本文是一篇MBA论文，本研究以武汉市经济技术开发区NK物业公司为例，首先通过梳理当前物业服务企业内外部宏观及微观环境和在管项目可利用资源，得出当前物业服务企业发展困境和未来发展方向。
第一章绪论
1.1研究背景和意义
1.1.1研究背景
2022年11月15日，全球人口突破80亿大关。根据联合国经济和社会事务处《2022年世界人口展望》报告显示，全球65岁及以上人口的比重将从2022年的10%增长至2050年的16%，面临老龄化的国家应该逐步采取措施调整公共项目应对不断增长的老龄人口，包括通过提高社会福利和优化退休金系统的可持续性以建立普惠的健康照顾和长期看护系统[1]。从联合国统计数据来看，人口老龄化较为严重的国家，多来自欧洲、北美和东亚地区（见图1-1）。
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1.2国内外研究综述
1.2.1国外研究现状
发达国家进入老龄化社会较早，其对于居家养老方面的研究值得我国相关方面研究者借鉴。居家养老最早出现在英国，经济危机导致英国的老年人照护体系受到波及，为缓解危机和减轻看护的压力现状，社区照顾模式的改革逐渐成为关注的重点[9]。随后其他国家也相继展开此方面研究。经查阅近年来国外居家养老相关文献，主要可以分为政策方面研究和技术方面研究两方面。
政策方面，Amano Takashi等（2021）指出，到2025年，日本婴儿潮一代将跨过75岁的门槛，给医疗体系带来了沉重负担。为了解决这一问题，日本政府正在建立综合社区照料系统，以便在每个社区提供全面的医疗和长期护理服务。日本老年医学会（JGS）与政府及其附属机构合作，一直致力于发展综合社区照顾系统。老人医学正在通过激励从业者将其纳入卫生保健系统。例如，如果医疗机构进行全面的老年评估（CGA）和基于CGA的管理/护理，就可以得到补偿[10]。Jung Hoon Han等（2017）通过对澳大利亚家庭、收入和劳动力动态(HILDA)调查数据分析，指出适龄家居改造、提供机构医疗保健和适龄住房是促进老年人居家养老的主要因素[11]。Zhou等（2020）回顾英国不同地区目前的住房适应实践，认为与人口老龄化的潜在需求相比，目前大多数地方政府的住房适应数量相对较少，需要政府加以解决[12]。Misu Yuka等（2022）通过研究日本影响有护理需求的老年人生活满意度的因素，指出关注环境因素和促进有护理需求的老年人参与他们想要保持和提高生活满意度的活动的重要性[13]。Choi Yeon Jin（2021）指出，住房、户外空间和建筑物的领域，和交通可能是促进社区关爱老人的最重要特征，也是AIP的关键决定因素，政策制定者和从业者可能需要在建设关爱老人社区的社会环境之前优先考虑促进关爱老人的建筑环境[14]。Schmidt Steven M等（2022）通过对瑞典老年人研究，提出提高普通住房的可达性有可能维持或改善老龄人口的健康状况，需要在现行法律范围内采取预防措施，为就地老龄化人口建造更容易获得和负担得起的住房[15][16]。Oladinrin Olugbenga（2021），Lee Jakyung.（2022）也进行相应研究为政策制定者提供住房和居家养老方面的指导[17][18]。
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第二章概念界定及理论基础
2.1概念界定
2.1.1人口老龄化
人口老龄化（The Aging of the Population）指的是由于生育率的降低以及人均寿命延长，在某一国家或地区总人口中，年轻人数量减少，而60岁以上老年人数量增加，从而导致老年人口占该国家或地区总人口比例增加的一个动态过程。其有两层含义，一是60岁以上老年人口数量相对增加，占总人口比例在某一国家或地区不断上升的一个过程；二是某一国家或地区社会人口结构呈现老龄化，即该国家或地区60岁以上人口占总人口比重超过10%或65岁以上人口比重超过7%，即表示进入老龄化社会。本研究所指老龄化社会便是社会人口结构老龄化。
2.1.2物业服务企业
物业服务企业（Property Service Companies）指的是依法成立具备专门资质，依据与业主签订的物业服务合同从事相关场地物业管理活动的经济体。其中物业的概念从20世纪80年代开始由香港传入沿海进而引进内地，即已经建成并投入使用的各类建筑及其配套设施，物业管理的概念根据《中华人民共和国物业管理条例》总则规定，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本研究所指的物业服务企业正基于此。
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2.2理论基础
2.2.1战略管理理论
战略一词源于军事术语，是把握战争全局的方略。企业战略思想是随着西方企业管理理论的发展而形成，将战略从军事领域扩展到企业经济管理活动中，前瞻性地把握企业在竞争中的有利地位。
企业战略管理理论萌芽于20世纪30年代，形成于60年代，繁荣于80年代，并不断发展至今[41]。战略管理演进如表2-1所示。
在现今经济全球化，技术不断革新的信息时代，传统行业界限早已被打破，依靠单个企业已无法满足消费者多层次需求，信息化技术的发展使得企业间各个业务环节孤岛紧密相连，各组织间的信息交换效率大幅提升，未来发展各种不可控因素增加，各种随机因素相互影响，问题往往很难预测，为此，必须发展非线性、复杂性科学去解决复杂系统和复杂问题。美国学者詹姆士·穆尔（JamesF.Moore）以生物学中的生态系统这一独特的视角来描述当今市场中的企业活动，提出了“商业生态系统”这一全新的概念，打破了传统的以行业划分为前提的竞争战略理论的限制，力求“共同进化”，由各类组织和个人组成一个经济联合体，其中包括核心企业、消费者、市场中介、供应商、风险承担者甚至竞争者，这些成员之间构成了价值链，不同的链之间相互交织形成了价值网，物质、能量和信息等通过价值网在联合体各成员间流动和循环，形成价值或利益交换的共生关系，多个共生关系形成了商业生态系统的价值网[42]。穆尔的商业生态系统理论也是本研究主要指导理论。
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第三章 NK物业公司拓展养老服务环境分析 ..................................... 20
3.1 物业服务企业拓展养老服务外部环境 .................... 20
3.1.1 宏观环境 ................................... 20
3.1.2 行业竞争环境 ............................. 33
第四章 NK物业公司拓展养老服务战略选择及价值网构建 ............. 46
4.1 企业战略定位 ............................... 46
4.1.1 建立评价模型 ......................... 46
4.1.2 影响因素评价指标选择与计算 ....................... 47
第五章 NK物业公司拓展养老服务的实施保障 ................................. 67
5.1 外部保障 ................................. 67
5.1.1 加强政企合作,推进周边老旧小区适老化改造 ..................... 67
5.1.2 发动群众力量,支持物业服务企业运行 ................................. 68
第五章NK物业公司拓展养老服务的实施保障
5.1外部保障
5.1.1加强政企合作，推进周边老旧小区适老化改造
如上述分析，宁康园社区周边集中较多2000年—2004年建成交付的老旧小区、还建社区，受限于资金短缺及产权归属问题，多数未纳入改造范围，部分应急改造也仅限于外立面防水、美化改造，远无法满足居民需求，因此建议政府方面，一是采取多元融资途径，市、区两级部分财政资金作为先行投入进行基础化改造，包括老旧小区外立面、楼梯等公共部位维修和配套基础设施改造，以及供水、排水、供电、弱电、道路、供气、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信以及光纤入户、架空线规整等，再依托空置房屋、土地资源等搭建投融资平台，吸引社会资本参与，同时制定权属界定及经营权管理办法，以便金融机构后续股权融资、资产证券化等活动，提升资金使用效率；二是推进老旧小区、还建社区连片管理，NK物业公司可借机通过整合各小区由街道托管的“红色物业”，由政府进行基础设施改造、产权方置换商业经营权降低物业服务企业运营成本；三是完善公共服务配套及智慧化升级，重点围绕社区老年人需求，增设文化活动设施、健身体育设施、适老化设施以及无障碍设施，推进建设周边综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、周界防护等智能感知设施，以及养老托育、家政保洁、便民市场、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施等。
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第六章结论与展望
6.1主要结论
本研究以武汉市经济技术开发区NK物业公司为例，首先通过梳理当前物业服务企业内外部宏观及微观环境和在管项目可利用资源，得出当前物业服务企业发展困境和未来发展方向，即当前物业服务企业发展及社区养老服务供给现状不容乐观，房地产行业效益下滑趋势明显，物业服务企业扩张速度放缓，中小型物业服务企业如NK物业公司生存空间受到挤压，服务内容单一且难以为继，物业服务企业与业主矛盾加剧，形成恶性循环。当前头部物业服务企业虽借助资本优势打造自身品牌，逐步布局养老服务，但推进始终较为缓慢，主要问题在于资本的逐利性和养老服务的公益性冲突，导致盈利模式尚不清晰。市场化物业服务企业要想持续发展，就必须有盈利，而养老需求多样化，服务琐碎，成本高昂，收入却较为微薄，如无政府购买介入，大多数中小型物业服务企业望而却步，且现阶段大多数老年群体传统观念仍将养老归为社会福利，支付意愿较低，同时大型物业服务企业往往接管高端、年轻项目，老年人数量有限，虽有政策支持，但实践上无法形成规模经济，效益并不理想。老旧社区老年人居多，但居家养老供给能力不足，服务内容缺乏，且零散不成体系，无法满足当前老年人多元化养老需求，究其原因，主要是因为配套设施及公共政策落后，业主缺乏有效引导；企业服务意识不强，缺乏专业服务人才，资金及技术条件欠缺，无法构建有效的社区养老服务供给体系。NK物业公司依靠国企背景，项目老年人群体数量充足，信任度高，区位优势明显，充分发挥内部优势，整合外部资源，紧随政策导向，拓展养老服务，既能促进普惠性养老服务覆盖，完善养老服务体系的社会价值，又能实现企业自身的转型升级，提升经济价值，将成为NK物业公司发展的重要突破口；
参考文献（略）