第 1 章 绪论
1.1 选题的背景和意义
1.1.1 选题背景
中国是世界第二大经济体，经济已经从投资为主导转向以消费为主导，包括购物中心在内的整个零售业都正在经历着巨大的变化。随着收入的变化、技术的发展、城市交通状况和生活节奏的改变，都引起了消费者消费习惯的变化，引发了零售业整个业态的变化。购物中心，作为零售业（或者商业形态）的重要组成部分，作为人们生活场景的重要部分，也在发生着重大而深刻的变化。
通过对国内外购物中心的商业模式进行对比研究，并对零售新环境进行研究，将会对我国购物中心的建设与发展大有裨益。虽然购物中心在国外已有上百年的发展历史，即使是高速发展也有大半个世纪，在中国仅仅从上世纪九十年代才刚刚兴起，发展历史较之国外甚为短暂，而且如同改革开放所经历的历程一样，也有过跳跃式的发展。但是如同经济规律不能打破一样，我国购物中心的发展也完全遵循零售行业的相关规律。并且，随着经济全球一体化，随着中国逐渐成为世界经济的火车头，随着我国在商业新技术的一些领域领先国际，中国购物中心正在融入国际潮流之中。同时，由于整个零售业正在发生深刻的变革，中国的购物中心也面临着与国外不同的机遇和挑战。因此，对比研究国外和国内的购物中心的商业模式，寻找国内与国外的差异和差距，便于指导商业的建设，而且也是为丰富全球购物中心理论提供有益补充。
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1.2 研究的内容、方法与创新点
1.2.1 研究内容
本文站在中外对比研究的视角，以中外购物中心商业模式为研究对象，将主要研究三个方面的内容：
第一，以一些购物中心企业为代表的中、美、欧、日等国家购物中心的发展过程和商业模式，以及这之间的异同。
第二，当前零售业环境发生了哪些对购物中心有（或将有）重大影响的变化。
第三，新环境下我国购物中心商业模式演进路径建议。针对以上三个方面，在文章的布局安排上，依照图 1.1 的逻辑顺序，全文共分八章。第一章是绪论，主要简述选题的背景和意义，研究的内容和方法；
第二章是关于购物中心的和商业模式的理论与文件综述；
第三章是国外购物中心的商业模式演进路径研究，主要选取一些具有代表性的企业，对美国、欧洲、日本购物中心进行研究；第四章是我国购物中心的商业模式演进路径研究，也选取了我国一些具有代表性的购物中心企业重点研究；第五章是中外购物中心商业模式对比分析，找到产生差异的原因以及对我国的启示；第六章是我国购物中心面临的零售业新环境分析；第七章，基于模式对比，寻找面向新环境可采取的商业模式改进措施；第八章，综合前面诸章的内容，对研究进行总结，探讨其意义，最后指出研究的局限和不足指出。
1.2.1 研究内容
本文站在中外对比研究的视角，以中外购物中心商业模式为研究对象，将主要研究三个方面的内容：
第一，以一些购物中心企业为代表的中、美、欧、日等国家购物中心的发展过程和商业模式，以及这之间的异同。
第二，当前零售业环境发生了哪些对购物中心有（或将有）重大影响的变化。
第三，新环境下我国购物中心商业模式演进路径建议。针对以上三个方面，在文章的布局安排上，依照图 1.1 的逻辑顺序，全文共分八章。第一章是绪论，主要简述选题的背景和意义，研究的内容和方法；
第二章是关于购物中心的和商业模式的理论与文件综述；
第三章是国外购物中心的商业模式演进路径研究，主要选取一些具有代表性的企业，对美国、欧洲、日本购物中心进行研究；第四章是我国购物中心的商业模式演进路径研究，也选取了我国一些具有代表性的购物中心企业重点研究；第五章是中外购物中心商业模式对比分析，找到产生差异的原因以及对我国的启示；第六章是我国购物中心面临的零售业新环境分析；第七章，基于模式对比，寻找面向新环境可采取的商业模式改进措施；第八章，综合前面诸章的内容，对研究进行总结，探讨其意义，最后指出研究的局限和不足指出。
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第 2 章 国内外理论研究现状
2.1 购物中心理论
2.1.1 购物中心定义的讨论
由于在社会实践领域，理论的产生往往滞后于实践的发展，“购物中心”的定义一直是一个边界较为模糊的零售概念，世界各国都有自己的定义。
（1）美国的定义
经过几十年的发展，“购物中心”一词的含义得到了发展。美国国际购物中心协会（ICSC）将其定义演进为：“购物中心是由单一产权所有者所拥有并实施计划、开发和管理的零售和其他商业设施的组合。购物中心提供泊车位。购物中心的大小和定位一般由该中心所服务的商圈市场特点来决定。购物中心的主要形式有三种：摩尔、户外中心和混合中心。”
（2）日本的定义
日本的国际购物中心协会目前使用的定义是：购物中心是作为一个单位有计划地开发、所有、管理运营的商业和各种服务设施的集合体，并备有停车场，按其选址、规模、结构，具有选择多样化、方便性和娱乐性等特征，并作为适应消费需要的社交场所，发挥着一部分城市功能。
（3）欧洲的定义
2005 年末，欧洲国际购物中心协会发布了一项研究，提出了《泛欧购物中心标准》。这个标准对全球购物中心定义与分类框架的研究和制定有启示作用。
《泛欧购物中心标准》的定义是：购物中心是作为单一实体来计划、建造和管理的，可租赁面积（包括经营单元和公共空间）不小于 5000 平方米的零售物业。这里提到了一个体量的量化指标。
《泛欧购物中心标准》的定义是：购物中心是作为单一实体来计划、建造和管理的，可租赁面积（包括经营单元和公共空间）不小于 5000 平方米的零售物业。这里提到了一个体量的量化指标。
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2.2 商业模式的理论
2.2.1 商业模式定义的讨论
2.2 商业模式的理论
2.2.1 商业模式定义的讨论
商业模式自人类有交换时就已存在，只是不被人们意识到，直到上世纪九十年代，为了解释网络经济，“商业模式”等术语在这时期迅速发展到顶峰。随着 2001 年网络经济泡沫的破灭，各种商业概念逐渐消失，而对商业模式的理论研究则进入深入发展阶段。
在对商业模式进行研究的过程中，由于大部分学者都认为商业模式是为了拓展传统经营战略框架而产生的概念，它的目的是为了应对商业的多样化、复杂化、网络化。迈克尔波特 1985 年提出的五力模型是为围绕公司的五种力量决定了企业的盈利能力，而从当代商业模式的概念来看，大家倾向于把这五种力量看作是价值和收益的源泉，是与自己公司协同发展的参与者。波特甚至认为商业模式是个伪概念，对其存在的意义产生质疑。
从内涵的层面，商业模式和战略都关注企业的成功之道，商业模式作为企业经营的基本架构，与战略一样具有稳定性和持续性的内在要求。但是战略往往需要确定目标，而商业模式中很少将目标作为要素；而盈利模式是商业模式的要素之一，却在战略中只能算作经营系统的一部分。
从内涵的层面，商业模式和战略都关注企业的成功之道，商业模式作为企业经营的基本架构，与战略一样具有稳定性和持续性的内在要求。但是战略往往需要确定目标，而商业模式中很少将目标作为要素；而盈利模式是商业模式的要素之一，却在战略中只能算作经营系统的一部分。
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3.1 国外购物中心产生与演进的环境分析.........................13
3.1.1 经济环境............................13
3.1.2 技术环境..............................14
第 4 章 我国购物中心的商业模式演进路径......................28
4.1 我国购物中心产生与演进的环境分析........................28
4.1.1 经济环境.......................28
4.1.2 技术环境...........................29
第 5 章 中外购物中心商业模式对比分析.....................44
5.1 中外购物中心商业模式相同点......................44
5.1.1 定位.............................44
5.1.2 业务系统..........................44
第 7 章 新环境下我国购物中心商业模式演进路径建议
7.1 定位改进
思考总是需要回到原点，新环境下，我们把购物中心到底应该做一个什么样的定位？
亚洲地产基金管理公司亚腾资产管理的私募基金部首席执行官 Ng Beng Tiong 表示：“购物中心要是没有专属的目标客群，自己独特的卖点、定位以及与租户和消费者的纽带，那么生存就将堪忧。”全球建筑公司 AEDAS 公司的执行董事林静衡在 2015年 6 月 19 日接受记者访问时表示：在线购物越来越普及，购物中心需要从消费殿堂转型为体验殿堂。他们需要摆脱同质化的零售环境，通过租户组合、零售规划、空间特色、功能使用以及社会文化共鸣等方面创造独特的消费体验。这句话投射到中国的购物中心中来，有着特别的意义。
对于人口数量庞大、密度非常高的城市，缺少的不是愿意走出家门在外消费的人。中国的社会构成决定了线下消费仍会继续兴旺。只是“去哪里消费”和“为什么去”成为商业场所竞争的关键。选择吸引谁来消费，这是需要对目标人群的重新定位的内容之一。
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结论
（1）理论研究
本文从购物中心理论和商业模式理论研究入手，通过对国内外购物中心定义的讨论，廓清了本文所讨论的购物中心内涵，只要是符合“是在统一的开发、管理和运营之下，集零售、娱乐、餐饮、休闲、观光于一体，提供多种设施和服务的庞大商业场所”，
（1）理论研究
本文从购物中心理论和商业模式理论研究入手，通过对国内外购物中心定义的讨论，廓清了本文所讨论的购物中心内涵，只要是符合“是在统一的开发、管理和运营之下，集零售、娱乐、餐饮、休闲、观光于一体，提供多种设施和服务的庞大商业场所”，
这两大基本特征，即便是在此之上更增加了“集合办公、居住、医疗、教育等服务于一体，”都属于本文所讨论的购物中心之列；通过对国内外购物中心分类的讨论，明确了中外购物中心分类既有相似又有不同，无法严格同类作比，但不影响商业模式的可对比性，确定只讨论商业模式，不追求同类对比；通过对购物中心经典四大理论的回顾，从理论上梳理了购物中心功能集聚、业态多样、品类丰富、要有形象优秀的主要承租商和良好的地理位置的重要原因；通过对商业模式理论的讨论与研究，明确了商业模式是一个企业保持竞争优势的关键。
（2）中外购物中心商业模式对比研究
（2）中外购物中心商业模式对比研究
在购物中心商业模式对比研究过程中，本文分别剖析了中外购物中心产生的环境，并选取有代表性的具体购物中心，详细分析了美国、欧洲、日本、东南亚购物中心的商业模式，和我国几类购物中心的商业模式；在分析国外购物中心时，还特别关注了近年国外购物中心在理念和技术运用方面的新探索。
通过中外对比分析异同，找到商业模式各要素之间相同的部分，也发掘出不同的部分，研究得出产生差异的原因主要有两个：发展历程不同，成长环境不同。进而研究得出了对我国购物中心的三点启示：① 在建设购物中心时，一定要地产未建，商业先行；② 购物中心必须对接市政建设体系，实现政府业绩与商业系统的双赢；③ 虽然在招商方面有先天的缺憾，但这或许可以成为购物中心业态升级、合作共赢的机遇。
通过中外对比分析异同，找到商业模式各要素之间相同的部分，也发掘出不同的部分，研究得出产生差异的原因主要有两个：发展历程不同，成长环境不同。进而研究得出了对我国购物中心的三点启示：① 在建设购物中心时，一定要地产未建，商业先行；② 购物中心必须对接市政建设体系，实现政府业绩与商业系统的双赢；③ 虽然在招商方面有先天的缺憾，但这或许可以成为购物中心业态升级、合作共赢的机遇。
参考文献（略）