一、引言
(一） 研究目的
物业住宅项目的服务费收取难问题如何破解？这样的话题已经成为今年两会不少代表的提案。服务收费工作是物业服务企业日常管理的重要工作之一，而且可以说是重中之重的事儿。因为物业收费工作的好坏关系到物业服务企业的现金流入是否能保障物业服务企业的正常经营，能否取得即定的企业利润目标。同时也是体现业主对物业服务企业工作认同度的体现。但在现实物业服务活动中，许多住宅物业服务企业由于种种原因导致物业服务收费不足，不少公司收不抵支甚至严重亏损，影响了自身的正常经营和运转，已经成为困绕物业服务企业、制约物业服务行业持续健康发展的老大难问题之一。据有关部门的统计数据，我国目前在物业发展水平高，相对行业发展较成熟的区域，物业服务的收费率也就在70%左右。低的收费率那就更低了，有些都达不到50%。这么低的物业收费率势必会让物业服务企业亏本经营，从而严重影响物业服务企业及物业服务行业的健康发展，影响社会小区的安定和谐。以A公司为例，A公司是物业服务企业中的一员，而且还是一个在A市当地重合同、守信用，非常有影响力的物业服务企业。但其在住宅物业项目收费整体上亏损较高，其中能够取得盈利的物业住宅项目只占到15. 5%，亏盈平衡的有18。6%之多，只亏的居然有65. 9%的份额。就去年该公司放弃物业服务的四个住宅小区就亏损达146万元之多。项目物业服务收费率达到90%以上的住宅小区占16.9%，70%收费率的有35. 6%,达到50%收费率的有33.9%，同时50%以下的仍旧占13.6%。这么低的收缴率，对于A物业服务企业的生存及服务质量必然造成严重的影响，同时也不利于物管行业的普及和实施。
………..
(二） 研究意义
物业服务作为新兴行业，由于国家和地方制定的相关法律法规有待健全，行业行为有失规范，加之作为微利行业，行业中成熟的经营模式和经验较少，不同类型物业提供借鉴的经验不足，使物业服务企业在经营过程中面临诸多困难，许多物业服务公司经营活动如履薄冰，加之现在物业服务企业特别是很多的住宅物业服务企业物业费的收缴工作很不理想，使得其生存发展步履艰难。因而如何解决住宅物业收费难问题的研究就显得更具有重要意义。通过对A物业服务企业住宅物业收费难问题的深入调查研究，能找出A物业服务企业住宅物业项目收费难的根源。并通过加以分析，从而有的放矢地去制定具体方案加以解决，以保障A物业服务企业能够不再受这一问题的困扰，保障有足够的物业服务资金投入到住宅物业小区的物业服务中，更好地促进形成安全、便捷、卫生、和谐的生活环境，取得良性的循环发展局面。对于整个行业来说，住宅物业收费难问题也是一个具有共性的重要问题。早在“九五”期间我国建设部就认为：“全面推行物业管理是房屋管理领域深化改革的重要内容，同时对房地产经营企业制度的改革也将起到推动和促进作用，要在全国范围内推行物业管理新体制。”但却一直受此问题的困扰而受影响，所以对此问题的研究对帮助整个行业摆脱困扰的难题，为促进物业服务行业的可持续性发展也有着十分重要的意义。
…….
二、物业服务理论
(一） 物业服务的概念
根据我国03年国务院出台的《物业服务条例》的第二条有明文规定。物业服务，是指由业主（前期物业服务由开发建设单位）通过社会化、市场化的方式选聘合适的物业服务企业，由业主和物业服务企业签订物业服务合同（前期由幵发商代表业主与物业服务企业签订前期物业服务合同），物业服务企业按照物业服务合同(前期物业服务合同）约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动（这里要强调的是对公共部位及公用设备设施，对于业主专有部位及公用市政部分则不在其职责范围内）。物业服务也属于房地产业，是房业产行业中的后期服务工作，跟着我国的住房制度改革以及房地产开发的不断扩大而迅速得以发展。针对上面所讲的物业服务概念，我们应从以下四点进行理解：1、活动主体，物业服务企业对于物业项目的管理服务是缘于业主大会的选聘，双方是平等主体，存在服务与被服务的关系；2、合同约定的权利义务是基础，是业主民意的体现；3、只针对物业公共性质的部分；4、提供三项基础工作作为参考，也仅为参考，最终以合同为准。另外，三项法定物业服务内容之外还存有专项服务和特约服务可供选择。目前，我国对物业服务的内容都釆狭义化的观点。即认为由专业物业服务企业，按照合同约定，对物业提供管理，同时对业主提供多方面的综合性服务。也就是物业服务就是物业使用期内的服务，不含开发建设与经营运作部分。
……..
(二） 国内物业服务的基本特征分析
社会化、市场化、专业化。这三点是我国物业服务的三个基本特征。
1、从市场化角度来看我们的物业服务行为要符合市场经济发展的要求，按市场规律办事，不要人为的去破坏阻碍。现在物业服务的收费包括住宅项目的，如果成立业主大会，其服务内容与收费标准也实行市场调节价。同时也包括实施的物业前期服务阶段管理的物业抛投标方式也是市场化的体现。
2、从专业化角度来看我们目前普遍采用的都是由专业的物业服务机构按照合同约定，对业主提供专业服务。甚至这样的服务主体可以是多元化的，可以是物业公司，也可以是各种专业的服务公司如保洁、绿化等专业化服务公司。他们对服务都体现出专业化的水平，甚至随着专业化的工具、药剂等的使用，操作的规范流程化，这些己经完全颠覆了我们以前所说的物业工作只是看看门、扫个地的形象。物业建设及新设备设施的使用，以及业主服务需求的提升，更加需求专业化的服务团队。
3、从社会化角度来看简单来说，就是一切物业资源的配置都需要到社会上去寻找。如开发建设单位要找物业服务企业，可以面向社会通过前期招投标来实现，同时物业服务企业也应当到社会上去寻找合作机会。目前我国不但业主住宅项目面向社会，很多办公楼宇包括政府大厦与机场学校等都已经聘请社会上的物业服务机构来实施服务了。
……..
二、物业服务收费....... 14
(一）物业费构成 ......14
1、物业服务成本（支出）...... 14
2、合理利润 ......14
(二）定价形式...... 15
1、政府指导价...... 15
2、市场调廿价...... 15
(三）收费方式...... 16
(四）我国住宅物业收费现状...... 16
(五）收费难的危害 ......17
四、A公司概况及住宅物业收费情况...... 19
(一）A公司简介 ...... 19
(二）A公司住宅物业项目收费现状...... 20
五、A公司住宅物业项目收费难原因分析 ......22
(一）物业服务费收费标准低...... 22
(二）物业服务费收缴率低...... 22
(三）公市政部门的不合理收费...... 30
(四）第二产业的扶持补偿政策未能落实...... 31
六、解决A公司收费难的对策
(一）物业服务企业自身完善
物业服务企业对物业服务项目进行接管前，应当对合同进行认真的细化，对合同条款也要认真的研究。本着实事求是的态度，合法合理、公幵公平地作出对业主的服务承诺，同时对在以后的物业服务过程中的权利义务有个清晰的界定。这是解决类似问题的简单、直接而又可行的办法。通过契约明确了双方的权利义务和收费标准、服务内容、服务标准、违约责任等事项，一量以后发生了争议，就可以有合同可依，能清晰简单地处理纠纷和分歧，有效防止问题进一步发酵，激化了矛盾。尤其是针对房地产幵发企业在幵发阶段遗留的规划设计、工程质量、违规承诺等问题，要有明确而具体的责任与费用承担的约定，一是对业主的负责，同时也是防止物业服务企业代为开发建设单位受过。其次对于经营单位委托的相关工作，物业服务企业也应当以合同约定为基础，不负担不应有的责任。另外，对享受了物业服务服务，却拒绝发行缴费义务的个别业主，我们也可以通过合同中的约定或者其他办法敦促其及时发行合同约定，有次维护自己的合法权益。
……..
结论
总之，A物业服务企业所遇到的物业服务收费问题是目前困绕A物业服务企业发展的难题之一，同样通过考察也是物业服务企业在住宅物业服务过程中普遍遇到的问题。我们针对A物业企业住宅物业项目收费难能务实求真地积极寻找制约产生物业收费问题的因素，并加以细致分析研究，并制定出解决方案。相信A物业服务企业收费难的问题也就慢慢被弱化减少。同样也会被其他物业企业所借鉴。但我们也要认识到，要解决好物业住宅物业服务过程中的收费难问题也不是一蹴而就的。并且因其复杂性，也不是说哪一个主体就能处理如愿的，必须动员各方力量共同来实现。物业服务企业作为问题受损害的对象，更不能一味坐以等待，而应当以积极的姿态，去推动各方主体去努力实现。相信随着我国市场经济体系的成熟和法制建设的不断完善，人民花钱买物业服务的意识形成，物业服务企业服务意识的增强与服务水平的提高，以及政府的重视加强，物业服务行业也一定能逐步走上规范、健康、和谐的发展轨道。
…………
参考文献（略）