第一章 引言
第一节 研究的背景、目的与意义
一、研究的背景
自 20 世纪 90 年代房改政策实施以来，我国房地产行业进入了快速发展的轨道。2018 年，中国的房地产增加值占 GDP 的 6.5％。据统计，我国目前人均住宅面积达到 42 平方米，城镇人均住宅面积达到 38 平方米，基本达到发达国家人均 40 平方米的标准。但是，我国房地产行业的发展是粗犷的，这导致近 20 年虽然建造了大量的房屋，但这些房屋的质量普遍较差。现如今，我国住房的主要矛盾已经从人民对住房的迫切需求和住房供应极度短缺之间的矛盾转变为人们对优质住房的需求不断增长与房地产市场住房质量低下之间的矛盾。
中国的房地产业经历了三个阶段（见图 1.1）：第一阶段（20 世纪 90 年代——21 世纪初）属于资源依赖阶段，房地产商主要通过土地资源、人脉资源、资金等方面的优势开展房地产的开发，没有科学规划和设计的环节，所建住宅只是满足居民的基本居住需要，除了质量问题较多外，物业服务也仅限于基本的保洁服务。第二阶段（21 世纪初——21 世纪 10 年代初中期）属于规模扩张阶段，随着我国城镇化的快速发展，部分房地产企业通过现代管理方法以及现代金融手段，实现规模的快速扩张，形成多家大型房地产商，例如万科、保利、恒大、碧桂园等。这些大型房地产商有个共同特点：通过抓进度促周转，通过进度管理促进成本管理，而忽视质量管理，简单的将质量管理依赖施工方和监理方。不过相比第一阶段，此阶段的房地产开发开始重视小区的整体规划和后续的物业管理。第三阶段（21 世纪 10 年代中期——）属于品质提升阶段，随着我国房地产行业多年的发展，房企的集中化程度越来越高。据统计，2018 年前十家规模房企存货总计超过 1.9 万亿元，占比接近六成。越来越多的中小型房企被大型房企吞并收购，房企之间的竞争越来越激烈，住宅的质量决定了房地产项目的成败，房地产项目的工程质量管理能力成为了房企的核心竞争力，众多房企已经从规模发展转向品质发展。党的十九报告指出，供给侧结构改革的着力点在于提高供给体系的质量。房地产企业注重产品品质提升，努力营造高品质的住宅，利用住房和住宅价值促进产品的附加值。另外，重点房企加强物业服务，增强品牌粘性，增强用户忠诚度。主动参与属地街道、社区日常管理事物，积极履行企业和社会责任。十九大报告为新时代房地产业的发展指明方向。
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第二节 国内外研究现状
一、国外研究现状
随着现代工程项目数量的增多和难度的提升，工程质量管理越来越受到人们的重视。随着项目管理理论的发展，工程质量管理的理念和方法也在不断的改进。在工程质量管理的理论研究方面，从 1911 年科学管理之父泰勒在《科学管理原理》中提出的的科学管理理论，到统计质量控制(SQC)之父休哈特于 1939 年完成《质量控制中的统计方法》一书并创立控制图方法[1]，到著名质量管理大师爱德华兹·戴明创立的 PDCA 循环法，最后到全面质量管理和标准质量管理体系的创立，使工程质量管理理论不断丰富。随着工程质量管理理论的发展，国外房地产行业的工程质量管理也有了长足的进步[2]。20 世纪 60 年代，全面质量控制之父费根堡姆发展了全面质量管理的观点，重视所有人员对质量控制的影响和对所有工程要素的控制。19 世纪 70 年代，日本品质工程管理的奠基者田口玄一创造了田口方法。田口玄一指出，
一、国外研究现状
随着现代工程项目数量的增多和难度的提升，工程质量管理越来越受到人们的重视。随着项目管理理论的发展，工程质量管理的理念和方法也在不断的改进。在工程质量管理的理论研究方面，从 1911 年科学管理之父泰勒在《科学管理原理》中提出的的科学管理理论，到统计质量控制(SQC)之父休哈特于 1939 年完成《质量控制中的统计方法》一书并创立控制图方法[1]，到著名质量管理大师爱德华兹·戴明创立的 PDCA 循环法，最后到全面质量管理和标准质量管理体系的创立，使工程质量管理理论不断丰富。随着工程质量管理理论的发展，国外房地产行业的工程质量管理也有了长足的进步[2]。20 世纪 60 年代，全面质量控制之父费根堡姆发展了全面质量管理的观点，重视所有人员对质量控制的影响和对所有工程要素的控制。19 世纪 70 年代，日本品质工程管理的奠基者田口玄一创造了田口方法。田口玄一指出，
质量控制需及时全面并且持续改进自动化[3]。另外，产品设计是品质的前提和基础，因此必须重视产品的设计阶段和产品设计控制的全寿命期管理。除此之外，很多研究者通过不同的视角强调了工程质量管理的必要性，Daniel L 和 Graemes G 指出工程质量管理是工程管理的首要目标，必须将工程管理的各个要素紧密结合，通过对整个工程质量的优化来提升工程的整体效益[4]。Srivannaboon 指出工程质量的好坏对企业的声誉和发展起着至关重要的作用，因此企业必须在工程管理过程中建立标准化的质量管理体系并不断优化调整质量管理体系，以实现工程质量管理的良性循环。
在工程质量管理的具体措施方面，Stijn Van Vonder 等学者指出工程技术是实现工程高质量的前提和基础，在工程实施过程中重视先进技术的使用和管理将大幅度提升工程质量[6]。Pheng 和 Teo 通过研究对已有工程管理理论和经验的总结，重新诠释了“建筑施工工程质量保证”，为了实现工程项目的质量要求，必须在整个工程的全寿命期中实行质量管控，尤其需要加强对建筑施工质量控制关键点和隐蔽工程的监督，另外，他还提出许多具体有效的管理措施来促进工程的质量管理[7]。Yuneng Feng 基于工程管理过程中质量、成本、进度、风险等目标管理的多元性，研究了工程质量管理在这些多元目标中所处的核心地位以及与其他目标之间的联动关系[8]。Biazzo S 等学者依据 ISO9000 质量标准体系，构建了房地产工程的质量管理标准体系，为加强房地产工程质量管理提供依据[9]。Rosert P 和 Elliott 指出在项目团队内部建立符合工程目标的激励机制可以有效提升项目的建设质量[10]。GeoffConroy 和 Hossein Sohan Conserve 指出在工程项目竣工后，通过采取统计分析的方法进行缺陷与事故查找，进一步采取相应的改进措施，进而提出了基于数理统计分析的事后控制研究思路[11]。
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第二章 相关基础理论
第一节 工程全寿命周期管理的基本理论
一、工程全寿命周期管理的概念
工程全寿命期管理是以工程的决策、设计、实施、验收、运营和收尾为对象的管理过程（见图 2.1）。工程全寿命期管理有两个含义:
（一）工程全寿命期管理，主要指的是对工程寿命期内各阶段的管理：
根据工程的生命周期阶段，工程管理可划分为工程决策管理、工程设计管理、工程实施管理、工程运营管理、工程收尾管理（见图 2.1）。
从管理内容的角度上讲，工程全生命期管理包括投融资决策、项目管理、项目评估、合同管理、工程经济分析、工程技术管理、工程质量管理、工程运维、健康管理等。
（二）工程全寿命期管理的理念和方法，体现在如下方面:
工程的每一个阶段的工作必须基于工程的整个生命周期。不仅要注意施工期，还要注意工程的运营阶段。
工程全寿命期管理是一种集成化的管理方式，整个项目生命周期的所有阶段（即决策、设计、实施、验收、运营和收尾）的全部环节都得到了管理。形成一个连续，系统，综合的管理系统。
根据工程的生命周期阶段，工程管理可划分为工程决策管理、工程设计管理、工程实施管理、工程运营管理、工程收尾管理（见图 2.1）。
从管理内容的角度上讲，工程全生命期管理包括投融资决策、项目管理、项目评估、合同管理、工程经济分析、工程技术管理、工程质量管理、工程运维、健康管理等。
（二）工程全寿命期管理的理念和方法，体现在如下方面:
工程的每一个阶段的工作必须基于工程的整个生命周期。不仅要注意施工期，还要注意工程的运营阶段。
工程全寿命期管理是一种集成化的管理方式，整个项目生命周期的所有阶段（即决策、设计、实施、验收、运营和收尾）的全部环节都得到了管理。形成一个连续，系统，综合的管理系统。
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第二节 基于全寿命周期的房地产工程质量管理理论一、房地产工程全寿命周期质量管理框架
基于全寿命期的房地产工程质量管理即为在全寿命周期理论指导下，对房地产工程质量管理模式进行创新，以便提升对房地产工程质量的管理，实现房地产工程的高质量要求。基于全寿命期的房地产工程质量管理是在相关法律法规约束下，围绕房地产工程的决策阶段、建设阶段、运营阶段、收尾阶段的的全寿命期过程，在管理内容上实现对过程管理和要素管理监督的集成整合。基于全寿命期的房地产工程质量管理流程包括两个方面的核心内容，全过程的质量管理是对房地产工程建设全过程质量管理的集成，全方位的质量管理是对房地产工程质量全面影响因素管理的集成（如图 2.3 所示）。
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第三章 A 房地产项目概况与组织架构··························· 16
第一节 房地产公司及工程介绍······································16
一、LC 集团企业概况·····························16
二、A 房地产项目介绍···································· 16
第四章 A 房地产项目全寿命周期质量管理实践·············································· 20
第一节 工程决策阶段的质量管理·······························20
一、工程项目可行性分析···································· 20
二、工程质量策划的实施·································· 21
第五章 A 房地产项目全寿命周期质量管理的效益评价·····································51
第一节 基于模糊综合评价法的工程效益评价·····························51
一、工程质量效益评价··························· 51
二、工程经济效益评价····················· 54
第六章 房地产项目全寿命周期质量管理的对策与保障措施
第一节 组织层面：构建一体化的工程全寿命期组织运作体系
构建集成化团队，促进房地产工程项目全寿命期内不同主体、不同阶段之间的协同，形成稳定的合作关系，构建一体化的“设计——实施——运营”组织运作体系。采用关键环节型集团管控模式，将与产品品质相关的业务作为关键环节进行自上而下的闭环管控。施工单位和运营单位参与设计工作；设计单位介入施工过程，并指导施工；在运营阶段，设计单位仍然承担相应的指导、咨询等方面的责任（见图 6.1）。
第一节 组织层面：构建一体化的工程全寿命期组织运作体系
构建集成化团队，促进房地产工程项目全寿命期内不同主体、不同阶段之间的协同，形成稳定的合作关系，构建一体化的“设计——实施——运营”组织运作体系。采用关键环节型集团管控模式，将与产品品质相关的业务作为关键环节进行自上而下的闭环管控。施工单位和运营单位参与设计工作；设计单位介入施工过程，并指导施工；在运营阶段，设计单位仍然承担相应的指导、咨询等方面的责任（见图 6.1）。
保证组织责任的完备性，即对组织委托一项任务应是完备的、统一的，自称体系。通过集成化责任体系的构建，保证组织人员和责任的统一性和连续性，保持工程管理的统一性、一致性和连续性（组织、人员、信息、过程）。建立各方良好的协作关系，创建团队合作的组织氛围，组织内部从决策层到基层都应该开放性处理各类问题，强化成员的组织认同感，相互信任，相互尊重。这种团队协作关系有助于改善组织内的短期行为和组织间的冲突，共同抵抗工程风险并提高工程的运行效率。
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第一节 研究结论
工程全寿命周期管理作为工程管理领域的发展方向，在国内外众多大型工程中逐步推广和应用。A 房地产项目作为青岛地区大体量、高标准的住宅开发项目，全程采用基于全寿命期的房地产工程质量管理。本文通过文献综述法、访谈法、案例分析法和综合评价法，对基于全寿命期的房地产工程质量管理展开研究,展示了将全寿命期理念应用于房地产工程质量管理的全新视角。通过结合 A 房地产项目，研究了基于全寿命期的房地产工程质量管理理论，房地产开发项目各阶段的质量管理内容、控制要点，并通过基于模糊综合评价法的效益评价对工程质量效果做了验证。
基于全寿命期的房地产工程质量管理是在在全寿命周期理论指导下，对房地产工程质量管理模式进行创新，围绕房地产工程项目的组织管理、决策阶段、设计阶段、实施阶段、运营阶段、收尾阶段的的全寿命期过程，在管理内容上实现对过程管理和要素管理监督的集成整合。
本文选取 A 房地产项目作为案例研究对象，通过实践得出基于全寿命期的房地产工程质量管理是房地产企业实现产品高品质的必要途径，可以为工程项目提升工程效益和社会效益。鉴于本人研究水平有限，论文的深度还有一定的欠缺。以下几点有待进一步研究：
1.本文仅针对住宅业态进行工程全寿命期质量管理的应用研究，对于其他业态的工程全寿命期质量管理的应用研究还有待于进一步深入探讨，以提高研究效果的普适性。
2.由于工程的全寿命的时间跨度很长，本文在应用研究中对工程的决策阶段、设计阶段、实施阶段、运营阶段进行了研究，对工程的收尾阶段缺少研究，而工程再循环是工程全寿命期管理的重要一环。近几年国家大力推行的装配式建筑在全国各地出现，众多房企推出了自己的装配式建筑发展战略，包括万科的“住宅产业化”、碧桂园的“SSGF 工业化建造体系”、绿城的“建筑产业化”等。装配式建筑不但可以在工程实施环节加快施工速度、保证施工安全、提高工程质量、促进环境保护，还可以在工程收尾拆除环节对建筑材料的循环再利用，实现绿色可持续发展。但是装配式建筑在全国并未普及，在技术、产业政策和管理等方面仍有很多亟待解决的问题，此领域有待进一步研究。
参考文献（略）
1.本文仅针对住宅业态进行工程全寿命期质量管理的应用研究，对于其他业态的工程全寿命期质量管理的应用研究还有待于进一步深入探讨，以提高研究效果的普适性。
2.由于工程的全寿命的时间跨度很长，本文在应用研究中对工程的决策阶段、设计阶段、实施阶段、运营阶段进行了研究，对工程的收尾阶段缺少研究，而工程再循环是工程全寿命期管理的重要一环。近几年国家大力推行的装配式建筑在全国各地出现，众多房企推出了自己的装配式建筑发展战略，包括万科的“住宅产业化”、碧桂园的“SSGF 工业化建造体系”、绿城的“建筑产业化”等。装配式建筑不但可以在工程实施环节加快施工速度、保证施工安全、提高工程质量、促进环境保护，还可以在工程收尾拆除环节对建筑材料的循环再利用，实现绿色可持续发展。但是装配式建筑在全国并未普及，在技术、产业政策和管理等方面仍有很多亟待解决的问题，此领域有待进一步研究。
参考文献（略）