本文是一篇管理论文，笔者通过对本文的研究和分析，可以看出实现我国住宅小区物业管理的长足发展任务艰巨，政府的监管一刻也不能放松。
第一章绪论
1.1研究背景和意义
1.1.1研究背景
我国物业服务行业产生于上个世纪八十年代，起源于改革开放的窗口——深圳。作为中国首个经济特区，深圳是第一个全部实现城镇化的城市，高度发展的房地产项目迫切需要一个“综合收费、全面服务、独立核算、自主经营”的商品化房产体制，这催生了全国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司，物业服务行业自此在我国正式诞生。相较于英、美等发达国家，我国物业管理虽然起步晚，但伴随着蓬勃发展的房地产业，物业管理作为一种新兴行业，已逐渐成为房地产经营管理和基层治理的重要组成部分。城市住宅小区物业管理的规范化、专业化发展，体现着经济与社会的发展水平，反映着城市的文明程度，更检验着政府公共管理职能是否充分发挥。近年来，为了平衡人们日益增长的生活需求与物业管理不平衡和物业管理发展不足的问题，国家一只手强化“硬”手段，出台相应法律法规，落实物业行业监管职责，另一只手细化“软”服务，聚焦各方主体，促进住宅小区规范物业管理。实践表明发展物业管理有利于改善人民的生活环境，激发了住宅小区建设成为城市经济新的增长点，也为拉动社会再就业工程增加了新引擎。物业管理在良性的发展同时，由于政府监管法律法规的不完善、体制机制的不健全、引导扶持的不到位等，致使住宅小区物业管理问题日益突出，既阻碍了城市的发展与文明的进步，也拖滞了我国服务型政府的建设，更削弱了人民群众的幸福感、获得感。
六安市物业服务行业发展已有二十余年。近年来，六安市住宅小区物业管理政府监管工作逐步探索和建立了“重心下移”、“四位一体”及“执法进小区”等工作机制，得到了国家住建部和安徽省住建厅认可。特别是经过2013-2014年六安市人大二号议案的办理，明确了“区为主”物业管理体制，城区物业管理建立了市、区、街、社区四级监管体制，执法进小区常态化，业主自治稳步推进，服务水平持续提升，居住环境显著改善，物业管理规范化进程加快，人民群众对物业管理的认可度不断提高。然而，随着城市建设的快速发展，物业管理领域法律法规的修订完善及业主对物业管理各方面都提出较高要求。六安市金安住宅小区在物业管理方面尚存不足，其物业管理政府监管与之相配套的各项工作相对滞后，已无法适应新形势下政府社会治理的需要，更无法跟上服务型政府建设的步伐。
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1.2国内外研究现状
尽管当前各个国家的房地产发展速度和成熟程度不尽相同，但它们都把其中的物业管理作为一种基本的政府治理功能。东西方乃至世界各国由于不同的国情，对住宅小区物业管理进行着差异化管理，这就形成各国住宅小区物业管理政府监管问题普遍存在的事实。为此，国内外研究者依据各自的关注点和落脚点，分别运用不同理论进行研究总结，形成了一定的理论成果，给出了一些实操性建议。
1.2.1国内研究现状
国内学者对于物业管理相关理论的研究始于20世纪80年代物业管理实践出现后，与发达国家比，我国物业管理受行业发展整体认知、市场经济发展程度、区域经济发展、居民收入以及受教育水平等诸多因素影响，理论发展相对滞后。随着国内物业管理理论研究与创新的加强，目前已拥有一定程度的理论研究成果，现阶段物业管理领域研究主要集中于物业管理政府监管问题研究、监管机制研究和监管手段研究等方向：
监管问题研究。孔陆军（2015）认为，物业管理工作中政府首要责任是对市场进行监管，应当通过管理服务来进一步规范物业管理，从监督管理、化解矛盾、维护秩序、提供公共服务等方面向业主提供服务。在职能履行过程中，政府的物业主管部门应完成制度条框的搭建，做好贯彻落实，健全并充分利用市场机制，提供信息服务，实现信息对称，消除市场失灵对物业管理带来的消极影响，实现资源的最优配置。徐以民（2016）在《现代住宅小区治理领域物业行政管理部门履职研究》中提出，由于对业主实行组织化管理与实现民主合作难、多方主体在物业管理的博弈中追求利益最大化、制度规则难以完全贴合复杂管理形式以及政府部门自身存在的不利因素，物业行政管理部门在现代住宅小区治理领域中履行制度制定、指导监管、协调解决等职责时，常常陷入被动境地。对此，物业行政管理部门应使自身的职能模式转变为引导为主，改变过去单一的履职方式。即制定用于促进合作的制度引导合作行为产生、以政策构建引导网络协商民主良性发展、以工作的预见性与长远性引导业主自治意识与自治能力的形成、以引导型市场监管和行政人员客观公正行使职权这四个途径解决履职困境，实现住宅小区和谐治理目标。
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第二章住宅小区物业管理政府监管概述
2.1相关概念界定
2.1.1住宅小区
根据2016年2月，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（以下简称《意见》），居住小区，也称为住宅小区。它是一个整体居住区，其分类依据的是诸如河流、城市道路等天然的分支。同时，也是一个整体规划、全面开发、集中建设的社区或住宅区。住宅小区总体上具有功能单一、相对封闭、人口密集、人口结构复杂、房屋产权多样化、公共设施社会化等明显特征。
2.1.2物业管理
从广义上讲，物业管理就是《中华人民共和国民法典》(物权编)的相关定义。该法律明确指出，房屋及其附属设施的所有者可以自行或委托他人或物业公司进行经营。它以所有者为出发点，更加强调业主对其物业的自主管理，包括业主共同管理、委托物业管理或他人管理等。
从狭义上讲，物业管理就是《物业管理条例》中规定的，具体是指由业主选择和委托物业公司进行房屋建筑及相关配套设备养护、管理、修缮、环保、市政公用设施、环境生活及生活秩序等。它以物业建设者为出发点，更加强调物业建设者针对其所开发的物业所进行的一系列服务活动。除特别说明外，本文内容中所涉及关于“物业管理”表述，均指狭义的物业管理。
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2.2住宅小区物业管理政府监管的作用
基于我国当前改革已进入攻坚期和深水区，非常有必要改变传统物业管理模式，从影响经济社会发展以及人民最希望改革的地方入手，为此要求政府充分发挥作用，建立市场化、专业化、社会化的社会主义市场经济体制下的物业管理新模式。
基于现代化城市管理最为主要的标志就是形成完善的物业管理，在评价城市管理水平时也必然需要分析城市管理水平，为此政府应充分履行职能，充分考虑城市管理的需要，适度干预物业管理。
基于对民众而言物业管理属于民生问题，此类问题诸如公共租赁住房、普通商品房等方面的管理工作关乎民生幸福，尤其经过整治后的老旧小区也实现了物业管理全覆盖，这些都直接关系到市容市貌和居民居住环境优化，关系到各地在城市现代化进程中难题的破解，关系到社会能否稳定、和谐发展，更关系到人民的基本生活保障，为此要求政府从全局观的角度切实落实本项工作。
基于公共性是物业管理服务的基本属性，其所涉及服务项目具有公共性质，比如水电、交通、卫生、燃气、环保等。由于这些项目属于公共物品，在消费中都表现出非排他性、非竞争性，而客观现实中存在的生产自然垄断性、规模性以及消费中经常发生“搭便车”的行为等各方面情况，表明仅依靠市场规律并不能有效调节公共物品，为此需要政府的有效介入。
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第三章六安市金安区住宅小区物业管理政府监管概况.......................12
3.1六安市金安区住宅小区物业管理总体情况.............................12
3.1.1区情概况.................................12
3.1.2辖区住宅小区物业管理行业基本情况.............................12
第四章六安市金安区住宅小区物业管理政府监管存在问题及原因分析.........17
4.1六安市金安区住宅小区物业管理政府监管调研.........................17
4.2六安市金安区住宅小区物业管理政府监管存在的问题...................19
第五章六安市金安区完善住宅小区物业管理政府监管的对策.................25
5.1转变政府监管理念...........................25
5.1.1树立正确认识............................25
5.1.2运用创新思维.........................25
第五章六安市金安区完善住宅小区物业管理政府监管的对策
5.1转变政府监管理念
5.1.1树立正确认识
管理论文参考
政府要积极创新物业管理监管思想、方式、内容。住宅小区物业管理是城市管理重要组成部分，要充分利用住宅小区物业管理提高城市整体管理水平，促进居民提高生活水平，充分发挥住宅产业在促进消费增长与经济发展优势的同时，为建设社会主义精神文明打好基础；要转变认识和职能，弱化物业管理政府监管的“主角”、“管理”身份，更加强调“配角”、“服务”等职能属性，不再充当“运动员”，而应努力朝着“裁判员”发展；要高度重视物业管理监管工作中的难题，深入分析探究、及时解决问题，力争形成有效监管方式，顺理既有监管体制，探索建立科学监管机制，实现住宅小区物业管理经济效益、社会效益、环境效益相统一。
5.1.2运用创新思维
要想创新监管思路，政府就必须要有能力去适应新的商业模式和新的业态，政府职能部门也要知道如何在工作中随机应变、解放思想、调整思维，不用老办法去管制，最大限度地减少滞后性，尽快与新业态新模式新技术对接匹配；需要政府部门适应科学化发展趋势，推进队伍、知识、能力的专业建设，变“游击队”为“正规军”，形成以追求长效为目标的监管思维；需要政府部门在信息化社会发展背景下，以效率为引导，充分发挥大数据、互联网作用，联动政府上下部门，促进政府部门与物业服务合作，共同推进在线管理，依托各类信息技术分析数据，对监控过程和结果进行改造、细化、量化，彻底提高管理准确性。
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第六章结论
住宅小区物业管理关系千家万户,当前物业管理行业内外部环境都在发生重大变化，而物业管理行业本身也正面临着初级向高级进阶的关键时刻。未来我们还需要深入探究住宅物业管理方面尚存的问题，并具体针对问题提出解决对策。六安市金安区政府已经意识到作为住宅小区物业管理者应该运用法律、经济、行政等手段履行监管职责以提高物业管理水平，促进自身在实际监管中充分发挥作用。但是由于监管理念、监管职责和监管机制等限制因素，物业管理政府监管还存在着监管主体协同不足、监管手段落后、监管实效欠佳等问题。结合金安区政府监管实际，可以从转变监管思维、完善监管职责、优化监管机制以及健全监管评价等方面努力。十九大明确提出建设职能政府、改善民生事关社会和谐。十九届五中全会也强调要想提升人民生活品质，就要提高社会建设水平。可以相信，随着我国住宅小区物业管理的发展和政府监管水平的提升，政府主导、居民自治、多方参与、协商共建、共同参与住宅小区物业管理的局面将得以实现。
参考文献（略）