1 引言
1.1 研究背景与意义
1.1.1 研究背景
房地产中介服务业作为我国支柱产业房地产产业链上的重要环节，在房地产一、二级市场上的顾问策划、交易代理、经纪服务等业务上为房地产产业链上的开发商、运营商及房地产的投资者和使用者均发挥着不可或缺的重要作用。然而，随着电子商务在各行各业的渗透和蔓延，去“中介化”和“再中介化”对传统中介服务业是个不得不正视的具有战略发展意义的现实问题。
1.1.2 研究意义
当前，我国的房地产行业在经历了高速发展期之后逐步进入了相对成熟期，尤其是在国家确立了健康发展城镇化道路的方针后，中国房地产业进入良性发展阶段。从而相信，房地产中介服务业将持续扮演中介及专业的合作伙伴的角色，在房地产业的产业升级过程中发挥积极的重要作用。
然而，随着电子商务的发展，各个企业将积极寻找便捷的电子商务平台实现与客户的直接交易机会。这样的背景下，房地产中介服务业必须创新自己的商业模式，创新自己的服务产品，在电子商务发展的浪潮中迅速找到自己的新的业务增长点，在优胜劣汰的竞争环境中求生存求发展。
该选题旨在寻找在房地产中介服务领域中电子商务与传统商务的服务差别，如何运用电子商务手段实现增值服务和产业升级，如何制定利用电子商务的具体策略及方法，从而为房地产中介服务机构提供可参考的理论和现实依据。
1.2 研究内容及拟解决的关键问题
1.2.1 研究内容
虽然我国房地产中介服务经历了近十年的快速发展，服务机构庞杂，从业人员参差不齐，法律法规及监管力度匮乏等现实状况，本文主要对我国房地产中介服务的现状、电子商务给予房地产中介发展带来的机遇和挑战进行了分析研究，提出了几种电子商务运营模式应用的思路及实现房地产中介服务电子商务化的策略。
1.2.2 拟解决的关键问题
首先，本文旨在解决房地产中介服务行业由传统的服务模式向电子商务化转变的的必要性。电子商务的发展将会加速房地产中介服务行业的优胜劣汰；促进行业的专业化和标准化发展、有利于形成更加规范的交易平台，保护委托方和被委托方的合法权益，祛除行业内不正当竞争。通过电子商务化建设，不但有利于提高整体服务水平，提升行业整体的信用口碑，而且为形成良好的房地产生态产业链打下坚实的基础。其次，房地产中介服务机构将通过电子商务实现数据分析和利用，整合行业资源，与产品的供应商即开发商、产品的使用者包括投资者和终端消费者，以及参与房地产产品开发建设的金融机构等提供更有价值的行业数据分析报告，提高行业的整体专业技能，吸引更多行业专业人士加入，提高行业的信誉及口碑。最后，房地产中介服务机构将通过电子商务实现新的利润增长点。与传统服务模式相结合，利用电子商务平台及创新的商务模式，房地产中介机构将赢得新的商机，在机遇和挑战共存的市场条件下保持稳定发展。
2 我国房地产中介服务行业的发展现状
2.1 房地产中介的概念及特点
2.1.1 房地产中介的概念
房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的综合性行业，是我国第三产业的一部分。自从 1998 年房改以来，作为一个新兴的产业，我国房地产产业仅仅用了15 年的时间取得了举世瞩目的成绩，是中国跃身成为世界第二大经济体的主要驱动力之一。我国房地产业分为房地产投资开发业和房地产服务业。而正是房屋分配的货币化，给贯穿整个房地产产业链的房地产服务业提供了广阔的发展平台。我国的房地产服务业主要由房地产中介服务业和物业管理服务业构成的。目前我国房地产中介服务业是又房地产咨询、房地产估价和房地产经纪三类服务业组成的。
房地产中介服务业也有广义和狭义二种。狭义的房地产中介是指在房地产市场中，以提供信息、咨询，协助供需双方完成公平交易为目的而进行的经纪活动、委托代理业务或评估等一系列专业运作的一个总称。广义的房地产中介服务则覆盖了整个房地产开发建设、资产投资和运营管理的各个环节和各个方面。按照《城市房地产管理法》的规定，我国房地产中介服务主要表现为房地产咨询、房地产经纪和房地产估价三种形式。综合起来看，房地产中介服务具备了是为房地产开发、建设、投资、运营和交易提供各种媒介活动的性质，它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等主要经济活动。而随着我国有中国特色的市场经济的发展和房地产业的健康发展，我们有理由相信房地产中介服务从形式上和内容上必将会更加完善和健全。
2.1.2 房地产中介的特点
房地产中介服务主要是通过提供有价值的房地产交易信息和房地产市场分析，依靠专业人员所拥有的综合的专业知识，依靠行业特有的组织架构和自身特色的活动方式和方法，为房地产产业链上的各种主体提供专业咨询、代理服务。它与其他的房地产开发、投资、运营管理等经济活动有着本质的区别。房地产中介服务可以概括如下一些特点：
（1).房地产中介活动是一种服务产品，进行的是信息、咨询、估价、代理服务的经营活动。产品就是服务，服务的质量、水平体现了产品的质量和水平。在整个经济活动中，中介机构一般不去拥有任何房地产实体，主要是依靠自己的专业知识、技术、劳务等提供中介代理和相关服务。
2.2 房地产中介服务行业的现状
自 1978 年改革开放以来，中国的房地产中介服务开始复苏。经历了 30 多年的发展经历了复苏期（1978 年-1992 年）、初步发展期（1992 年-2001 年）和快速发展期（2001 年至今）三个主要阶段。房地产中介服务业也展现出从复苏期中呈现出的规模缺失、行为失范、组织松散、整体服务水平较低到初步发展期由于港台和外资代理机构的进入，表现出业务扩大、作用明显、业绩显著再到快速发展期供需二旺、二手房市场活跃以及互联网，局域网、移动互联网及电子商务飞速发展使得从业人员队伍空前壮大、连锁经营规模不断扩大、专业及经营实力不断增强等不同发展时期的不同特点。
设立一家新中介服务机构的条件及程序相对简单。以北京为例，注册资本金的要求 30 万元，一名全国房地产经纪人资格证书，2-4 名北京市房地产经纪人从业资格证书，合法的办公地址和足够的启动资金即可创办一家中介机构。加上这个行业本身是信息服务知识密集型行业，尤其是国家宏观房地产调控政策下，房地产市场一轮又一轮的波动给房地产中介服务机构提供了空前的机遇。门店扩张到纷纷倒闭、个体房地产经纪人的活跃到失踪、房屋投资者和使用人对房地产中介是既爱又恨等现象层出不穷。
我国房地产中介机构的分类可按照物业服务需求可分为房地产营销策划、交易咨询服务，房地产经纪，房地产销售代理，房地产资质评估、估价中介服务等。但在一、二线房地产发展成熟和较为成熟的城市中，具有一定规模的中介机构提供的服务均是比较全面的。市场上涌现出一批以住宅产品需求为主要服务对象的我爱我家、链家地产、易居中国、金网络置业等一批优秀的房地产中介企业；同时一批以外资中介机构为领头的以商业、写字楼及工业地产产品为主要服务对象的中介机构如美国的世邦魏理仕、高力国际、英国的仲量联行、澳大利亚的戴德梁行、英国的第一太平戴维斯、美国的高纬环球、莱坊等等知名跨国房地产中介机构及香港的中原地产、世联地产和北京的伟业顾问、上海的策源置业等一批优秀的本土的房地产中介服务机构。 以下针对市场的不同机构给予知名的房地产中介机的评比做个小结，详见如下表格，排名不分先后。
3 我国房地产中介服务行业利用电子商务的现状 .... 14
3.1 我国电子商务发展的现状 ................. 14
3.1.1 我国电子商务发展的主要特点 ........... 15
3.1.2 我国电子商务发展面临的主要问题 ..............16
4 房地产中介服务运用电子商务的机会及问题 ..........22
4.1 电子商务在其他行业的应用分析 ............... 22
4.1.1 基于产品销售的应用模式 ............ 22
5 实现房地产中介服务电子商务化的策略 .............28
5.1 利用数据策略............. 28
5.1.1 获取网上数据 ...... 28
5.1.2 分析网上数据 ............... 28
6 房地产中介服务电子商务化的 未来发展展望
随着中国房地产市场发展日趋成熟，及房地产中介服务行业自身的成熟将为房地产中介服务行业提供更广阔的的市场空间。伴随着电子商务市场的不断向纵深方向的发展，也必将给房地产中介服务行业带来新的商机。房地产中介服务的专业化程度将越来越高，商业价值也会不断体现，行业地位也将明显提升。具体表现如下几个方面：
第一，房地产中介服务行业将伴随中国房地产产业的健康发展而得到快速的发展。未来十年，中国经济结构处于调整期，但城镇化的步伐已经决定了房地产业的迅猛发展势头，作为房地产产业链上的润滑剂--房地产中介服务业也必将迎来产业的辉煌。
第二，房地产相关行业间的合作，给房地产中介服务行业带来新的生机和动力。由于电子商务的大力推广和大数据时代的到来，以及行业分工的越来越细，房地产中介服务业的专业服务需求将会显著增加。房地产开发商和运营商将改变自己投资建团队的做法，与相对大资源、大平台的专业中介服务机构加强合作，共同面对国内国际间竞争，优化整合产业链资源，共同提高竞争力。 第三，随着自身行业的不断升级，以及社会信用体系的不断建设，行业法律监管体系的不段完善，房地产中介服务行业的专业化和信誉度将被高度认可。从业人员的队伍将不断壮大，专业素质将不断提高，与中介服务机构合作的商务习惯会逐渐深入到国内的企业中。外资中介机构也将得到公平的竞争环境，从而不断加大对中国市场的投入，对行业整体专业化的发展起到了良好的促进作用。
结论
目前，我们面临的是大数据、自媒体、跨界的电子商务化的飞速发展时代。房地产中介服务行业的电商化是行业发展的必然趋势。哪种电商模式能够给中介服务机构带来新的利润增长点，还需要时间来做认证。
本人认为电子商务的核心价值是提高客户的“粘性”，也就是通过客户消费的印记，做更好的数据分析，提供个性化的定制性产品和服务，让客户体验到非同一般的消费体验，从而建立相对稳定的客户关系。电商模式是通过创造新价值而盈利的商务模式。
房地产中介服务必将通过电子商务化的过程实现行业服务的标准化、专业化，通过与第三方专业电商服务机构的合作加强自身的行业竞争力。所以，顺势而为地将进一步行业资源的整合，选取并充分利用社会化传播的渠道，与第三方金融支付平台、信用认证平台、水平 B2B 平台的合作，是目前最为可行的具体策略，是摆脱行业内不正当竞争和违规违纪行为的最好解决方案。
除此之外，对电子商务化的认识上，本人建议在政府和行业协会层面应达成共识；用互联网思维共同继续投入础网络设施，搭建数据共享平台，使信息更加公开、透明；加大专业培训机构投资，培养更多合格的房地产中介服务人员，使中介服务更加专业、高效；同时，更应该多鼓励建设专业的房地产信息交流平台， 汇集房地产产业上、下游的参与者，通过合作、创新建立共荣的生态圈。
综上所述，房地产中介服务业的电商化道路才刚刚起航，电商化是否能给房地产中介机构带来新的商机，应取决于政府的政策支持力度，行业协会的组织宣传力度，更取决于参与其中的机构的数量和民营资本的投入。
参考文献（略）