基于相邻效应的商业地产开发选址之工程管理研究

本文是一篇工程管理论文，本文从对商业地产选址和相邻效应的两大主线研究出发，深入分析了商业地产选址的影响因素，并结合了相邻效应的相关研究，提取了影响商业地产选址的相邻因素，通过归纳整理出六个一级指标，分别是：商服状况、交通条件、环境状况、周边配套、人口状况和规划指标；十九个二级指标，分别是：商服密度、周边商服品牌影响度、公交便捷度、对外交通、交通状况、停车便利度、空气质量、声环境、水环境、旅游资源、教育设施、文体设施、基础设施、人口数量、人口结构、人口密度、城市规划和规划条件。接着运用层次分析法计算权重建立基于相邻效应的商业地产开发选址评价模型。计算权重时利用问卷调查的结果分析打分。最后选择合肥地区中环城和安粮城市广场项目进行模型应用，并对模型结果进行分析。


1.2 研究目的和意义
1.2.1 研究目的
商业地产项目有五大环节：选址、定位、招商、销售和运营。选址作为商业地产项目的首要环节，是商业地产项目成功与否的首要环节，所谓“一步差三市”，选址的失策必定会给后续的环节带来不利影响，无疑也会增加开发商的后期运营成本，甚至是“竹篮打水一场空”。目前国内的开发商在做选址决策时欠缺科学性，很大部分是因为在做选址决策时没有很简便易操作的方法.同时笔者了解到商业地产地迅速发展对区域发展是把双刃剑，商业地产的成功会对区域的经济发展带来有利影响，相反则有害。综上所述，为了减少“死铺”“鬼楼”的状况，促进城市化的健康发展，本文研究最终目的就是期望研究结果可以为开发商开发选址时提供参考，帮助选址决策人做出科学的选址定位。
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第二章商业地产选址和相邻效应的相关研究

2.1 商业地产选址的相关研究
2.1.1 商业地产的概念界定
近二十年来，商业地产的发展是日益火热，所以国内外对商业地产的研究都有着一定的成果，所以商业地产的概念已然较为成熟。中国房地产估价师协会对商业地产的定义是：商业房地产指用于商业用途的房地产，包括商场、购物中心、店铺、超级市场、批发市场等[30]。曹振良在《房地产经济学通论》中认为“商业房地产是指用于商业目的的非住宅房地产[31]。”从中可以看出学者们对商业地产概念的界定，都有着共性，即都强调了商业地产的非住宅性。

2.2 相邻效应相关研究
本小节将对相邻效应的概念进行界定，并通过相关理论的学习，分析相邻效应的成因。
2.2.1 相邻效应的概念界定
关于相邻效应的研究较为匮乏，这方面的研究基本沿着国外的研究思路进行。当前关于相邻效应的研究很多集中在邻里之间的相关影响上。大部分的研究都没有深入研究相邻效应及其对商业地产开发选址定位的影响，但是可以帮助我们理解相邻效应的概念，界定相邻效应的概念。  
相邻效应在《邻里效应与住房需求》中可以理解为外部效应的一种，这是空间上相邻的一种外部效应。
在《自由秩序原理》中定义相邻效应是指某一地产的使用对相邻地产产生的影响。
第三章基于相邻效应的商业地产开发选址评价模型建立 ......................... 21
3.1 基于相邻效应的商业地产开发选址评价模型的指标选取和分析 ................. 21
3.1.1 模型指标选取 ........................... 21
3.1.2 模型指标分析 ........................ 24
第四章  基于相邻效应的商业地产开发选址评价模型应用 .................................. 39
4.1 项目概况介绍 ............................. 39
4.2 模型应用过程 ............................. 39
第五章  结论 ......................... 47
5.1 总结 .............................. 47
5.2 创新和不足 ................... 47

第四章  基于相邻效应的商业地产开发选址评价模型应用

4.1 项目概况介绍
中环城购物中心（下文简称中环城）和安粮城市广场购物中心（下文简称安粮城市广场）均位于合肥，它们所处的政策、经济、文化等宏观背景基本一致，两处商业地产的品牌认知度也旗鼓相当，这样通过模型验证的结果更为科学。