1绪论
1.1选题背景与研究意义
1.1.1选题背景
改革开放三十年以来，我国房地产市场蓬勃发展，成为我国城市经济纵横发展的重要推手。其发展历程可以简单分成以下几个阶段：从建国之初到七十年代末，我国一直实行的是公有住房实物分配制度，八十年代我国住房商品化开始逐渐成形，到了九十年代己形成住房市场化。进入新世纪后，我国住房市场主要以分配货币化与社会化为主，而最近几年，随着住房市场的不断成熟，住房自有率上升，住房保障建设也开始如火如荼的展开。客观来说，房地产市场的发展是我国社会主义经济制度中较为成功的一项，发展是较为明显的并且取得巨大的成效，主要表现：（1）城乡居民住房条件明显改善，特别是住房质量、居住功能和社区人文环境得到大大提高（2）基本实现城镇居民住房实现自有化和商品化；商品房、保障房等住房供给供应体系初步建立（3）通过住房需求和投资大力推动了国民经济的发展。房地产业增加值占GDP的比重从1996年的1.69%增加到2010年的6.19%，房地产业增加值对GDP的贡献大致在1个百分点左右。长链条的房地产行业是一个综合性产业，跨越生产、流通和消费三大环节，对投资、金融、建材等多个上下游产业有直接推动作用，和人民群众的生产生活息息相关，在经济和社会发展具有重要的地位和作用，已成为国民经济发展的重要支柱产业之一。
城镇化从概念层面上来讲就是指农村人口逐渐向城镇转移和聚集的过程。这个过程体现在两个方面，一是城镇数量的增加，二是城市人口规模不断扩大。由于大量人口由农村向城市迁移，导致农业生产人口比重逐渐下降，同时非农业生产人口比重逐渐上升。大量的人口迁移意味着城市的形成、扩张和形态塑造，城镇化扩张客观上包含了这部分新迁移人群的住房需求。另一方面，从城镇化开始形成的那一刻起，就对人群进行重新改造，更深刻地影响群众的生产方式和生活习惯、价值观念。
1.2研究目的及内容
本文以我国在“新型城镇化”已成为新时期的国家战略的背景下分析总结国内外研宄成果再结合研究客体的实际发展情况，针对房地产对新型城镇化影响作用作较为深入的定性分析，并在此基础上运用多种实证方法以福建省近二十年发展情况为研究案例先用主成分分析方法计算出该省的房地产及新型城镇化发展水平，再通过通径分析法计算出房地产部分指标对新型城镇化发展水平的直接与间接影响关系，最后将人均GDP作为新型城镇化发展水平的代表指标，对该省房地产同新型城镇化发展水平的相互关系进行了计量分析，目的是能对当前新型城镇化战略背景下房地产和城市经济的和谐积极发展提供有意义的理论补充，并通过实证分析工具论证了房地产与城镇化发展之间存在相关关系，为政府和房地产开发企业在制定城市规划相关政策和企业发展战略规划时提供参考。主要研究内容如下：
第1章首先分析了房地产对城镇发展影响关系研究的背景及意义，然后介绍了叙述了论文的研究内容、研究方法以及论文研究技术路线。
第2章首先介绍了新型城镇化的定义及基本内涵，然后介绍了几种常见的城镇化水平评价指标并构建出一套适合本论文研究背景的评价体系，最后分别从经济效益、社会效益、环境效益三个视角对福建省城镇化水平发展状况进行分析。
第3章首先介绍了房地产的基本概念和行业特性，论述了房地产与国民经济发展的关系，最后分析了福建省房地产发展现状及目前存在的问题。
第4章从土地制度、住房制度、保障房建设三个角度阐述了房地产对新型城镇化发展水平的影响作用。本章即是对前两章内容的综合分析，又是为下一章的定量分析做铺塾。
第5章首先通过PCA法计算出福建省近二十年城镇化发展水平得分，然后通过通径分析方法通过相关指标分析房地产对新型城镇化水平的影响作用，最后再通过偏最小二乘法建立以城镇化水平为因变量，房地产相关指标为自变量的多元回归方程。
第6章是对本论文研究结果的总结和阐述，同时针对发现的问题提出自己的解决看法。
2福建省新型城镇化发展现状分析
2.1新型城镇化基本理论及评价指标
2.1.1新型城镇化基本内涵城镇化，也被翻译为城市化，于世纪六十年代首次被提出，至今已有一千多年的历史。城镇化是全球经济现象，是经济与社会发展的结果，也是实现现代化必须完成的任务世界各国现代化进程中必经的历史阶段。伴随着人类经济生产分工水平提高和科技进步，各国从传统农业社会向现代工业社会转型，农业人口比重逐渐降低而非农人口保持增长，城乡经济一体化趋势日益明显，区域的市场紧密度不断提高，城乡间经济联系逐渐紧密和深入，成为影响区域经济增长的重要因素。由于各国经济体制及发展方式的不一致，虽然城镇化一直是学术界、媒体、民间研究和讨论热点，但关于“城镇化”一词的定义也众说纷纟云，没有一个统一的界定。不同学科对城镇化一词的理解有所不同：经济学家通常从城市经济的角度出发，如英国经济学家称城镇化是人口、社会生产力逐渐向城市转移和集中的过程；地理学家认为城市是地域上各种活动的中枢，城市化是人口由从事农业活动转向非农业活动，从而趋向集中的过程；人文生态学家认为，城镇化是随着时间的推移，某一社会的人口逐步集中到高度密集社区的过程，换句话说，是人口由农村迁至城市的过程；社会学家以社群网的密度、深度和广度作为研宄城市的对象，因而把城市化过程理解为社群网的广度不断扩大、密度日益降低、人际关系逐渐趋向专门化与单一化的过程；人类学家则认为，城镇化就意味着人类生产方式的转变过程，即由农村生活方式向城镇生活转变的过程；大体来说，国内学术界对城镇化的定义大致可以归纳为以下几种：
（1）城镇化是指农村人口转变为城镇人口的过程，或者是农业人口转变为非农人口的过程；
（2）城镇化是指农业人口转化为工业及其他非农业人口，分散的农业人口向城市集中和不断产生新的城市，从而引起城镇人口数量增长，城镇数目增加，城镇体系不断扩大的完善，城镇经济在国民经济中的地位不断加大并成为社会发展的主要推动力；
（3）城镇化是指一定区域的人口规模、产业结构、经济成分、运营机制、管理手段、基础设施、生态环境以及人们的生产、生活方式由分散到集中、由单一到复合的动态过程。
综上所述，本论文认为城镇化的概念可以归纳总结为：农村经济转为城市经济、农业人口转为非农人口并进入城市，或者郊区融入大型城市，使城市区域产生实质性的增长。
2.2福建省新型城镇化发展现状分析
2.2.1福建省新型城镇化发展经济效益评价
建国以来，福建省进入了工业化发展时期，特别是改革开放后，国民经济快速发展，城镇化建设投资规模不断加大，城镇数目及人口数量不断提高。从时代特色分类来讲，福建农村城镇化的发展历程大致可分为三个阶段：
1、发展初期
福建的城镇建设于该时期提出了城乡共同发展的战略。由于福建地处台湾海峡的特殊位置，国家对福建没有进行大的投资，仅在上世纪七十年代的“小三线”建设中，内地鹰厦铁路沿线的三明、永安、南平、邵武等工业城镇得到一些缓慢发展，而沿海一线城镇建设基本处于停滞状态。在这样的背景下，福建城镇化进程受到抑制，城镇化水平一直在13%左右徘徊。
2、停滞阶段
经济的发展离不开社会的稳定，这个时期发生的文革十年动乱严重的破坏了经济的发展，“文革”期间大量的知识青年和干部下放农村。福建农村城镇化经历了一个停滞发展阶段。工业发展停滞，政府大力精简城市人口，人口流动受到严格限制问。
3、高速发展阶段
1978年以后，中国进入改革开放，实施沿海发展战略，不仅极大的改变了中国经济结构和地区发展模式，而且倾斜式的对外幵放政策使得各生产要素流向沿海地区，大大加速了沿海地区的城镇化发展，扩大内陆地区在城市发展和经济发展方面的差距。为吸引外资而在福建设立的经济特区更促进了该省第二、三产业快速发展。同时乡镇企业异军突起，迅猛发展，己经成为农村经济的中间和国民经济的重要组成部分。乡镇企业的发展，不仅有利于解决三农问题，对提供农村生产率增加农民收入，而且推动了农村工业的发展和结构升级，对保障农村经济可持续发展有积极作用。从城镇化的基础因素来看，农民非农化为城镇化发展提供了基础条件，农业富余劳动力向非农产业部门转移，打破城乡二元结构，优化产业结构，促进第二三产业在国民经济中的比重上升，极大促进加快城镇化发展。
3福建省房地产发展现状及影响因素分析........19
3.1房地产基本特征.........19
3.2房地产与城市经济发展的关系.........20
3.3福建省房地产发展现状........21
4房地产对新型城镇化发展影响作用定性分析.........24
4.1土地制度对新型城镇化发展的影响........24
4.2住房制度改革对新型城镇化发展的影响........25
5房地产对新型城镇化发展影响作用实证分析........28
5.1福建省新型城镇发展水平的综合评价........28
5.2主成分分析方法简介.......28
5房地产对新型城镇化发展影响作用实证分析
本章中，将着重通过实证分析来探讨房地产发展水平对新型城镇化影响作用。本文在第三章的理论分析的基础上，选取多种计量方法对研究对象进行分析。具体来说，先从选择福建省近二十年样本资料，通过主成分分析法计算其新型城镇化发展水平综合值，并在此基础上运用通径分析方法出计算出房地产发展水平指标与新型城镇化发展综合水平值的变量关系，计算出房地产相关指标对城镇化的直接和间接影响作用大小，从而考察二者关系。第二部继续利用软件，以人均作为新型替代变量，运用偏最小二乘回归方法考察房地产发展水平对新型城镇化的影响作用，以期运用原始数据对两者的回归关系做进一步的分析，提高结果的准确性和科学性。
5.1福建省新型城镇发展水平的综合评价
创建一个多元回归模型时为了更准确真实地反映研究对象的现象和特点研究人员往往会选择尽可能多的变量。但在现实生活中，一些变量之间存在着较明显的线性关系，会导致单个变量的解释能力受到影响，甚至参数的显著性检验失败，模型失去意义。要解决上述问题我们可以采取降维的思路选择其中几个变量来代替所有变量，再用这几个变量来反映低维空间中的信息，从而获得更准确的解释。本文选择多组数据反映福建省1991-2011年新型城镇化发展水平，显然存在多重共线性现象。因此为了消除多重共线性的影响，本文选择主成分法进行分析。
6结论和建议
6.1结论
本文通过定量分析和定性分析方法的结合，以福建省为例，较科学系统的研究了房地产对新型城镇发展水平的影响。结论如下：
（1）新型城镇化发展离不开房地产的支持。
房地产是城市的基础和框架，房地产在城镇化进程中扮演者助推器的角色，并且城市功能的逐渐完善也需要房地产。中国经济的持续发展需要房地产，而支撑房地产发展的基础是大量新迁移人口带来的住房、消费、养老需求。城镇住房的增量需求和改善需求双双旺盛，是房地产持续发展的动力。因此反过来说，房地产为新型城镇解决的不仅仅只是居住问题，而在购物消费、休闲娱乐、工业发展、养老保障等多个方面支撑和丰富我过新型城镇化的概念及发展。
（2）房地产的健康平稳发展对新型城镇化有显著的积极作用
城镇化首先是人类的生产方式和生活方式由农村向城市转移的过程，而新型城镇化强调以人为本，重要的一点就是让新迁移人口兄弟安居乐业。要解决居民住房，则一定要发展房地产。房地产作为为城镇化提供物质基础的重要部门。当房价高涨，拉高居民生活成本时，则会扰乱效率函数，与其他目标相冲突，进而直接影响和谐社会建设，阻碍城镇化建设。其次，与居民生活息息相关的医院、学校、交通等等基础设施同样与房地产密切相关。因此，新型城镇化进程要快速、稳定、和谐的发展，就要求房地产有一个健康、持续和平稳的发展态势。
6.2建议
1、引导房地产健康发展，促进城镇化快速发展发展
（1）以住房消费为主的市场，致力于改善广大普通群众的居住条件我国资源要素禀賦、社会发展阶段共同决定了住房市场只能服务于居民合理的住房消费。但一些人把住房作为投机投资工具，购买大量住房以攫取暴利；一些人利用手中的权利，名下多套房产成为权力的财富表现形式。这种不公平现象不仅会加剧市场供求矛盾和价格波动，而且会制约居民合理住房需求得到满足，甚至会贻误城镇化的发展进程。
参考文献（略）