第 1 章 绪论
1.1 研究背景和意义
1.1.1 研究背景
商品房精装修模式起源于二十世纪六十年代的瑞典，随后在欧美日等发达国家逐渐流行起来，其中由于各国人文与生活习俗不同，每个国家的精装修商品房特色各异。在美国，业主可通过产品目录购买装修部件进行个性化装修，整个装修过程中业主的参与度很高。在欧洲，业主通常喜欢通过精美而个性化的软装赋予住宅个性化的美感。在日本，由于当时住宅的紧缺形成了效率为上的原则，逐步形成了住宅一体化流水线生产模式，住宅土建和装修实现了标准化的装配式生产与组装，效率大幅提升。
随着我国经济的不断发展，人们生活水平的逐步提高，购房者对居住环境的要求也越来越高，商品房全装修模式除了可以节省消费者的时间之外，还可以大幅提高生产效率，减少二次装修造成的环境污染，提升人们的生活质量。
但是相较于发达国家，我国的精装修商品房起步较晚，直到 1999 年才提出普及商品房精装修模式以减少环境污染和资源浪费，但此时房地产商由于市场规模等原因很少采用精装修模式；2006 年起，房地产行业进入高速发展期，精装修模式也逐渐进入市场，随着 2011 年建筑业发展“十二五”规划的推出，精装房开始步入高速发展期；2013 年起各地政府先后出台精装修推广政策以促进精装修住宅建设的落地；自 2017 年建筑业发展“十三五”规划明确提出“到 2020年，我国新开工全装修成品住宅面积达到 30%”以来，我国精装修商品房的建设正式进入爆发期，各地区新建商品房精装修普及率加速上升。
虽然近年来我国精装修率大幅上升，但是距离欧美日等发达国家平均超 80%的精装修比例，仍有很大提升空间。根据统计显示在 2017 年愿意购买精装房的消费者比例达到了 26.8%，较 2007 年提升 15.9%，而这个数据预计在 2020 年可达 39.5%。这说明消费者购买精装修商品房的意愿在逐步提升，精装修商品房具有较大市场前景和发展潜力。
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1.2 国内外研究现状
1.2.1 国外研究现状
虽然国外发达国家精装修商品房发展较早，相应的质量评价体系也发展较早，但是由于全球建筑业的发展以及顾客要求的不断提高，早期的质量评价体系及评价方式已经不完全适用于新建商品房，因此近些年国外也有很多学者对商品房的质量评价体系提出自己的看法。
最早关于商品房的质量评价只是关于房子本身土建部分的质量，
Paiva 等（1995）提出商品房的建设要向高质量标准发展，并认为住宅的质量不仅涉及住宅本身，更涉及到周边的环境，即学校，购物中心，休闲娱乐等，并同时提出了一种商品房质量评价方法 QFD（QualdLoad Framework）。作者把 QFD 用分层的方式分为系统，子系统和组件，为商品房质量评价提供了一个框架，不同国家、开发商或者承包商等可以根据自身情况的不同选择不同的评价指标[1]。Landin 和Persson（1998）提出质量评价体系不仅需要针对土建承包商，还需要针对电气承包商和管道、暖通承包商引入质量评价体系，并基于 ISO9001 标准和克罗斯比质量管理框架针对设备专业承包商进行质量评价，并认为这个评价体系同样适用于供货商以及客户[2]。Chan 等（2000）调查了香港 110 个已竣工的工程，通过因子分析和多元回归分析、归纳、总结，找出了若干影响住宅质量的潜在因素，其中对质量影响最大的是开发商团队的管理，其他主要因素包括施工承包商的施工质量以及客户对质量的重视度等等，这可以看出建设方的管理和对质量的重视程度对住宅的质量有决定性的影响[3]。
随着时间的推移逐渐有学者对建筑工程除施工阶段外的阶段进行质量评价，Yu 等（2007）研究早期的可研报告对项目质量的影响。首先对过去二十年建设项目早期的可研报告进行研究，并确定主要的 13 个变量，然后用问卷调查的方式确认 13 个变量对项目的质量都有或多或少的影响，但是没有对每个变量的权重进行分析[4]。Giddings（2013）等人针对住房的设计质量评价进行研究，并提出住房的质量评价机制不能只考虑房屋性能，还需要考虑住户的舒适感，但是他没有列出影响因素的权重[5]。
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第 2 章 精装修商品房质量评价的基本理论
2.1 精装修商品房的基本理论
精装修商品房是指住宅开发商在交房前，在小区公共空间装修及绿化完成的前提下，完成户内水电管线的敷设，完成住宅户内所有房间的墙面、地面、天花板的基层和面层，完成厨卫基本设施的安装，使购房者可拎包入住的商品房。
2.1.1 精装修商品房的产生和发展趋势
第 2 章 精装修商品房质量评价的基本理论
2.1 精装修商品房的基本理论
精装修商品房是指住宅开发商在交房前，在小区公共空间装修及绿化完成的前提下，完成户内水电管线的敷设，完成住宅户内所有房间的墙面、地面、天花板的基层和面层，完成厨卫基本设施的安装，使购房者可拎包入住的商品房。
2.1.1 精装修商品房的产生和发展趋势
我国的商品房市场在发展初期以毛坯房为主，毛坯房除了公共区域的装修外，在户内的地面墙面除厨房卫生间做防水层外仅做水泥砂浆基层处理，不做面层处理，需要购房者进行二次装修。随着我国经济和房地产行业的发展，1998年精装修商品房应运而生，但是从设计到施工都比较粗糙。进入 21 世纪后，随着消费者对房屋装修质量要求的提高，开发商也逐渐增加了对装修质量的要求，但一般还是应用在以豪华装修为卖点的高档次商品房，且主要针对一线城市。2007 年前后，随着我国房价的迅速增长，市场竞争日益激烈，以万科为首的开发商为了赢得普通消费者的青睐，占领二线城市的市场，研究出了面向各层次消费者的精装修商品房，赢得了广大消费者的认可，但是由于房地产市场仍然是供小于求，因此并没有很多开发商花精力研究精装房，直到 2013 年，精装修商品房占新建住宅的数量不到 10%。随着政府部门对环境问题的日益关注，逐渐意识到毛坯房的二次装修会带来大面积的污染和大量的资源浪费，因此许多重要城市在 2016 年相继推出全部新建商品房精装修的政策，而随着政府政策的推出以及购房者对精装西商品房接受度持续上升的背景下，精装修商品房的发展进入爆发期，大型房企精装修的覆盖率均突破 50%。目前我国较欧美发达国家 80%的商品房精装率仍然有很大距离，但相信随着我国经济的不断发展，未来我国房地产市场精装房将逐渐替代毛坯房，成为市场的主流。
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2.2 精装修商品房的质量
质量是指商品的固有特性满足要求的程度，满足程度越高质量越好。一般实体商品只需要满足消费者的要求即是质量好的商品，但是对于精装修商品房这种社会话题度高且非消耗性的商品来说，消费者的满意只是其中一个方面，还需要得到政府部门、同行以及开发商自身全方位对项目的高度评价，这样才能算是高质量的精装修商品房。
2.2.1 精装修商品房质量的基本要求
精装修商品房质量的基本要求需要从多个视角进行分析，经总结主要包括以下几点：
（1）实用性。精装房的实用性往往是消费者最关心的，主要指满足消费者的日常居住和生活的各种性能，包括房屋基本的遮风避雨性能、房间布局和尺寸的合理性、保温隔热性能、隔声性能、防水性能等。
（2）舒适性。房屋的舒适性直接影响消费者的生活质量，主要指消费者对房屋内部以及周边环境的满意度。内部的舒适性包括户型房间布局的合理性，采光和通风，户内设备设施的便利性等，周边环境的舒适性包括容积率、公共区域的景观、卫生、周边生活配套设施及交通等。
（3）美观性。传统意义上美观性指建筑本身及周边环境需要看上去协调雅致，属于政府部门最关心的，包括外立面效果，公共区域装修，道路及景观等。而对于精装修商品房来说户内美观性则是消费者关心的问题之一，主要指装饰风格，建材色调的合理搭配，卫浴及厨房设备的精致耐看。
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2.2 精装修商品房的质量
质量是指商品的固有特性满足要求的程度，满足程度越高质量越好。一般实体商品只需要满足消费者的要求即是质量好的商品，但是对于精装修商品房这种社会话题度高且非消耗性的商品来说，消费者的满意只是其中一个方面，还需要得到政府部门、同行以及开发商自身全方位对项目的高度评价，这样才能算是高质量的精装修商品房。
2.2.1 精装修商品房质量的基本要求
精装修商品房质量的基本要求需要从多个视角进行分析，经总结主要包括以下几点：
（1）实用性。精装房的实用性往往是消费者最关心的，主要指满足消费者的日常居住和生活的各种性能，包括房屋基本的遮风避雨性能、房间布局和尺寸的合理性、保温隔热性能、隔声性能、防水性能等。
（2）舒适性。房屋的舒适性直接影响消费者的生活质量，主要指消费者对房屋内部以及周边环境的满意度。内部的舒适性包括户型房间布局的合理性，采光和通风，户内设备设施的便利性等，周边环境的舒适性包括容积率、公共区域的景观、卫生、周边生活配套设施及交通等。
（3）美观性。传统意义上美观性指建筑本身及周边环境需要看上去协调雅致，属于政府部门最关心的，包括外立面效果，公共区域装修，道路及景观等。而对于精装修商品房来说户内美观性则是消费者关心的问题之一，主要指装饰风格，建材色调的合理搭配，卫浴及厨房设备的精致耐看。
（4）安全性。安全性是开发商最需要保证的东西，一般指房屋主体结构的安全，包括合理的结构形式，足够的预留荷载以及良好的抗风、抗剪、抗震性能，保证在突发事件中保证结构稳定性；而对于精装房来说安全性还包括建材的安全性，以保证室内合格的空气质量。
（5）耐久性。耐久性是开发商和消费者共同关心的问题，不仅会影响开发商的口碑及经济效益，还会影响消费者的日常生活。其主要指建筑使用期限以内房屋功能的完整性，也就是商品房组成部分的寿命，包括建筑主体及其围护结构，电梯，供电、供水设备及材料，室外道路、园林景观以及精装修材料等。
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（5）耐久性。耐久性是开发商和消费者共同关心的问题，不仅会影响开发商的口碑及经济效益，还会影响消费者的日常生活。其主要指建筑使用期限以内房屋功能的完整性，也就是商品房组成部分的寿命，包括建筑主体及其围护结构，电梯，供电、供水设备及材料，室外道路、园林景观以及精装修材料等。
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3.1 精装修商品房的多视角··································22
3.2 政府视角下的质量问题及影响因素·························23
3.3 开发商视角下的质量问题及影响因素····················· 24
第 4 章 精装修商品房质量评价体系的建立···································31
4.1 精装修商品房质量评价指标体系···································31
4.1.1 专家咨询与评价指标的初选······························31
4.1.2 问卷调查与评价指标的确立····························32
第 5 章 案例实证分析······································ 48
5.1 项目概况·······································48
5.1.1 工程背景····································· 48
5.1.2 工程概况······································· 48
第 5 章 案例实证分析
5.1 项目概况
5.1.1 工程背景
南昌市是江西省的省会城市，是江西省的经济和政治中心，近年来随着我国的高速发展经济总量逐年攀升，而房地产业一直属于江西省经济高速发展的支柱产业之一。随着 2017 年《国务院办公厅关于大力发展装配式建筑的指导意见》以及《建筑业发展“十三五”规划》明确指出推进建筑精装修模式之后，我国越来越多的省份提出推进住宅精装修模式和住宅成品交付模式，比如上海、浙江、四川等发达省或直辖市接连在 2016 年至 2017 年提出市区新建住宅全部成品交付。而南昌市在这个大背景下在2018 年明确提出全市新开工住宅项目90 平方米以下以及城区新开工住宅项目户型面积 144 平方米以下实施精装交付。
而 LG 雍景王府项目 2016 年开始建设之时，南昌市政府还没有实行鼓励精装房的政策，而南昌市场上还没有高端的精装修成品住宅，大部分地产商对于精装修商品房的市场接受度持怀疑态度。而此项目作为 LG 地产进入南昌市甚至江西省房地产市场的第一个项目，业主方希望建造出质量优秀且具有特色的产品，营造良好的口碑以打入南昌市甚至整个江西省房地产市场，因此决定用一部分房源作为差异化竞争的产品引入高端精装修的概念，充分了解当地市场消费者的需求的同时，对未来 LG 地产在江西省的发展方向提供相应的数据参考。
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第 6 章 结论与展望
6.1 结论
本文首先通过对精装修商品房的发展历史、现状以及未来的发展趋势进行了简单的分析，然后借鉴 360 度评价法以及平衡记分卡评价法把精装修商品房的质量评价体系分为 4 个视角，对精装修商品房进行全方位的评价，同时对各个视角下的质量问题及其影响因素分别进行了归纳和总结。
由于精装修商品房建设过程的复杂性以及关联性，其质量形成过程以及结果在 4 个视角中均有较大的区别，因此需要选取代表性强的评价指标以及可实施的评价方法。因此本文首先通过德尔菲法确定各视角下比较重要的影响因素；然后结合层次分析法确定各评价指标的权重；接着利用模糊综合评价法对 LG 雍景王府项目的精装修户型进行了综合评价，得到的最终评价结果为“良好”；最后针对评价结果提出了一些措施建议。而本文得到的研究结果主要有以下几项:
（1）将其他领域的评价方法，即 360 度评价法以及平衡记分卡评价法运用在精装修商品房的质量评价上，将其质量分解成四个视角，分别为政府部门（管理者）、开发商（自身）、同行（同级）以及消费者（顾客）四个视角，为其质量评价的体系提供了新的思路。然后选取各个领域的专业人员并运用德尔菲法确定各视角下有代表性的质量影响因素，建立了一个从多视角出发的精装修商品房质量评价体系。
（2）把德尔菲法与层次分析法相结合，对传统主观赋权的权重确定方法进行修正，将难以定量分析的指标权重进行赋权，进一步提高了各指标权重的科学性和准确性。并且结合模糊综合评价法，建立了一套适用性较强的评价体系与方法。而通过对评价指标以及权重的局部调整，可以使该评价模型适用于多个地区的精装房甚至是其他性质的建筑。
（3）通过对 LG 雍景王府项目进行的综合评价证明了评价体系及方法的可实施性，并对项目的评价结果进行分析，找出了评价不高的子项，针对性得提出了建议措施，不仅能帮助企业提升自身的弱项，也为企业未来的发展方向提供了决策的依据。
参考文献（略）
第 6 章 结论与展望
6.1 结论
本文首先通过对精装修商品房的发展历史、现状以及未来的发展趋势进行了简单的分析，然后借鉴 360 度评价法以及平衡记分卡评价法把精装修商品房的质量评价体系分为 4 个视角，对精装修商品房进行全方位的评价，同时对各个视角下的质量问题及其影响因素分别进行了归纳和总结。
由于精装修商品房建设过程的复杂性以及关联性，其质量形成过程以及结果在 4 个视角中均有较大的区别，因此需要选取代表性强的评价指标以及可实施的评价方法。因此本文首先通过德尔菲法确定各视角下比较重要的影响因素；然后结合层次分析法确定各评价指标的权重；接着利用模糊综合评价法对 LG 雍景王府项目的精装修户型进行了综合评价，得到的最终评价结果为“良好”；最后针对评价结果提出了一些措施建议。而本文得到的研究结果主要有以下几项:
（1）将其他领域的评价方法，即 360 度评价法以及平衡记分卡评价法运用在精装修商品房的质量评价上，将其质量分解成四个视角，分别为政府部门（管理者）、开发商（自身）、同行（同级）以及消费者（顾客）四个视角，为其质量评价的体系提供了新的思路。然后选取各个领域的专业人员并运用德尔菲法确定各视角下有代表性的质量影响因素，建立了一个从多视角出发的精装修商品房质量评价体系。
（2）把德尔菲法与层次分析法相结合，对传统主观赋权的权重确定方法进行修正，将难以定量分析的指标权重进行赋权，进一步提高了各指标权重的科学性和准确性。并且结合模糊综合评价法，建立了一套适用性较强的评价体系与方法。而通过对评价指标以及权重的局部调整，可以使该评价模型适用于多个地区的精装房甚至是其他性质的建筑。
（3）通过对 LG 雍景王府项目进行的综合评价证明了评价体系及方法的可实施性，并对项目的评价结果进行分析，找出了评价不高的子项，针对性得提出了建议措施，不仅能帮助企业提升自身的弱项，也为企业未来的发展方向提供了决策的依据。
参考文献（略）