本文是一篇法律论文，本文通过对一起因开发商不诚信行为导致银行与业主产生车位纠纷的典型案例进行剖析，探讨未办理不动产登记车位排除抵押权强制执行需满足的具体条件和适用条款。
第一章张某购买地下车位纠纷案简介
一、案情简介
2016年6月，张某与华骏公司签订了《裕富车位认购书》。合同内容为，张某购买由华骏公司开发的地下车位，车位位于广州市某小区。其后开具了增值税发票并备注了车位相关信息。华骏公司于同年7月与银行签订了《最高额抵押借款合同》。合同约定将华骏公司以位于广州市的房屋及车位为百嘉信公司在额度内提供最高额抵押担保。甘肃银行兴陇支行于2016年7月4日与华骏公司共同办理了抵押登记。因在甘肃银行兴陇支行与在百嘉信公司、华骏公司等借款合同纠纷案件中，银行提出保全申请，甘肃省高级人民法院裁定依法查封了包括案涉车位在内的财产。2019年8月法院作出判决，甘肃银行兴陇支行有权就华骏公司所有的抵押物进行拍卖。判决生效后，在强制执行过程中，车位买受人张某就案涉车位提出异议。
一审法院认为，本案中银行对案涉车位拥有合法抵押权。因此买受人张某如果想排除银行申请的对案涉车位的强制执行，就必须属于《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民纪要》）125条中的商品房消费者。本案中产生权属纠纷的对象为车位，不是商品房，所以张某不属于商品房消费者，无法进一步适用《最高人民法院关于人民法院处理异议、复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）中的特别规定予以保护。因此，张某所主张的民事权益不能排除已登记不动产抵押权的强制执行。
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二、争议焦点
（一）买受人未经登记能否取得车位所有权
本案中，当事人张某作为小区业主，出于停放车辆的需要与开发商签订了车位认购合同并支付了合理价款，从通常的社会习惯上看理应拥有车位的所有权。但案涉车位作为不动产，在变更使用人时并没有进行相应的所有权登记，因此产生了车位购买人是否拥有案涉车位所有权的争议。
停车位分为地上和地下两种。地下车位也分为人防车位和开发商规划建设的车位，不同类型的车位在法律上的地位似乎是一样的，但实际上差别很大。本案中的车位属于由小区开发商规划建造的地下车位。目前我国停车位登记系统还不健全。没有全国统一的适用标准。案涉车位所在的广州市地方规定允许地下车位进行不动产登记。车位作为不动产，依照《民法典》相关规定需依法登记才能够设立物权。[2]买受人张某能否在未经登记的前提下获得车位所有权，是本案的争议焦点之一。
（二）案涉车位能否排除银行抵押权的强制执行
本案中，张某与银行之间的权属纠纷，源头在于开发商的不合理行为，即先卖后押。张某购买车位在先，但并没有办理产权登记。银行设定抵押权在后，并办理了完整的抵押权登记。从张某的角度来看，非因自身过错导致车位权属发生争议，如果由张某承担开发商不诚信行为的全部后果显失公平。从银行的角度看，银行出于经过法定程序登记的抵押权而主张对车位行使权利，合法合规。张某明知案涉车位存在无法过户的风险，未及时办理不动产登记，也未到公证处办理公证，应当认识到交易行为中存在的风险。因此，银行主张银行依法享有的抵押权不应被排除在外。
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第二章住宅小区地下车位权属的相关法律适用
一、车位权属的立法情况及其在本案中的借鉴意义
（一）《民法典》有关规定及其意义
《民法典》对于小区车位的有关规定集中于第275条、276条的三个条款，包括车位归属的约定方式、占用小区地上面积的车位归属以及归属的优先要求。[这部分规定对于接下来分析本案中车位的权属问题具有重要借鉴意义。
一是对车位类型进行了基本划分。《民法典》在第275条的记叙中，将小区车位分为了两类，一类是占有小区业主共有面积的车位，即“共有”型车位，另一种是规划建造的可约定归属的车位，即“规划”型车位。[3]此部分内容实际上参考了物权法的相关规定，提出由当事人约定规划用于停放汽车的停车位的所有权。[4]而占有小区业主共有面积的车位，如绿化带旁的车位等，则属于所有业主的共有车位。上述规定阐明，在解决车位纠纷时首先应先把车位进行归类，然后再分别界定其归属。
二是对解决车位纠纷提出了一个重要的原则，即所有车位应当优先考虑业主的需要。这一规定表明，小区设置停车位，功能上数目上，都与小区业主居住权息息相关，这种利益是法律明文规定要保护的。这说明在私人交通工具日渐普及到各家各户的背景下，车位权益与业主的生存需要权密不可分，车位使用权是保障住宅小区居民正常生活的一项重要权益。
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二、案涉车位的法律属性
（一）地下车位的定义
本案中争议的车位，是指在住宅小区地下建造的，以停放车辆为目的，通过简易划线分割出的空地。[6]案涉车位与住宅小区地面车位、建筑物首层架空层车位和屋顶车位、小区内完全封闭空间构成的独立车库等在法律性质和所有权归属方面存在极大差异。[7]为了本篇案例分析的针对性，本文对除地下车位外其他类型的车位特质不再进行单独陈述分析。
当前立法没有对地下车位给出具体的定义和分类。地下车位的归属问题，在司法审判中，争议依然很大。现实情况中，地下停车位主要分为两种，一种将地下人防工程非战时进行再利用的人防车位，另一种则是由开发商统一规划、统一施工建设的地下停车位。要对涉案车位的所有权归属进行确认。首先需要从现有的法律规定出发，总结归纳地下车位的法律性质。
（二）开发商规划建设型地下车位的特质
开发商规划建设的地下车位，是指开发商基于业主日常停车便利的初衷，经有关部门通过建筑许可，在小区地下区域建造的停车位。《民法典》第275条规定，这种地下车位可以通过出租，还可以出售。可将其归属权由房产开发商转移给业主。这为当事人通过交易方式获得案涉车位所有权之可能提供了法律支撑。要探讨开发商规划建设型地下车位的所有权归属问题，首先要辨明此类车位的几个关键特质，包括其是否占用了小区居民的共有面积、建设成本由谁承担，以及在数量和面积等方面开发商是否严格按照有关部门批准的建设规划进行建造。如若地下车位占用了商品房公摊面积，即使由开发商规划建设，其所有权也应由业主共有。同理，如果该类地下车位建造成本的实际承担者为业主，业主也可主张对车位集体共有。只有地下车位没有占用公摊面积，业主没有均摊成本的，才有可能涉及按投资成本确定归属的约定归属和归属问题。除了上述情况，还需考虑地下车位是否严格按照规划建设进行建造。如在南京鼓楼法院车位纠纷案中，开发商没有按照原本规划建设车位，最终超出数目建造的车位收益归业主共有。因此只有严格按照行政机关批准规划建设的车位，开发商在建造完毕后才有可能获得其所有权。
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第三章 买受人对案涉地下车位的权益认定 ............................ 11
一、开发商与买受人的车位交易行为合法 .......................... 11
(一)买受人符合“首先满足业主的需要”的法律要求 ...................... 11
(二)开发商售卖车位行为合法 ................. 12
第四章 买受人权益排除银行抵押权强制执行问题分析 .................... 18
一、商品房消费者排除强制执行特别规定的适用 ..................... 18
(一)《九民纪要》和《执行异议复议规定》在本案中的适用 ...... 18
(二)案涉车位与商品房法律性质之比较 .............................. 18
结语 ................................ 25
第四章买受人权益排除银行抵押权强制执行问题分析
一、商品房消费者排除强制执行特别规定的适用
（一）《九民纪要》和《执行异议复议规定》在本案中的适用
法律论文参考
《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民纪要》）对于不同情况下的不动产买受人如何参照适用《执行异议复议规定》进行了详细说明。《九民纪要》虽未直接列明车位权属相关内容，但其中关于何种情形下支持商品房消费者提出执行异议以排除强制执行的阐述对于分析本案案情具有重要价值。其中125条陈述，对于商品房消费者已经买入但未进行登记的房地产，因开发商原因被进行强制执行时，满足《执行异议复议规定》第29条中的相关条件，可以排除强制执行。此条适用方法的关键在于，商品房消费者必须严格出于满足基本居住需求的需要，才能作为保护对象在未经登记的情况下排除强制执行。由此引申，作为排除强制执行抵押权的除外责任。在适用时案外人身份有着严格的限制，换言之，设置相关法律规定的目的是维护业主的居住权利，保障公民不受侵害的基本生存权益。
本案中，一审二审在判定车位权属问题时均参考了《执行异议复议规定》中的相关条款。二审中，张某律师还援引《九民纪要》的相关观点。由此引出判定本案中车位权属的一项重要问题，即能否适用异议复议规定中对于商品房消费者的特别保护条款排除银行抵押权的强制执行。
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结语
本文通过对一起因开发商不诚信行为导致银行与业主产生车位纠纷的典型案例进行剖析，探讨未办理不动产登记车位排除抵押权强制执行需满足的具体条件和适用条款。在现有交易习惯下，不动产买卖和交易之间间隔时间较长的现象时有发生，这滋生了开发商不诚信交易的土壤。出于对张某生存权益的保障，本案最终可以适用对商品房消费者保护的特别条款排除抵押权的强制执行。银行的登记抵押权仍然合法有效，可以就开发商抵押的其他财产主张优先受偿权。
在处理此类纠纷时，应当肯定优先保护已经登记的物权的观念，彰显国家登记制度的效力。之所以适用商品房消费者特殊保护条款排除强制执行，究其根本，是为了保障公民的正常生活不受影响。对于持有车辆的业主而言小区停车位已与其日常生活息息相关，无法停放车辆将造成其工作生活的极大不便，此种情形下车位权益已关乎其日常生活。在社会转型时期，必须对公民权益予以足够的重视才能保障经济平稳运行。由此衍生了对商品房消费者的保护条款。日趋增加的小区车位纠纷，需要通过法律途径去引导解决。本文立足于现有的法律和司法解释，辨析相关理论在实践中的适用条件，探讨此类型问题的方法。相信伴随法律规定的不断完善，相关制度的不断普及，民众对于车位权属问题一定会有更为深刻的认识，相关纠纷也会有更为妥善的司法解决方式。
参考文献（略）