本文是一篇法学论文，笔者认为充分防范预售商品房的“烂尾”风险，需要对开发商的全流程进行合理监管，对预售法律进行完善，提高房企准入门槛，设立分级担保体系，并构建合理的风险分担机制，扫清开发商进入市场前造成“烂尾”风险的不稳定因素。
第１章绪论
1.1选题背景与意义
1.1.1选题背景
在我国经济结构中，房地产行业占据了不可或缺的地位，近年来实现了显著的快速增长。该行业不只是满足了人们的住房需求和居住服务，同时也对国家财政收入的增加、经济的快速增长以及就业率的提升起到了至关重要的作用。然而，随着该行业发展的加深，各种问题和冲突也开始逐步显现。
特别是所谓的“烂尾楼”现象，已经成为公众强烈关注的焦点。这类楼盘通常涉及广泛的矛盾和纠纷，带来的影响不仅广泛而且深远，不但侵害了社会各界的经济利益，还对民众的幸福感造成了影响。若不能有效预防和解决这些问题，就会对民众的生活保障产生不利影响，阻碍社会经济的健康发展，同时也会严重影响公众对政府信任度。
为此，加大对房地产行业的监管力度，完善相关法律法规显得尤为重要。此外，还应强化对开发商的监控，确保它们的业务合法、诚信。同时，增强公众的自我保护意识，提升他们在购房过程中对风险的认识和维权的能力也非常关键。
只有依靠全社会的共同努力，才能有效解决房地产市场中的问题，确保行业的健康可持续发展。这不仅有助于保护人民的合法权益，也将促进社会整体的稳定与和谐。
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1.2国内外研究现状
1.2.1国外防范商品房“烂尾”风险的研究现状
在全球范围内，房地产市场对国家经济的发展起着至关重要的作用，预售商品房制度在许多国家广泛实施，但其伴随而来的“烂尾”现象也屡见不鲜。经济波动是导致预售商品房项目“烂尾”的主要原因之一。当经济衰退时，购房者支付能力下降，开发商融资困难，项目资金链断裂，导致项目无法按时完成。Smith（2018）指出，在2008年全球金融危机期间，多个国家的房地产项目出现了大规模的“烂尾”现象。①由此可见，即使是在全球范围内，开发商资金链断裂也是导致“烂尾”风险的主要原因。
想要使得房地产商的资金链保持健康状态，那么就需要对开发商的资金进行严格监管。然而，在对开发商的监管方面，国外研究者普遍认为，预售商品房市场缺乏完善的法律和监管机制，导致开发商信息披露不充分，购房者无法有效监督资金使用。Jones（2019）强调，信息不对称和监管不足是造成“烂尾”的重要原因。②此外，开发商的道德风险行为对预售商品房的完工也存在一定影响，Brown（2020）对此进行了研究，如果开发商过度依赖预售资金，那么很容易产生挪用资金、管理不善等问题，出现资金缺口。
那么，如何正确监管开发商的资金，防范“烂尾”楼的产生，也是国外学者多年来一直关注的重点。为了有效监管开发商，国外学者建议首先要完善相关法律法规。完善法律法规，加强监管，确保预售资金专款专用。政府应制定严格的资金监管制度，要求开发商在预售前设立独立的监管账户，由第三方机构管理。Davis（2017）提出，严格的监管措施可以有效降低“烂尾”风险。①国外学者也多从资金的监管入手，做好开发商的资金保障，“烂尾”的风险也就大大降低了。
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第2章预售商品房“烂尾”风险现状分析
2.1预售商品房“烂尾”风险具有频发性
商品房预售制度最初在香港出现，被称作“卖楼花”。自预售制度推出后的数十年间，香港房地产市场快速发展，展现出充满活力的景象。①为了适应和推动城市化的快速进程，内地也把“加速城市住房供给”作为城市改革的目标之一。
1993年，广东省发布了《广东省商品房预售管理条例》，此举标志着香港的“卖楼花”模式正式引入中国大陆。1994年7月，建设部（现已撤销）颁布了《中华人民共和国城市房地产管理法》，首次对商品房预售制度作出了明确的法律界定，并在同年11月进一步发布了《城市商品房预售管理办法》，对预售的具体条件及违规处罚等作出了详细规定。此外，国务院在1998年颁布的《城市房地产开发经营管理条例》，最高人民法院在2003年发布相关解释，2004年，建设部根据实施情况，对《城市商品房预售管理办法》进行了修改，以及各地出台的商品房预售资金管理办法，这些法律都有关于预售的相关规定，共同构成了中国商品房预售的法律框架，这一框架一直沿用至今，并不断进行修改以适应时代发展。商品房预售制度一经推出，迅速成为中国房地产市场的主流交易模式。自从立法层面确立了商品房预售制度，我国商品房销售便从此分为预售和现售两大类。
根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，仅当建筑工程完成并通过验收合格后，才能被正式使用。未经验收或验收未通过的建筑工程，禁止使用。此类未经验收合格、不能交付使用的建筑被称为“烂尾楼”。已经完成验收且注册的房产，如所谓的现房交易，遵循一种即付款即交货的模式，例如在二手房交易中，此时“烂尾”楼的风险便不存在。
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2.2预售商品房“烂尾”风险具有全过程性
自1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》及其后续法规的颁布实施以来，预售商品房已发展成为房地产市场的重要组成部分，从开发商的视角来看，其运行机主要包括土地获取和开发许可、项目融资、项目开发和建设等阶段，由于商品房建设是一项系统性的大工程，其产生烂尾”风险的时机具有随机性，几乎贯穿于整个建设过程，以时间流程来看，开发商从进入市场前到进入市场后的全过程，以及开发商违规行为后的各个阶段都存在着一定的“烂尾”风险。
2.2.1开发商进入市场之前的风险
开发商在进入市场之前即面临着政策与市场环境带来的风险，房地产市场受政策影响较大，中央和地方政府的调控政策（如限购、限贷等）会直接影响市场需求和开发商的资金来源。宏观经济环境的变化、土地价格波动等因素都会影响房地产开发的成本和收益。这些风险很难具有不可控性，难以预测，法律制度也很难在这方面未雨绸缪。
开发商在进入市场前需要获得足够的启动资金，但融资渠道有限或融资成本过高，初期资金链不稳，融资不顺利可能导致项目无法顺利启动，这些风险都来自企业本身的资金储备和风险抵抗能力，属于市场自由行为，无法提前从法律制度中得到解决方案，法律制度构建唯有尽可能的提高开发商的准入门槛，才能最大程度的保障工程建设。
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第3章 预售商品房“烂尾”风险的制度成因分析 ................................. 11
3.1 房地产法律与政策未建立起完善的全流程监管制度 ................ 11
3.1.1 现有法律制度未建立起开发商的全流程监管体系 .............. 11
3.1.2 房地产政策变迁未体现开发商全流程监管理念 .................. 12
第4章 预售商品房“烂尾”风险防范制度的经验与启示 ..................... 20
4.1 域外预售商品房防范“烂尾”经验 .............................. 20
4.1.1 韩国:按照项目进度进行担保和付款 ..................... 20
4.1.2 美国:严格的信息披露与全流程的资金监管 .................... 21
第5章 预售商品房“烂尾”风险防范制度的完善路径 ......................... 26
5.1 商品房“烂尾”风险防范制度完善的基本思路 ............................. 26
5.2 开发商进入市场前的风险防范制度完善 .................................... 27
第5章预售商品房“烂尾”风险防范制度的完善路径
5.1商品房“烂尾”风险防范制度完善的基本思路
实际上，长期以来，一直都存在着对商品房预售制度的批判之声。中国央行于2005年度发布的《中国房地产金融报告》中，首次提到要废除目前的商品房预售体制，将其全面转为现售商品房。随着商品房质量、房地产公司破产、工程停摆及未完工等问题的频发，很多学者和专家对预售机制表示了质疑，建议彻底取消此制度。他们认为预售机制促使房地产开发采用了高风险的高杠杆模式，正是这一模式引发了屡见不鲜的“烂尾”现象。
持商品房预售制度废除论的学者普遍认为，相较于商品房预售制度，商品房现售制显然具备诸多优点。在坚持“房住不炒”的政策方针下，建议采用单一的现售制度。这一做法有以下好处：避免了高风险的房地产开发模式，有助于市场自发培养一批技术精良、资金雄厚的优质开发商，淘汰那些资金实力弱、建设质量差的开发商，达到“良币驱逐劣币”的目的，从根源上防止商品房“烂尾风险”的发生。实行住房现售制，实现了公平、公开和公平的交易，不会出现“烂尾”的情况。买房人不用去冒诸如烂尾楼之类的巨大的危险，而银行也不用冒着贷款违约的危险，这也有助于当地政府有关部门将重点放在其它的服务和监督工作上。实行商品房现售制度能有效避免预售制带来的负面影响，促进房地产开发商、银行、购房者以及地方政府之间的互利共赢,因此全面实行商品房现售制度可谓一举多得。
法学论文参考
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结语
商品房预售机制在减轻房地产初始资本压力、缩减资金回流周期及提升资金效率方面起到了显著作用，为中国房地产业的快速发展期铺平了道路。然而，这一机制同样引发了一些社会和公众面临的损失，特别是“烂尾”问题。但这些问题并非预售机制本身的直接后果，而是因为在执行过程中未能建立一个与现阶段商品房发展相适应的法规体系。
房地产项目的建设是一项复杂的系统工作，任何阶段的错误都有可能导致项目失败，开发商的全流程监管显得尤为重要，在开发商进入市场前，法律规定的低门槛允许资金不充裕的开发商进入市场、缺乏明确的风险分配机制等，都是“烂尾”问题的潜在原因。开发商进入市场后的预售资金的监督不力、缺乏透明度、对企业操作的松散监管同样是问题的根源。此外，开发商违规后惩罚措施的轻微也不能对开发商构成有效威慑。
有效防范预售商品房的“烂尾”风险需借鉴国际经验，如法国的完全担保制度和美国的严格资金监控流程，以及韩国的监管创新。加强预售商品房的市场准入门槛、强调双方风险共担、专业担保和引入第三方监管，是防范措施的关键。
要想充分防范预售商品房的“烂尾”风险，需要完善针对开发商的全流程监管体系，对现阶段的不足之处进行整改。进一步完善预售法规，增强房企的市场准入标准，建立分级的担保体系，并构建合理的风险分担机制，都是必要的步骤。同时，应加强对预售资金的管理，完善资金监管的法律制度，确保监管的公平性和公正性。此外，完善预售侵权行为的惩罚机制，加大对违规行为的处罚，填补监管漏洞，是保障房地产市场健康发展的基石。
参考文献（略）