模较大的养老机构；“月光计划”针对区县而言，具体是指以养老为重心，同时也为残疾人及孤儿提供服务的综合性设施建设计划；“星光计划”是指社区的养老服务站点建设工程；“霞光计划”针对农村和各乡镇而言，即进行五保老人所需的服务设施建设；“幸福计划”是指由乡村委员会自行建立的互助型养老院；“福康计划”是指在各级养老服务站点置备康复辅具，满足老年人需求。随着我国人口老龄化进程的不断加快，养老需求不断释放，政府助力推动社会多元化养老的发展。除了居家养老、社区养老、机构养老等常见模式，许多新型养老模式如养生养老社区、亲子型养老公寓、半护理型养老公寓等一战式养老模式也在大中小城市进行试点推广和发展。
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2.2 理论基础
2.2.1 利益相关者理论
利益相关者理论是二十世纪六十年代左右在西方国家首先产生的，并逐渐影响了英国、美国等国家公司治理模式的选择，促进了企业管理方式的转变。1963 年，斯坦福研究所第一次明确提出了利益相关者的定义。1984 年，弗里曼总结了洛克、安索夫、道斯特尔、车驰曼等众多学者的观点，在前人研究基础上，于《战略管理：一种利益相关者的方法》一书中提出了利益相关者的经典定义：利益相关者是指对组织目标的完成起一定作用或者受到项目目标达成过程作用的个体或集体[34]。之后，安索夫、弗里曼、克拉克森、多纳森等诸多学者对利益相关者的深入研究和探索逐步建立了利益相关者理论框架。
项目利益相关者自身的特点和重要程度决定了利益相关者可以作为衡量项目是否成功的一大标杆。项目直接利益相关者的利益期望和要求优先被满足，间接利益相关者的利益诉求通常被视为次要目标甚至被忽略，所以各个利益相关方要意识到资源有限这一现实问题。项目目标的实现过程受到直接利益相关者的影响程度非常大，因此项目管理者和众多学者纷纷聚焦于直接利益相关者并进行深入研究。伴随着社会、经济、人文环境等飞速发展和繁荣，经济利益已经不再是项目的唯一目标，包含社会效益和环境效益在内的综合效益成为项目期望达到的最终目标。
2.2.2 可持续发展理论
可持续发展理论是在漫长的历史过程中逐渐建立和发展起来的。1950 年之后，由于经济增长、城市化进程加快、人口数增长带来的资源匮乏和环境压力不容乐观，人们开始怀疑并讨论了“增长=发展”模型[35]。莱切尔·卡森于 1962 年发布环境科学著作《寂静的春天》，这一著作也引发了各界人士关于发展问题的激烈讨论。 1972 年，学者巴巴拉·沃德和雷内·杜博斯出版了《只有一个地球》一书，将人类环境和发展问题提高到可持续发展的水平。 1987 年，挪威总理布伦特兰正式提出了可持续发展的定义：可持续发展是指既满足当代人的需要，又不对后代人满足其需要的能力构成危害的发展。
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3 养老地产发展的影响因素指标体系 .......................... 13
3.1 养老地产影响因素指标体系构建原则 ................... 13
3.1.1 利益相关者视角的选择................. 13
3.1.2 指标选取原则 ................... 13
4 养老地产发展的关键影响因素识别 ........................... 19
4.1 关键影响因素识别方法 .............. 19
4.1.1 方法选择及适用性分析.................... 19
4.1.2 Grey-DEMATEL 方法 ....................... 19
5 养老地产发展对策研究........................... 28
5.1 养老地产发展问题分析 .................. 28
5.1.1 政府层面........................................ 28
5.1.2 社会公众层面 ......................... 29
5 养老地产发展对策研究
5.1 养老地产发展问题分析
5.1.1 政府层面
（1）政府补贴不足。从表 4.4 和图 4.1 可以看出，政府补贴是影响养老地产发展的重要原因因素，与土地政策、社会舆论、消费意愿等因素联系紧密。与一般项目相比，养老地产为了实现其核心的适老化设计，并且建设满足老年人需要的各项服务配套设施，开发成本较大，并且由于其兼具商品属性和服务属性，资金的回报周期相对较长，当前我国养老地产融资模式较为单一，融资风险较大[59]，融资存在困难。因此政府对于养老地产项目的补贴政策是项目顺利开发和稳定运营的重要先决条件。目前，许多地区的民政部门针对养老机构有明确的补贴政策，但由于养老地产很难在养老机构和房地产间明确定性，许多养老地产项目不在政府补贴对象之列。另外，国家出台了一系列针对城市及农村老年人的养老补贴政策，但在政策落地过程中仍面临许多不确定因素[39]。
（2）土地政策覆盖不全。从表 4.4 和图 4.1 可以看出，土地政策与监管机制、社会舆论和消费意愿等因素联系紧密。土地资源是养老地产项目进行开发建设的基础，目前政府对于养老项目用地没有明确界定，采用一般项目的招拍挂方式获取土地，对于养老地产项目来说成本较高[24]。为了吸引更多社会资本进入养老产业，国家出台了一系列针对养老产业的利好土地政策，例如可利用农村集体土地和空闲的厂房、医院、校舍及其他设施等进行改造和利用，举办养老服务机构，可先建设后变更土地使用性质。政府鼓励开发建设非盈利性养老地产，也未明确限制盈利性养老地产企业利用集体或闲置土地。北京、上海等地区提出的地方性土地政策对于养老地产利用集体建设用地开发项目提供了极大助力，但是集体土地入市存在风险[29]，参与主体的多元化也意味着更复杂的入市矛盾与更多的协调磋商，这也为寻求可量化的流程化处理方式带来困难。
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6 结论与展望
6.1 研究结论
本文从养老地产发展问题的研究现状出发，探究影响养老地产发展的关键因素，从政府、社会公众、企业和家庭四方利益相关者角度识别出影响养老地产发展的 20 个重要因素，运用 Grey-DEMATEL 方法进行影响因素因果关系分析并识别关键因素，然后分析我国养老地产发展存在的关键问题并从政府、社会公众、企业和家庭四方利益相关者角度提出针对性发展对策。本文主要研究结论如下：
（1）从利益相关者角度构建了养老地产发展的影响因素指标体系。研究基于利益相关者理论，从政府、社会公众、企业和家庭四方利益相关者角度出发，识别出影响养老地产发展的 20 个因素，并构建了影响因素指标体系。
（2）定量分析了养老地产发展的影响因素内在关系，识别出关键影响因素。研究表明，在 20 个影响因素中，有 8 个因素是影响养老地产发展的关键因素。具体包括： 原因因素 F2（政府补贴）、F5（监管机制）、F6（养老观念）、F15（产业链融合）、F17（养老模式）和 F18（消费意愿），结果因素 F4（土地政策）和 F9（社会舆论）。
（3）基于关键影响因素，分析了养老地产发展存在的主要问题，并提出针对性发展对策。现阶段养老地产发展的主要问题具体可以总结为：政府补贴不足、土地政策覆盖不全、监管机制不完善，社会养老观念待转变、舆论作用不显著，企业产业链融合不充分，家庭养老模式单一化和消费意愿不强烈。然后针对以上问题，并结合项目特点，从政府、社会公众、企业和家庭角度分别提出了养老地产发展对策。
参考文献（略）