本文是一篇会计论文，本文以碧桂园为研究主体，结合融创中国、万科等其它房地产龙头企业为比较对象，从转型动因、实现路径、对财务绩效影响等角度，得出以下研究结论：第一，轻资产运营模式能够降低企业资金成本，缓解企业资金压力，改善企业资产负债结构，控制企业财务风险，同时，也使企业短期盈利能力较弱。由于轻资产运营模式更为合理的资产结构以及更为恰当的业务项目配比，未来更能够提升企业盈利稳定性。
第一章 绪论
第一节 研究背景以及研究意义
一、研究背景
（一）改革开放及城市化推动国内房地产行业发展
改革开放后，消费、出口、投资“三驾马车”对推动国家经济发展起到重要作用。我国逐步成为“世界工厂”，工业产业链条通过模仿、创新在国内得以完善推进，直至 2020 年，中国拥有世界上最完善的工业产业链条。中国国内居民部门在改革开放以后的三十年积累起民间财富，国内企业、居民的金融债务问题较为轻微。
自 1978 年以来，城镇化与工业化在国内全面推行，农村人口相继进入城市生产生活，带动城市地区先行发展，新增人口对城市公共服务、基础设施建设、住房等需求快速增长，国内消费市场得以开发，推动了消费力显著提升，住房消费需求亟待满足。中国城市化率在 1978 年仅为 17.98%，房地产行业因当时政策限制及消费需求限制无法得到发展。自推动改革开放以来，由于城市化率迅速提高，城市住房需求已无法被政府完全主导，政府随即逐步放开对房地产行业的政策限制，居民部门购房需求的增加使房地产行业快速发展，房地产行业通过享受“土地红利”，进入发展高峰期。
1991 年，万科 A（000002）成为深圳证券交易所首批上市企业，也是国内第一家房地产上市企业，房地产企业开始通过证券市场进行融资。1993 年，国务院为了防止房地产市场发展过热，控制各大金融机构的信贷资金进入房地产行业，对外公布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》。1998 年，国内福利分房制度取消，政府调整信贷政策，银行开始开展个人住房抵押贷款业务，金融信贷资金进入房地产市场，政府政策、社会环境、商业态势助推更多信贷资金进入楼市。2003 年，中国住房及城乡建设部门将房地产行业列为国民经济支柱产业，带动中国社会大部分资金进入房地产及上下游配套行业，房地产行业进入“金融红利”时期。直至 2008 年，中国城市化率已达到 47.00%，以中国2008 年 13.28 亿庞大的人口基数，城市化进程中所涵盖的迁徙人口为城市地区房地产市场发展提供了大量需求。
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第二节 文献综述
一、国外文献综述
（一）轻资产运营模式概念
国外学者普遍认为轻资产运营模式是一种公司经营战略，轻资产包括品牌、技术专利等无形资产以及人力资源管理、成本管理等智力资源。企业通过价值增值驱动企业迅速发展，将人力资源等摆在战略核心位置，在此基础上建立相应管理平台进行运营，在资源有限的前提下，正确地使用最少的公司资源获得更多的价值产出，创造出企业不可复制的战略优势。
Wernerfelt (1984)在“资源基础观”下，认为实行轻资产运营的企业只承担了产业链中部分增值环节，但由于借助外包等形式仍然拥有公司全部功能，并且能够提高企业的经营管理能力和市场适应能力。Amit (1993)认为帮助企业提升核心竞争力的资源不仅仅是实体资源，还包括知识产权等无形资产以及渠道网络等智力资源。
Robert D (2003)研究认为企业拥有的经济资源是有限的，应当杠杆化利用经济资源。将企业资源围绕在智力资源的根基上加以使用，即将技术优势和品牌优势转变为企业经营管理中更高的总资产净利率。
Iansiti Levien R (2004)与 Amit 观点一致，认为轻资产除了品牌、技术专利、非专利技术等，还包括人力资源管理、生产线管理、成本管理等智力资源以及采购网络、销售渠道、销售网络等市场资源。
Jay.Barney (2010)认为同行业不同公司都具有自身取得竞争优势的核心竞争力资源，不易被其它公司模仿并且提高行业准入门槛。并且轻资产随着公司在行业中不断发展而增加其种类和范围。
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第二章 基本概念及理论基础
第一节 基本概念
一、轻资产运营模式的界定
轻资产运营模式指的是用最小的自有资金、最少的资金成本，对企业内部、外部资源能力进行整合，以实现用最小成本获得最大收益的商业模式。主要具有以下五点特征：
（1）强调智力资源，即企业融资能力、渠道流程管理能力、运营管理能力、销售推广能力、媒体公关能力等。房地产企业降低融资成本能够帮助企业减少财务风险；强运营能力能够缩短地产项目开发周期，使企业较快完成资金回笼；强营销能力能帮助房地产企业在轻资产运营模式下仍然能够保持企业高周转，减少现金流压力。
（2）强调品牌、商誉等无形资产为公司带来的收益。房地产企业较强的品牌宣传力能够帮助企业在公开市场获得较好的信用评级，减少融资成本；同时，帮助房地产企业加快销售速度。
（3）强调企业自身核心能力，了解房地产企业在行业产业链条的位置，明确企业稳固市场地位应当具备的资源和能力，并加以强化。
（4）注重业务外包。实现轻资产运营模式需将企业不重要的产业链环节外包给上下游企业。
（5）强信息整合能力。即强调运用现代信息技术将公司内外业务进行整合。
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第二节 理论基础
“微笑曲线理论”与“劳动分工理论”相结合，按业务流程进行细化，从公司设立、资质审核、项目可行性分析、勘察设计、招投标拿地、报审施工图、基础施工、主体结构施工、装饰施工到最终房地产销售租赁、物业管理、商业地产管理，然后在运作过程中，政府公关、投融资管理、资金链管理等进行辅助。房地产企业应将自身资产着重利用到房地产行业中附加值较高的环节，才能够稳步提高公司价值。
在房地产企业转型过程中，应当将施工环节、项目开发进行外包，吸引其它企业、机构共同承担资金投入，企业更多把控过程中的创新、推广、运营、销售环节，增强自身核心能力。
一、劳动分工理论
1776 年，《国富论》在系统地总结当时欧洲资本主义国家发展经验、理论框架的基础上，进一步地提出了“劳动分工”的观点，并在书中较为详细地解释劳动分工在提高社会总体劳动生产率以及增加国民生产财富总值的重要作用。英国工业革命时期，亚当·斯密以制造业企业作为研究对象，详细地论证了通过劳动分工能够在原有基础上提高单人工作量，能够提高工厂整体生产效率，从而能够为社会增加财富的创造。这主要取决于三个方面：（1）劳动分工能够使雇员从事自身熟悉的专业工作，这提升了劳动熟练程度，从而能够加快生产线的生产效率。（2）《国富论》创作时间是英国第一次工业革命时期，工业生产集中于工厂内部，斯密通过实践论证劳动分工能够节省工人在不同工种工作的工种变换时间。（3）工业革命时代，机器能够取代人力进行规模制造，只需单个工人操作设备便能够完成多人分工工作，其本质上源于机械设备对分工体系中重复简单工种的替代作用。
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第三章 房地产行业资产运营模式实现路径及转型动因.................... 16
第一节 房地产行业重、轻资产运营模式实现路径.........................16
一、重资产运营模式实现路径...................................... 16
二、轻资产运营模式实现路径................................. 21
第四章 碧桂园轻资产运营模式转型分析......................35
第一节 案例公司简介...........................35
第二节 碧桂园轻资产运营模式转型条件................................36
第三节 碧桂园轻资产运营模式转型动因及实现路径........................37
第五章 碧桂园轻资产运营模式转型对企业财务绩效的影响分析.... 46
第一节 财务绩效分析指标与数据的选取说明............................46
第二节 碧桂园轻资产运营模式企业财务绩效纵向分析..................................48
第六章 优化碧桂园轻资产运营模式转型的建议
第一节 拓展融资渠道
房地产企业的融资渠道主要有银行信用贷款、国内债券市场、美元债券市场和非标融资，由于国内对房地产金融化管制相较于美国而言更为严格，这使得过去房地产企业融资渠道主要为银行信用贷款，国企相对于民企更具有优势。2020 年，中国人民银行对国内信贷结构进行调整，银行渠道流入房地产领域的资金持续减少，但是对房地产行业而言，在资金体量上仍是融资渠道中最大的；债券市场政策相较于银行更为宽松，房地产行业债券发行规模呈现上升趋势，但在当前经济环境下，金融市场整体违约风险增大，投资者对市场保持谨慎态度，民企发行利率显著高于国企；非标融资渠道，政府管控愈加严格，其中包括对明股实债等资本运作方式进行严格限制；美元债券市场目前仅停留在“借新还旧”的用途上，发展空间较大。
国内绝大部分重资产运营模式房地产企业实行轻资产转型的根本原因是减小高财务风险致使企业资金链断裂的可能性，拓展融资渠道本质在于降低融资成本、扩大融资规模，是房地产民企降低资金成本的主要措施，具体表现为以下建议：
第一，与银行、信托、保险等金融企业建立战略投资关系，其中典型为万科地产战略投资徽商银行以及碧桂园引入平安人寿作为战略投资者。国内自 P2P爆雷等金融问题发生后，对民间非法集资管控极为严格，入股金融机构或者引入金融机构都能够借助金融机构金融牌照合法为房地产企业提供融资便利，有利于降低融资成本。
第二，积极拓展海外融资。房地产行业自 2019 年开始，国内融资难度逐步加大，但大型房地产企业由于“头部效应”在海外融资利率较低，如碧桂园等在港上市房地产企业能够合理运用海外融资平台实现对国内融资的补充。
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第七章 结论及展望
第一节 研究结论
自 1978 年改革开放至 2008 年全球金融危机，国内房地产企业实行重资产运营模式是基于城镇化、“土地财政”模式等政策环境、经济环境的考量而进行的，是最符合当时市场环境的房地产运营模式。但中国相较于欧美国家，更迅速的城镇化进程以及超前的公共基础设施建设，使国内房地产行业发展异常；房地产投机和金融机构不合理放贷导致国内房地产行业“过度金融化”，已影响到国家金融稳定。
自 2009 年 5 月以来，受国内政策环境趋严及城镇化速度放缓等因素影响，房地产企业由重资产运营模式转型轻资产运营模式是国内房地产企业对中国经济“新常态”的适应。
本文以碧桂园为研究主体，结合融创中国、万科等其它房地产龙头企业为比较对象，从转型动因、实现路径、对财务绩效影响等角度，得出以下研究结论：
第一，轻资产运营模式能够降低企业资金成本，缓解企业资金压力，改善企业资产负债结构，控制企业财务风险，同时，也使企业短期盈利能力较弱。由于轻资产运营模式更为合理的资产结构以及更为恰当的业务项目配比，未来更能够提升企业盈利稳定性。
第二，碧桂园实行轻资产运营模式，稳定企业现金流量，控制企业财务风险，更适应于碧桂园企业发展战略，对碧桂园企业财务绩效产生正向影响。碧桂园轻资产运营模式的方法值得国内其它房地产企业借鉴。
第三，国内房地产企业由重资产运营模式向轻资产运营模式转型是行业发展趋势。通过拓展融资渠道、降低融资成本、强化市场销售、提高回款率、保障高周转效率、加强运营管理、打造全生命周期产业链条等措施能够帮助房地产企业完成轻资产运营模式转型。
参考文献（略）