本文是一篇职称论文，笔者认为提升物业品质，可以更好地维护改善社区空间环境和秩序，巩固文化遗产保护的成果，提升居住品质，并减轻居委干部的负担。
研究问题
据上海市政府的规划安排，上海将保留约730万平方米的传统里弄住宅，以传承城市文脉，留住城市记忆1。随着上海城市更新的持续推进和美丽家园建设，里弄等遗产社区的空间环境质量有了较大的改善，由此引发了物业转型升级的新要求。传统里弄的物业管理只有政府托底的保修物业，保安、保洁、保绿等都由街道、居委和志愿者承担，由于里弄物业管理历史积累问题多，保安、保洁的任务重，而且居委干部、志愿者只是兼职来做。垃圾清理不及时、车辆乱放、人员随意出入等情况时有发生，居民的居住体验感差，缺乏安全感，对物业的满意度低。推动里弄的物业转型升级，可以巩固深化城市更新的成果、保护好历史文化遗产，提升居民的居住品质。
上海里弄物业管理要转型升级面临一些困难。一是里弄多是直管公房，居民是承租人，并不是产权人，所以里弄里没有商品房社区的业委会，也无法由业委会来选聘物业管理公司。二是里弄的建筑老旧，多数建筑的使用年限已经大大超过了当初的设计年限。里弄的居住密度高，人均居住面积仅有上海平均水平的一半2，而且公共空间被占用、挪用的情况多，需要维修维护的空间多，物业管理面临很多历史遗留问题。三是里弄居民中外来人口占比近一半，居民习惯了传统的弄堂管理方式，对于采用提高物业费、加强物业管理，提升物业环境观念的接受还需要时间和观察。四是弄堂的空间规模并不大，物业管理很难有规模效应。进驻的物业管理公司既要保护历史文化遗产，又要改善空间环境，还要有盈利空间，在众多目标中平衡对物业的可持续发展形成挑战。
上海市虹口区四川北路街道2021年率先开始在永乐坊推行直管公房物业管理一体化试点，探索里弄物业管理的转型升级，试点取得了较好的效果，后在四川北路街道、虹口区逐步推广。从保底物业到全要素物业，是虹口区政府、虹房集团、四川北路街道、物业公司、居委会、居民等共同参与的一个社会治理过程。在遗产社区的保护中，在空间环境的改造外，物业管理、社区治理的重要性越发凸显，通过物业管理的转型升级提升遗产社区的保护、改善居民的居住满意度是值得深入剖析研究的案例。以下将以上海虹口区四川北路街道为例，从参与式治理角度对遗产社区物业转型升级的理论、案例和前景进行分析。
职称论文参考
文献回顾与研究思路
遗产社区保持了居住功能，仍然有大量居民生活其中，属于活态遗产（living heritage），也即仍在使用的文化遗产。活态遗产的保护既要满足居民的日常生活需要，又要降低文化遗产的老化速度，形成了专门的活态遗产保护方法（living heritage approach）3。活态文化遗产的保护是对变化的一个持续动态管理过程，社区居民的参与和支持越来越受到重视。国内对文化遗产的保护较多从政府的政策和措施入手，近年也有从社会组织的角度探讨4，但较少从物业管理等市场主体的行为来研究。作为活态的文化遗产，减缓其老化过程，除了定期的检修和保养外，日常的维护也十分必要。但现有的遗产社区保护研究少有涉及物业管理，对于现有文化遗产物业管理的现状、问题和转型升级等缺乏较深入的研究。
里弄作为一种活态遗产，其更新保护已经有较多的研究，比如分析更新机制5，理顺现有房屋的产权关系6,7，以小规模渐进方式发动居民参与8，在公共空间更新、适老化改造方面等推动等9,10。因为里弄是活态文化遗产，除了保护价值外，还有使用价值，“让居住于其中的居民感到满意，感到幸福，是里弄保护更新的重要标准11。如何平衡好保护和民生是里弄更新保护研究中的重要议题，既有研究从里弄的文化价值12,13、社区参与14、社区认同15、活化再生16、风貌传承与居住满意度提升等方面17,18进行了探讨，提出“充分利用里弄居住的文化特性、包容性、创意性和长久性，因势利导，使其与不同群体的居住需求相匹配，提高里弄的宜居性和多元包容性，使上海里弄居住功能的更新和上海的城市发展阶段相匹配”等观点19。
物业管理是社区治理的重要组成部分，全要素的物业管理专业化程度较高，一般是企业化的经营方式20。但是我国城市社区类型多，由于历史原因，物业管理并不总是由企业来完全承担，有研究将目前的物业管理分为市场型物业、保障型物业、自治型物业三种类型21。这种分类适用于一般的居住社区，对于遗产社区的物业并不完全适用。遗产社区的物业是非市场化的，有居民自治的一面，也有政府保障兜底的一面。与一般居住社区最大的区别在于，遗产社区住房的产权多是公有产权，属于直管公房，即通过接管、收购、新建等方式形成，在市、区两级房屋行政主管部门或经政府授权的单位名下的公有房屋22。
从既有文献看，遗产社区物业管理的研究还比较缺乏，物业管理研究的结论还不统一，有研究强调了政府介入的重要性，有研究担忧政府可能规避风险不负责任。尽管如此，遗产社区物业管理转型升级必定是政府、市场、社会等多元力量共同治理的结果。物业转型升级是否成功与多方构成的治理结构相关，尤其是物业转型的成功一定是各方形成了一个合力的治理结构，而非某方单边发力的结果。在政府、市场、社区三方力量中，社区参与既重要又薄弱，在政府力量介入后，社区参与式治理仍然面临挑战。上海虹口四川北路街道里弄的物业转型从2021年开始，经历了由试点成功然后到片区推广的过程。永乐坊等试点里弄的物业管理、居住环境和居民满意度都有较大提升，获得了各方的肯定。研究将以四川北路街道里弄为例，分析遗产社区物业转型成功的条件，考察政府等外部资源的引入与社区内部的参与，外部动力与内在张力构成的参与式治理结构如何影响物业的转型升级。
遗产社区物业管理转型升级案例
四川北路街道拥有众多革命旧址遗址和丰富的文化资源，留存有上世纪三四十年代的石库门里弄、花园洋房和公寓等各种类型建筑。在四川北路街道内，里弄房屋占总面积的35.8%，其中山阴路历史风貌保护区、多伦路文化名人街和四川北路沿线的海派弄堂最具代表性，被誉为海派民居建筑的“露天博物馆”。永乐坊小区建造于1931年，位于山阴路历史风貌保护区内，建筑面积14409平方米，辖区东至长春路，北至虹口教育学院实验中学，南至海伦西路，西至四川北路，有两个出入口，11幢房屋，居民417户31。永乐坊是虹口区首个实施“物业一体化管理”的里弄小区。
2019年，永乐坊在四川北路街道的支持下实施了里弄房屋全项目大修。在项目大修时一个重要的工程是对居民的共用厨房统一改建。由于原有共用厨房空间小、利用不合理等原因，居民多在弄堂里建设有水斗，从而可以在外面用水，洗菜、清洗拖布等，也就是借用弄堂外部的空间来弥补室内空间的不足。虽然在使用上方便了，但影响了里弄公共空间的整洁有序，产生的污水排放也不规范，一些直接排在外面的明沟，天热时散发出的气味和引来的蚊虫大大影响了居民的居住体验。永乐坊在大修前有80个室外水斗，能否在此次大修时设置好共用厨房，安排好水龙头使用，清除弄堂里各家各户建设的形式各异的水斗？这是摆在永乐坊社区面前的一个现实问题。在居委、社区骨干、志愿者的参与和共同努力下，最终80个室外水斗全部拆除，共用厨房一家一户征询意见，完成了设计和施工。
遗产社区物业参与式治理分析
在虹口区、四川北路街道报道永乐坊物业管理一体化时多次用到了“破冰”“蜕变”这些词语，显示物业管理的转型升级并不容易。相较而言，遗产社区的空间改造、硬件建设已经有不少的研究和实践，但如何引入现代物业管理，提升治理水平，确实是一项有挑战性的探索。城市更新推进后，空间环境的硬件上去了，社区治理的软件也要提升上去，遗产社区的品质物业建设是城市更新工作的延续和深化，在城市历史文化遗产保护和社区治理中都有价值和意义。从参与式治理的角度分析四川北路街道里弄物业管理转型，可以发现有三个关键的条件。
社区自治基础和架构完善
永乐坊的社区自治基础较好，是物业管理转型试点成功的重要原因。首先，永乐坊有一支围绕在居民党总支周围，甘于奉献和担当的基层治理队伍。永乐坊所在的永美居委平时与社区中的党员、能人、积极分子等建立了广泛深入的联系。当得知永乐坊有物业升级意向时，及时向党员、骨干、能人等通报情况，并动员他们勇于站出来，组成志愿队伍，发挥模范带动作用，以点带面，形成社区参与的网络。社区居民常常讲，百姓百心，面对物业管理等具体问题，意见不一很正常，需要沟通协商，需要寻求最大公约数。志愿成员来自居民、甘于奉献、受到居民的信任，具有代表性和群众基础，可以更充分深入地与居民沟通、发动更多的居民参与到物业管理等公共事务中来。为了更好地与物业管理衔接，永美居委根据永乐坊居民构成特点，借鉴商品房小区业委会的自治架构，成立了一个由7位弄堂居民组成的弄堂自治委员会。在上海佳灵杰物业管理有限公司的选聘和入驻过程中，弄委会与居民沟通，倾听意见，向物业公司提出建议，向居民介绍物业方案，获得居民的理解。通过召开议事协商会议，推动社区治理工作，在引导社区居民积极参与小区物业管理和各项服务事务方面发挥了重要作用。
职称论文怎么写
小结和讨论
为了改善民生、保护历史文化遗产，上海近年做了很多的城市更新改造和美丽家园建设工作，居住空间环境改善了，对物业管理、社区治理就有了新要求。可以说，里弄的品质物业建设是城市更新工作的延续和深化。提升物业品质，可以更好地维护改善社区空间环境和秩序，巩固文化遗产保护的成果，提升居住品质，并减轻居委干部的负担。
遗产社区因为历史问题的累积，物业管理要转型升级往往面临较多的问题和挑战：高龄的建筑遗产、高密度的居住、中低收入的居民、分散的产权等。四川北路街道里弄物业管理转型升级成功有三方面的启示。一是在上级部门支持下建立起党建引领多元共治的平台。二是基层社区要有较好的治理结构和基础。三是社区参与的渠道和形式多样，可以有效地反馈信息、沟通意见，提升治理的有效性。这三方面条件在实践中并不容易实现。从上级支持方面来看，需要有保护文化遗产和改善民生的担当、作为、资金了；从社区来看，需要有社区治理的队伍、规则、参与。由多方力量形成的共治结构影响物业转型升级的可能和效果，以物业管理和社区治理推动遗产社区的保护具有研究和实践的前景，需要持续深入探索。
参考文献（略）