第 1 章 跳单的含义
1.1 房地产中介服务合同的内涵
在房地产市场中，中介公司或中介人与委托人或房屋买卖双方签订的合同或协议中，以“居间”冠称的较少，而往往以各种其他名称出现在房地产市场中，如房屋购买委托书、独家委托协议、求购确认书等。这些纷繁复杂的合同性质究竟如何？能否认定为居间合同？这些在实务中有所争议。就指导案例而言，最高院认定求购确认书乃居间合同的一种，虽然未冠居间合同字样，但实质上符合居间合同本质。此外，房产中介服务涉及范围广，如房屋基本信息核查、房地产市场行情信息搜集与分析、看房、协助办理过户、代缴税费、办理入住等相关手续等。从中介的服务范围看，房屋基本信息核查、市场行情信息分析、看房等服务仍属于传统的以房屋买卖为主要目的的居间合同范围。但在房产中介服务日益周全的环境下，中介人还需要为客户协办过户、税费缴纳等手续时，该服务已突破了居间的范畴，具备了委托合同的性质，有学者称之为混合型居间合同。①对于此类合同的法律适用，有学者提出了不同的方法，如吸收主义、结合主义和类推主义，②笔者认为对此类居间合同应适用结合主义，合同的核心仍为居间服务，其他服务附属于居间服务，仍应适用《合同法》关于居间部分的法律规定。根据合同法第 424 条之规定，所谓居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据大陆法系对居间合同的分类，大多将其分为报告居间和媒介居间两类。报告居间是指，“谓受他人之委托，搜索及报告可与订约之相对人，以供给订约之机会”①，即提供订约机会。媒介居间又称指示居间，指“不但报告订约之机会，更应周旋于他人之间，使双方订立契约”②。关于报告居间和媒介居间之区别，有学者的解释比较恰当，“报告居间，仅受一方委托，为其寻觅并陈述可与委托人订约之相对人；反之，媒介居间，其受契约双方当事人委托，而斡旋于当事人双方之间折中协调者，颇为多见”。③由此可见居间合同具备如下特征：（1）以促成委托人与第三人订立合同为目的。不论是报告居间还是媒介居间，以促成交易为核心，通过居间人的行为为双方之间的交易搭建平台。（2）居间人处于中介地位，不代理委托人或交易第三人任何一方的利益，只承担介绍、协助义务，不承担合同当事人之间签订合同的权利义务。（3）居间合同具有诺成性，只要居间人完成居间义务，不违反法定或约定义务，享有报酬请求权。
………
1.2 跳单的概念
在房地产经纪行业中，“跳单”又称“跳中介”，是指购房人或卖房人已经与房产中介（公司）签署了看房确认书、委托购房或卖房协议，房产中介公司已经按照协议履行了提供独家房源信息并带领看房、促使房屋买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，房屋买卖一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向房产中介交付中介费的义务，跳过房产中介而私自签订房屋买卖合同的行为。④通过前述两种定义分析，笔者认为两种定义均揭示了跳单的本质所在。但比较而言，第二种定义更为全面、规范，笔者倾向于第二种定义。美中不足的是，第二种定义强调独家房源信息，笔者不完全赞同，认为改为房源信息更为妥当。理由在于：（1）实践中经常发生利用中介发布的房源信息（但不是独家房源信息）且中介履行了看房、促成交易等居间义务、实属于绕开中介的“跳单”行为。其目的和行为均符合上述定义所表征的内容，但囿于独家房源信息这一前置条件限制，使这种应属于“跳单”的行为无法纳入跳单定义范畴，体现出了该定义过于狭窄的局限。（2）将房源信息定位为独家房源信息，对于跳单的认定存在偏差导向。即认为只有利用了独家房源信息方可认定为跳单，从而导致很多实属跳单的行为无法认定，使居间人理应获得的报酬请求权或违约赔偿请求权无法获得支持。不利于保护居间人的利益，也不利于房地产中介市场的发展，甚至在某种程度上容易诱发委托人机会主义行为的发生。
…………
第 2 章 跳单的认定标准与类型
2.1 跳单的认定标准
前面一章探讨了居间合同和跳单的内涵，分析了居间合同的性质和跳单的表现形式，本章将主要结合实务情况来探讨跳单的认定标准。由于我国目前无法律规范具体规定跳单的认定等相关内容，各地法院在审查跳单纠纷中依据案件事实和《合同法》等相关规定予以认定，仍未形成相对统一的认定标准。直到 2011 年最高院指导案例的发布，跳单的认定标准有所成形，在此基础上学者们针对指导案例及其类似案例，抽象提炼出了跳单的认定需考虑的因素或构成要件。有人通过分析指导案例认为，“跳单”违约行为的认定应满足以下几个条件：（1）中介公司的委托权限（一般代理或独家代理）。（2）中介公司是否提供了房源信息或成交机会，并积极履行了媒介服务。（3）委托人是否利用了该信息或机会与出卖方私下成交或另行委托他人居间成交。（4）委托人存在逃避支付（不付或少付）佣金的恶意。①有人通过分析指导案例的裁判思路，认为跳单的认定应从以下两个方面着手：（1）反跳单格式条款有效。（2）委托人在中介公司提供服务后合理期间恶意跳单。②有人认为，跳单行为的认定需要综合考虑中介全过程、协议约定、委托人是否存在主观恶意、委托人跳过中介完成交易的客观事实等因素。③这几种观点基本上均建立在指导案例的裁判思路基础之上，内容基本相似，侧重点有所不同，但均存在一定的不足。第一种观点较为全面地考虑了跳单行为这一特定事实，将中介服务过程有机融合在考虑之内，从委托人的主观态度、居间人的居间义务履行以及委托人的“绕开”行为等要件来进行跳单认定。
…………
2.2 跳单的类型变化及其认定
前面一节对跳单的认定标准进行了阐述，本节将结合上述内容，从报告居间和媒介居间两类居间行为入手，从跳单的表现形式着眼，具体阐述跳单的类型变化及其认定。就报告居间来看，报告居间强调报告订约机会，这种报告行为又须对缔约具有实质意义上的作用，但不强调报告居间对缔约是“唯一性”原因。在报告居间中,委托人的“事先知道”这一特定情形对报告居间与缔约的原因性认定影响较大。若委托人事先知道对方交易当事人的相关情况或该交易的相关信息，居间人的报告行为与缔约之间的原因性受到委托人的“提前获取相关信息”这一特定因素影响，居间人须证明其所提供的信息或报告订约的机会与这些提前获取的信息具有实质不同，且这些实质不同对于缔约有实质效果。在委托人召入多人报告居间时，往往容易出现跳单情形。此时跳单情形又往往比较复杂，难以认定。笔者认为可以结合跳单的认定标准，考虑报告居间的原因性，从以下几个方面把握：（1）在多人报告居间中，若其中一人最先向委托人报告相关信息，最先使委托人获取相关信息，在某种程度上排除了其他信息的可能性。若多人报告信息基本相同或与前述信息无实质性区别时，则应认定为最先报告的信息与缔约具有原因性。
……………
第2章 跳单的认定标准与类型......8
2.1 跳单的认定标准.........8
2.2 跳单的类型变化及其认定......13
第 3 章 跳单的法律后果.....15
3.1 反跳单条款的效力认定.....15
3.2 居间人相关请求权的处理......17
3.2.1 报酬请求权........17
3.2.2 违约赔偿请求权.....19
第 3 章 跳单的法律后果
3.1 反跳单条款的效力认定
所谓反跳单条款，又称禁止跳单条款，是指房产中介提供的禁止委托人跳单以及约定出现跳单情形时需承担违约金或全部佣金等责任的格式条款。在实践中主要争议的格式条款有：（1）独家委托条款，即委托人就特定房屋在该委托期限内通过其他中介达成交易，需要按约支付全部佣金。（2）不签约则属违约条款，即中介要求委托人只要与交易方达成交易意向（如定金合同），若其中一方反悔合同未签订时，仍需要支付相当于全额佣金的违约金。（3）未促成合同签订仍需支付费用条款，即中介未促成双方签订合同，但委托人仍需支付超出从事居间活动必要费用的费用。①在这三类主要的反跳单条款中，其中的第一类独家委托条款最为常见。关于这些反跳单条款的效力认定，主要分为有效论和无效论两种观点。具体如下：第一种观点为无效论，认为跳单条款的规定使委托人无从选择，且该条款为格式条款，具有加重委托人责任、排除委托人主要权利的情形，应视为无效条款。②第二种观点认为居间合同乃特殊委托合同，享有任意解除权，委托人脱离原居间方流程完成缔约的行为本身并不具有违法性，不得以格式条款加以排除。③第三种观点认为，在跳单情形中，委托人脱离原居间行为完成缔约本身并不具有违法性，从违约金角度处理，违背了居间合同当事人具有随时终止权的原理，所需要弥补的只是正当的居间报酬利益损失。④第四种观点为有效论，认为该条款的拟定，是合同当事人借助意思自治维护自身利益的行为，未违反合同法规定。
…………
结论
本文以跳单的认定及其法律后果为主线展开研究，在阐述房地产中介服务合同的基础上分析了居间合同的本质、类型以及性质；接着评析了几种关于跳单的观点，提出自己的认识；简要介绍了全跳、隐跳、半跳等几种常见的跳单情形。针对跳单的认定标准，评析了目前学界的几种主要观点，借鉴德国立法以及法经济学的观点，指出其中的可取之处以及存在的不足，在此基础上确立了跳单的认定标准。在该标准基础上，结合常见的跳单情形，在报告居间和媒介居间这两种居间活动中，有机融入跳单的情形，进行类型化分析，并阐述该类型情形下跳单的具体认定。对于跳单的法律后果处理，文章主要分析了目前争议很大的关于反跳单条款的效力判断及其处理、报酬请求权和违约赔偿请求权的处理问题。但由于笔者理论水平有限，对跳单的认定标准把握不够深入，定位可能不够准确，论文中许多地方难免不够深入，跳单的处理问题把握不够准确，提出的观点还待完善，恳请各位不吝赐教。此外，跳单涉及许多法律问题，实乃一篇硕士论文无法完全涵盖，许多具体问题值得进一步探讨。这也将是本人继续学习和研究的方向。
……………
参考文献（略）