本文是一篇工商管理论文，通过研究，本文主要得出以下结论： （1）长兴物业外部战略的政治环境稳定、法律环境不够健全、经济环境良好但也受到经济波动的影响、社会环境对物业企业的接受度在不断提高、技术环境能够为物业企业提供所需支持。长兴物业的行业环境处于不断发展中，正在逐步走上市场化经营、区域化管理、法制化运作、集团化发展的道路。
第一章 绪论
1.1 研究背景
我国物业管理的历史源于上世纪 80 年代，从经济特区掀开了物业管理的篇章[1]。深圳是我国最早实施住房改革的地区，1988 年深圳的住房制度改革拉开了物业管理的序曲。随后，物业管理行业在深圳迅速崛起[2]。尽管我国物业管理的模式在优化和管理水平也在进步，但是我国物业管理行业也存在很多问题[3]。例如，我国物业管理公司大多不是独立建制，而是从原有的房管系统中生长出来的旁支，有些则是由房地产公司派生而成，有些是由机关、事业单位等的后勤部门逐步衍化形成，在市场需求下产生的专业物业管理公司较少，所以当时的物业管理公司大多处于自建自管物业[4]。因而此类物业公司缺乏经营目标和公司的长远发展规划，经营看重短期利益而忽视长期利益，缺乏品牌形象设计和品牌维护与管理，浮躁和急功近利的特征明显[5]。
随着人们收入和生活水平的不断提高，人们对物业管理的质量越来越重视，尤其是在我国跨入万元美金社会后，对服务行业的要求会更高[6]。物业管理作为最贴近民生的服务类目，人们对物业管理的要求也必然进一步升级，与之相应的则是物业管理公司存在很多管理问题，并且成为消费者投诉的热点之一。不少物业公司只重视暂时的、局部的利益，缺乏长远发展的理念[7]。“重视外部推销，忽视内部管理”，“服务意识差，管理水平低”这些成为社会对物业管理公司的基本评价。也致命很多物业公司竞争乏力，内外受困[8]。
根据《2020 中国物业服务百强企业研究报告》，中国百强物业服务企业管理面积均值达 4279 万平方米，比上一年增长 15.08%，同时市场份额继续扩大到43.61%，且物业企业的市场集中度进一步提升。2019 年百强物业服务企业的项目管理数量均值为 212 个，比上一年增加了 10.42%，同时营业收入均值为 10.40亿，增长 17.38%，在管面积增长 15.08%，整个行业的经营业绩仍然保持增长。基础物业服务收入均值达 8.17 亿元，同比增长 14.55%，占总营业收入尽 80%，百强物业企业的基础物业服务收入仍然是其收入的主要来源。从业人员约 1079.6万人，比上一次增加 9.7%，显示出物业服务行业的社会地位在提升。物业管理行业作为民生行业，已经成为维护社会稳定和促进城市发展的重要行业。
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1.2 研究意义
进入 21 世纪，我国经济、政治、社会等各方面的发展日新月异，整体都在不断进步，但是因物业管理而引起的社会矛盾频频发生，甚至引起一些恶性的群体事件，物业管理水平的提升已经成为“和谐社会”必须要解决的问题[10]。当前，我国物业管理行业经过多年的发展，在管理水平与管理理念方面都在走向成熟[11]。未来，我国物业管理行业将会在市场化的过程中，面临激烈竞争，但同时行业将不断完善、服务不断提升，物业管理将跨入一个新的发展时期[12]。对物业管理企业而言，市场环境的变化、行业竞争的升级、信息技术的普及、业主维权意识的增强等，这些都迫使物业管理企业更新服务理念、提升服务质量、树立品牌意识，建立长远发展战略[13]。因此，研究物业管理企业的发展战略，不仅关乎单个企业的发展，对于整个物业管理行业的发展和壮大都具有重要的现实意义。
本研究将着眼于如何为长兴物业创建一个稳定、持续的盈利模式，同时给其他物业管理公司提供借鉴，因为长兴物业作为一家小规模的物业公司与众多物业公司有着相似的发展背景和相似的行业地位，能够代表大量同类的物业公司，研究和解决甘肃长兴物业管理有限公司的问题，不仅对长兴物业具有重要的现实意义，同时也能为其他物业管理公司提供新的思路。
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第二章 相关理论概述及文献综述
2.1 战略管理的概念与内涵
2.1.1 战略的定义
“战略”最早出现于军事领域，后演变为泛指对全局性、高层次的重大问题进行筹划与指导[14]。钱德勒在《战略与结构》一书中写道，战略指向的是长期目标，战略是围绕长期目标的实现所开展的关键资源的分配与行动路径安排[15]。安德鲁斯在《企业战略概念》中给战略的定义是：一种把企业的使命、发展目标及业务活动有机融合的决策模式。战略管理的鼻祖安索夫认为，战略是应对企业外部环境而开展经营活动决策的一系列理论和程序。明茨伯格则将战略概括为“5P”组合，即计划、策略、模式、定位以及观念[16]。迈克尔·波特在《什么是战略》中认为，战略是将企业经营中多个方面及环节进行有效匹配和取舍[17]。
2.1.2 战略管理的定义
安索夫最早提出“战略管理”概念，因此成为战略管理的开创者，他认为，战略管理是一种将企业中长期发展目标、机遇与日常经营策略有机结合的系统化管理活动[18]。斯坦纳则认为，战略管理是企业根据其自身使命和内外部条件进行目标谋划，并确保付诸有效实施的动态控制过程[19]。戴维则形象地将战略管理看作是一门服务于企业经营决策的科学和艺术[20]。知名战略学者们对战略管理的定义虽不尽相同，但核心思想基本一致。耐格等在《战略管理到底是什么》一文中综合各家定义，对战略管理进行了归纳：战略管理是企业决策者们为提升企业在外部市场环境中的业绩表现，利用所掌握的资源而开展针对性或非常规性的决策行动[21]。
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2.2 物业管理的概念与内涵
2.2.1 物业的概念
“物业”一词来自于香港方言。由 Real Property 或 Real Estate 翻译而来，表示房地产或不动产。虽然物业常被看作是“房地产”的同义词，但其实两者在许多方面是不同的。通常，房地产泛指某个国家或地区的整个房地产，是较宏观的概念；而物业多指单项的房地产或实物资产，更多的是微观层面的概念[22]。
2.2.2 物业管理的概念
物业管理的概念，根据其划分的角度不同，可以分为广义和狭义两种。
广义层面的物业管理是指：在物业管理的生命周期内，为了发挥物业管理的价值，管理人员运用各种管理方法和手段，对物业开展全过程管理，为物业服务使用者提供周到的服务[23]。广义物业管理涉及的内容较多，涵盖物业的全寿命周期，涉及各类物业管理与服务，比如物业的开发建设管理，租售管理、装修管理、修缮管理、以及为物业使用者的经营、生产、居住而提供的多种形式的服务。
狭义层面的物业管理是指：专业组织或机构，受业主委托，按合同或契约，运用现代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主或用户进行管理和服务。狭义的物业管理，一般包括对房屋建筑及附属配套设备、设施及场地以经营的方式进行管理，对房屋周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路养护统一实施专业化管理，并向住用户提供多方面的经营服务。
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第三章 长兴物业外部战略环境分析 ............................. 12
3.1 长兴物业简介 ................................. 12
3.2 宏观环境分析 ................................... 13
第四章 甘肃长兴物业管理有限公司内部战略环境分析 .................. 26
4.1 公司资源分析 .................................. 26
4.1.1 有形资源 ....................................... 26
4.1.2 无形资源 ......................... 27
第五章 甘肃长兴物业管理有限公司战略制定与决策 ...................... 36
5.1 甘肃长兴物业管理有限公司战略目标体系 .............................. 36
5.1.1 企业使命 ..................................... 3
5.1.2 企业愿景 ......................................... 36
第六章 甘肃长兴物业管理有限公司发展战略实施与控制
6.1 甘肃长兴物业管理有限公司战略计划
6.1.1 总体战略说明——集约型增长战略
公司实行集约型增长战略。在加强自身发展的基础上进行资源整合，在市场竞争中不断扩大客户群体，以客户需求为导向，通过提升服务质量以及为客户提供“一对一”、定制化、个性化的物业服务，抢占市场份额，在行业内逐步提升名气，最终跻身该行业全国领先阵营。
6.1.2 公司阶段目标
结合公司短期目标，五年内成为兰州市物业服务行业的领航者，员工人数突破 200 人，技术人员突破 90 人，年收入超过人民币 2500 万元。员工人均收入达到兰州市同行业内较高水平。
（1）财务目标
力争年收入保持 15%左右的增幅，净利润保持同比例增长。
（2）人力资源目标
力争 2024 年公司员工人数突破 200 人，65%以上拥有本科以上学历，技术人员突破 90 人，员工人均收入达到兰州市同行业内较高水平。
（3）资金链目标
公司至少与 1 家公司签订合作融资协议，解决公司资金较为短缺的问题。
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第七章 研究结论与展望
7.1 研究结论
物业管理行业经过 30 多年的发展，行业竞争越来越激烈，且行业发展遇到瓶颈。长兴物业成立 10 多年，其发展过程中随着行业的发展而发展，但是要想在激烈的竞争中获得企业成长，需要采取一定的发展战略。本文利用战略管理的基本理论和研究方法，对长兴物业面临的内外部环境进行了详细分析，识别了公司所面临的机会和威胁以及自身的优势和劣势，通过 SWOT 分析，确定了公司的发展战略，并运用战略决策模型确定了具体的发展战略，并提出了战略计划、战略实施的方案、保障措施和控制措施。 通过研究，本文主要得出以下结论：
（1）长兴物业外部战略的政治环境稳定、法律环境不够健全、经济环境良好但也受到经济波动的影响、社会环境对物业企业的接受度在不断提高、技术环境能够为物业企业提供所需支持。长兴物业的行业环境处于不断发展中，正在逐步走上市场化经营、区域化管理、法制化运作、集团化发展的道路。长兴物业的潜在行业进入者较多，行业进入门槛较低；供应商的议价能力较高，物业管理企业因高度零散而丧失了议价能力；物业管理行业实施政府指导价政策，买卖双方均无议价；替代产品的威胁基本不存在，因为物业管理已经成为未来的发展趋势；行业竞争程度较高，兰州市内物业企业多达 600 多家，同时还要面临外部企业的竞争。
（2）长兴物业的财务资源良好，年收入逐年增长，但是资金来源单一。实物资源基本充足，能够满足物业服务的基本要求，但大型设备较少。无形资源方面，长兴物业有着良好的企业信誉和不断的品牌口碑。人力资源方面，基层员工占比最高，本科学历员工比例最高，但是由于缺乏规范、持续的培训，加上薪酬水平偏低，人员流动性大，有经验的老员工容易流失。长兴物业的管理人员、工程技术人员的岗位职责相对比较明确，而保安人员和保洁绿化人员的岗位职责则不够明确，财务管理人员和物业管理人员参与培训的比例较高，而保安人员、保洁绿化人员的培训机会少，参加过培训的比例低，总体上员工对薪酬的满意度不高。存在的问题可总结为：人力资源规划不够科学、合理；员工专业能力有限，职业素养不高；员工培训流于形式，缺乏针对性；人力资源队伍稳定性较差。经营收入逐年提高，年利润逐年提升。
参考文献（略）