本文是一篇管理论文，笔者认为推广政府购买服务的方式购买公租房运营服务具有特殊意义，而且是住房租赁市场改革的关键与转折点。这一措施无疑将在推进“租购并举”住房体系的建设过程中，留下深刻的印记。
1绪论
1.1研究背景与意义
1.1.1研究背景
住房是人类生存和社会发展的基础，住房问题既是重大民生问题也是重大发展问题。随着我国经济社会的不断发展，保障性住房不仅承担着人们对美好生活向往的新期待，更承担着促进房地产市场平稳健康发展和民生改善的新要求。公租房作为保障性住房体系中不可或缺的一部门，各地政府积极探索公租房建设及运营服务新路径。
随着经济社会发展，房地产发展模式也在加速成型，保障性住房体系构建同步完善。2010年，公租房正式成为我国住房保障体系重要组成，自此，以公租房、廉租房和经济适用房为三大支柱的住房保障体系正式形成。由于政策导向作用，各大城市纷纷开始投入到公租房大规模建设中，经过这几年建设，各个城市的建设任务已基本完成，重心随之从建设开发阶段转为运营管理阶段。
党的二十大报告强调了坚持以人民为中心的发展思想，并将其融入到政府治理体系中，提出建设服务型政府目标，旨在满足人民群众对美好生活的向往[1]。在推进中国式现代化进程中，社会治理体系和治理能力现代化是重要内容，提高住房保障体系精细化管理水平是应有之义。2018年，住房和城乡建设部与财政部联合颁布了《关于印发推行政府购买公租房运营管理服务试点方案的通知》（建保〔2018〕92号），选定在8个省（区）实施政府购买服务的试点项目[2]。自2019年起，湖北、广西等地政府开始探索购买公租房运营服务，积极推动非政府组织加入公租房服务的供给行列。政府购买服务已然成为公租房运营的新势力。从目前各地反馈的情况来看，虽然小区服务水平较采用购买服务之前有所提升，但是与居民群众期待仍存在不少距离。因为企业和社会组织等购买服务主体运营单位经验不足，在服务过程中遇到了一系列挑战，诸如服务成效不显著、跨部门沟通合作不充分以及运营管理体系尚需完善等挑战，都需要尽快得到解决。
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1.2文献综述
本文以天津市B区政府购买运营服务的公租房小区为研究对象，以新公共服务理论为基础，基于公共行动导向-公共组织定位-公共价值取向分析框架，开展文献研究。
1.2.1国外研究现状
许多国家早已推行公共租赁住房政策，而此课题在国际学术领域也进行了深入的研究和探讨。各国政府为了解决国内的住房保障问题，实施了多种措施，并通过不断的尝试与实际操作，积累了丰富的经验教训，建立了较为成熟和全面的公租房管理体系。本文将从政策框架、动态监管、运营策略以及社会参与等角度对这些体系进行研究和分析，从而更好地汲取经验。
（1）政策制度方面
David Donnison在对住房政策进行分类时，概述了三种住房政策的发展阶段：初级阶段、社会导向阶段以及全面责任阶段。这些政策反映了政府在住房领域所承担的不同责任和角色，从最初的低收入群体自给自足，到社会保障介入帮助无法购房的群体，再到政府全面负责提供住房的演变过程[3]。Taylor在研究住房保障的必要性时，强调了政府在市场分配失效时应介入房屋供应，从而维护市场秩序，保障低收入群体住房利益[4]；Alex F. Schwartz分析了发放租房补助、减免税赋、提供质押担保等方式对于缓解住房困难群众的促进作用[5]。Xu H.T.和Zhou YM认为政府部门对住房市场需求存在反应滞后现象，建议通过发放货币补贴精准满足居民住房需求，从而解决市场供应不足问题[6]。Dawkins将住房定义为一项基本人权，要以公正为前提制定公租房政策[7]。
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2概念界定与理论基础
2.1概念界定
本文涉及到的主要概念有政府购买公共服务和公租房。
2.1.1政府购买公共服务
国务院发布的《关于政府向社会力量购买服务的指导意见》（国办发〔2013〕96号）中指出，政府购买服务即政府部门利用市场机制，将原本直接提供给公众的部分公共服务任务，依照既定程序和方式，委托给符合条件的社会组织执行，并向其支付相应的服务费用。购买服务的一方包括行政机关、事业单位和群众团体[33]。2020年1月3日，财政部发布的《政府购买服务管理办法》（财令102号）提出，要进一步将政府履职所需的辅助性工作纳入采购服务范围[34]。2018年11月，住房和城乡建设部与财政部联合发布通知，选定八个省（区）作为政府购买公租房运营管理服务的试点地区[2]。这些试验区域旨在构建和优化公共租赁住房的运营管理体系，改进政府购买公共租赁住房的机制架构和程序运行，从而形成可复制、可推广的试点经验，提高我国公租房运营管理的平均水平。
2.1.2公租房
公共租赁住房是指政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象、租金水平，向城镇中收入以及低收入住房困难家庭、无房职工出租的房屋。以天津为例，新建公共租赁住房套型建筑面积以30至45平方米为主，最大不超过60平方米。
根据天津市申请审核标准，要求符合以下条件之一的可以申请：1.具有本市市内六区、环城四区居民户籍，符合住房租赁补贴条件且尚未租赁住房的家庭，以及已领取住房租赁补贴且房屋租赁期限符合规定条件的家庭；具有本市市内六区、环城四区居民户籍，上年人均年收入3万元及以下、人均财产11万元及以下、人均住房建筑面积12平方米及以下，且未享受其他住房保障政策的家庭（包括年满18周岁及以上单人户）。同时，市住建委明确多子女家庭和社会救助人员申请公租房纳入优先配租公租房范围[35]。
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2.2理论基础
本文的理论基础为新公共服务理论。
2.2.1新公共服务理论
新公共服务理论是由Robert B.Denhardt和Janet V.Denhardt在20世纪末至21世纪初期提出的一种公共管理理念，目的是审视和评估新公共管理（New Public Management,NPM）[36]。自该理论问世以来，它已经引起了国内外众多学术界的关注，他们就其理论深度及其对政府治理实践的影响进行了广泛探讨，主要集中于三个核心议题。首先，学者们深入探讨了新公共服务理论的核心概念：该理论强调个性化，坚持多元博弈，以此为基础找寻理论依据，搭建合理的框架体系。以独有的研究方式汇总经验理论，打造独特的综合理论体系[37]。其次，学者们将该理论同公共行政领域其他理论进行比较：该理论是站在巨人的肩膀上发展起来的，继承了先前理论的精华之处，批判了旧理论的不足，它包含了对历史理论的深入思考和超越。最终，研究者们探讨了这一理论对于构建服务导向政府的指导价值：该理论为服务型政府的改革提供了宝贵的见解，尤其是在推动政府积极实践服务导向、民主参与、责任担当和依法行政等观念方面，起到了显著的启示作用。
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3B区政府购买公租房运营管理服务的个案研究 ....................................... 13
3.1政府购买服务的基本情况 .................................... 13
3.2资料收集与问卷调查 .............................................. 21
4政府购买公租房运营管理服务存在的问题 ........................... 25
4.1服务内容：运营成效不足，管理服务效能低 .................................. 25
4.1.1管理服务效能低 ......................................... 25
4.1.2信息平台建设不到位 ............................... 26
5政府购买公租房运营管理服务问题产生的原因分析 .............................. 33
5.1公共价值的服务观念重视不足 ............................. 33
5.1.1服务型政府建设缺位 ......................................... 33
5.1.2配套制度及公建设施滞后 .............................. 34
6政府购买公租房运营管理服务的优化路径
6.1修正行动导向，提高服务效能
以行动为导向是达成服务宗旨的关键路径。公共管理工作者的参与对确定公共价值必不可少，与其具备的对事物的责任心与敏感度有着密切联系，能够影响公共价值界定是否恰当。同时，让公共管理者立足公共利益依托配套服务提升运营服务效能，有助于建立获得公众认同的行动共识，积极构建服务型政府。
6.1.1立足公共利益提升运营成效
政府监管机构需制定清晰且一致的组织目标。在公租房社区管理中，应设定“双重目标”体系，涵盖了“周到细致的服务宗旨”以及“系统规范的管理宗旨”。“周到细致的服务宗旨”专注于为公租房的居住者，尤其是那些享受最低生活保障和有特殊需求的家庭，提供定制化的服务，旨在增进他们的满足感、快乐感以及生活幸福感。“系统规范的管理宗旨”目的在于提高他们的满意程度、愉悦感和生活的幸福指数，扮演好“房东”和政府的“管家”角色，确保社区的有序运营和良好维护。
6.1.2依托配套制度提高服务效能
提供定制化服务以满足特定群体需求。针对公租房社区居民的多样性，从收入水平、教育背景、性别差异、年龄分布、职业类型和婚姻状况等多个维度出发，提供定制化的公共租赁住房服务、举办贴近居民生活的文化活动，以及简化住房退换的手续流程。例如，社区文化活动需贴近居民生活。鉴于公租房居民在文化、心理和精神层面的归属感较弱，更是需要强调建设社区文化，组织公益活动，营造浓厚氛围，提升公租房居民的参与度、归属感。也可以通过新时代文明实践中心来打通宣传、服务的“最后一公里”，因地制宜定期举办知识讲座，邀请社区退役军人分享红色故事，采用居民易于接受的方式传播知识、政策和文化，培养社区精神和合作氛围。同时，可以组织公益阅读活动，发放包含公租房政策、消防安全知识、法治教育资源以及传统文化读物。
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7结论与展望
7.1主要研究结论
公租房是解决城镇中收入以及低收入住房困难家庭、无房职工的保障性住房，采用政府购买服务的方式委托专业公司管理大大提高了公租房运营管理服务水平。本文通过新公共服务理论提炼B区政府购买公租房运营管理服务关键逻辑，探讨现存的问题和根源，利用行动导向-组织定位-价值取向来规划运营服务管理的提升策略。研究最终归纳出三个主要结论：
首先，政府购买公租房运营管理是提升公租房运营效能的可行方式。把运营和管理的任务移交给拥有专业技能的社会团体与商业机构，这种改变显著提高了服务质量和运营速度，不仅缓解了政府的管理压力并释放了公共资源，而且通过市场化运作引入了竞争机制，激励了服务创新。这些专业组织的介入使得公租房变得更加有序和公开，从而增强了居民的居住满意度。通过建立严格的服务质量标准和监督评价机制来确保服务的高标准，确保公租房政策的公正性和长期可行性。
其次，政府购买公租房运营管理呈现许多短板和不足。在服务内容、服务主体和服务机制上表现为运营成效不足、管理服务效能低，权责界限模糊、多元主体协调差，考核维度单一、指标导向作用弱等。
最后，新公共服务理论可有效应对公租房运营服务过程中的问题。该理论从行动导向、组织定位和价值取向三个维度提出可行的优化路径，主要有修正行动导向、提高服务效能，明晰组织定位、倡导多元参与，明确价值取向、优化评价体系等。
综上，通过以上三项举措强化政府主管部门对运营单位的管理，引导租户积极参与社区自治，以此提高公租房运营单位的服务能力，提升公租房运营服务的整体满意度，助推政府购买的公租房运营服务高质量发展。
参考文献（略）